青岛市房地产市场需求影响因素分析

量、 人均可支配收入、 住宅政策和经济发展水平是影响住宅需求市 场的主要因素。其 中人 口数量是最主要的影响因素。 胡伟艳和张钰（ ２ ０ ｏ ７ ） 通过对武汉市 的房产市场需求影响因素
进行了深入的研究 ， 他们主要运用灰色预测模型和回归预测模型两
种方法对武汉市住宅需求量进行了预测。 结果发现这 两种方法虽然
一
４ ４一
然导致了居民对于住房要求的提高。因此 ， 人均居住面积也对房地
产市场产生重要的影响。
房销售价 格指数 为 ｘ ， 按揭 贷款 的利 率为 ｘ ６ ， 可得母 序列和 子
序列如表 １ 。 第二步， 对数据进行均值化处理 ， 求各 序列的均值像 。计 算
结果见表 ２ ：
不管哪种商 品的需求 ， 价格必然是影响因素之一 ， 房地产行业 也不例外， 而 目居民对房产价格 比较敏感， 房产需求富有弹性。房产 价格是指一定时期 内房产所有权转移时买卖双方实际成交价格。本 文以青岛市房屋销售价格指数分析其对房地产市场需求的影响。 （ 三） 城镇人 口总数 从理论 匕 来说 ， 居民的居住面积是 ＾口总数与人均居住面积的
产 市场 的 需求进 行分 析 ， 主 要运 用 了灰 色关联 度分 析 法 ， 对青 岛市房地 产 市场 的影 响 因素 进行 了关联度 的排 序 ， 针对 当前的研
究 状 况给 出 了 相 关 的 政 策 建 议 。
关键 词 ： 青 岛 市； 房地产 ； 灰 色关联 度
wk.baidu.com中图分类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献标识码 ： Ａ 文章 编号 ： １ ０ ０ ８ — ４ ４ ２ ８ （ ２ ０ １ ５ ） ０ ８ — ４ ４— ０ ３
行研究。 二、 房产市场影响因素的指标选择
（ 一） 人 均可 支配 收入
住房需求。未来， 青岛市住房的需求量会保持持续增长。
（ 二） 国内外研究现状 Ｌ ｉ ｅ ｎ ｅ ￣和 Ｅ ｇ ｅ ｂ ｏ（ １ ９ ８ ８ ） 研究发现人均可支配收 ＾ 、 对住房的需
居民的可支配收 人对居民的购买能力起决定Ｉ 作 用， 也就决定 了居民对购买房地产的消费能力。 因此居 民人均可支配收入是对房 地产需求产生影响的主要因素之一。 （ －） 房屋销售价格
响， 因此 ， 对于房屋的需求量必然受到货币政策的影响。
朱永升 、 王卫华和韩伯棠（ ２ ｏ ｏ ２ ） 认为住宅需求 的影响因素实际
上是比较多的， 而且各个影 响因素之间的关系非常复杂 ， 他们通过 复杂的数学模型得 出人们的可支配收入 、 城镇居民的数量、 城镇人 均居住面积、 房屋价格和国家经济发展状况是主要的影响因素。 曹光辉（ ２ ０ ０ ２ ） 通过对一系列因素的分析发现城镇居民人口数
乘积。因此假如人均居住面积不变 ， 人口数的增加必然会增 大对住
房的需求量 ， 这一点是显而易见的。 （ 四） 地区生产总值
地区生产总值代表 国民经济发展水平 ， 因此 ， 地 区生产 总值会
影响各行业的发展 ，房地产业也必然会受到地区生产总值的影响 ， 地区生产总值的增加在一定程度上提高居民对未来的预期 ， 从而增 加对房地产的需求。 本文中用青岛市国民生产总值代表青岛市经济 发展水平。 （ 五） 城镇 ＾ 均居住面积 随着经济的发展 ，人们对于生活水平的追求更加注重品质 ， 必
迷， 但是 ， 青岛市房产市场刚性需求较大 ， 市场需求潜力较大 ； 第三 ， 青岛市房价阶梯式上升， 从南 向 北递次效应明显。 另外， 青岛市的城
市化进程正在稳步推进 ， 胶州湾高速的建设以及跨海大桥的施工极
大地加快了青岛整体化战略的进程。 人口数量的增加创造出更多的
按揭贷款的利率这一影响因素 ， 以住宅的实际销售面积代表居民对 住宅的实际需求 ， 运用灰色关联度分析法对房地产市场需求因素进
求有很大影响， 住宅本身并没有特别的替代品闼 此 ， 人们对于住宅
的需求并不能通过其他的途径减小； 住宅与普通商品一样 ， 当住房
的价格上涨时 ， 其需求量—般会减小。 但是当 存在通货膨胀时 ， 对于 住宅的需求可能会因为其投资价值的增加而增加 。 Ｍｉ ｓ ｈ ｋ ｉ ｎ和 Ｋ ｅ ａ ｒ ｌ （ １ ９ ９ ７ ） ￣用流动资产假说理论 ， 得 出在经济系 统中， 资产价格会影响资产价值， 而资产价值又会受到货币政策的影
青 岛市房 地产 市场需求影响 因素分析
桑学恒
摘 要： 通 过 对青 岛市房 地产 市场 的基 本现 状和 国 内外相 关文 献 的状 况的研 究 与分 析 ， 选取 对房 地 产 市场影 响 比较 大 的六
个 因素 ， 分 别为人 均 可支 配收入 、 房屋 销售 价格 、 城 镇 人 口总 数 、 地 区生产 总值 、 人 均 房 屋 居 住 面 积 以及 按 揭 贷 款 的 利 率 对 房 地
表 ２ 各序列的均值像 列表
年份
２ ０ ０ ７ ２ ０ ０ ８ ２ ０ ０ ９ ２ ０ １ ０ ２ ０ １ ｌ ２ ０ １ ２ ２ ０ １ ３
一
、
研究背景
都能较好地预测住宅市场的走势但 是灰色关联模型的准确度更高。
吴步鉴 （ ２ ０ １ １ ） 经过研究发现政府政策对于住宅市场的影响 比 较明显， 土地价格的 匕 涨也会明显影响居 民对于住宅的需求。
（ 一） 青岛市房地产市场的基本现状
近年来 ， 青岛市经济持续 泼展 ， 人 民生活水平不断提高 ， 对 住房的需求数量和质量都有较大的增长。首先 ， 住房开发量多年持 续高速增长， 其 中， 住房开发量增长率在 ２ ０ ０ ０ 年到 ２ ０ ０ ９年一度高
于ｌ Ｏ ％； 其次， 住房销售市场非常活跃 ， 住房销售面积每年都有较大
中外学者对房地产市场需求影响因素 已经做 了比较全 面的研 究和分析。他们的研究主要考虑了房产价格 、 城镇人 口数量、 可支配 收入 、 国民经济总量和人均居住面积等这些因素。本文将主要增加
增长，虽然 ２ ０ ０ ８ 年经济危机，使得青岛市房地产市场变得 比较低