成都保利石象湖别墅项目发展战略及营销策略报告

外部 环境
发展 战略
整体 定位
营销 方案
项目界定
• 区域属性 • 项目属性
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本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目
„ 成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托 主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。
其 中 其中
其中 其 中
其中
都市区 中心城
中心城外围组团 七组团
都市区内小城镇 非都市区 四个县级市市区 崇州市区、都江堰市区、彭州市区
邛崃市区 四个县县城 金堂县城、大邑县城、新建县城
蒲江县城 都市区外小城镇
本案
“一心”：指以现成都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相 关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。
• 城市意向
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本报告思维逻辑图
No,1
No,2
No,3
No,4
No,5
项目界定 外部环境 发展战略 整体定位 营销方案
„我们对项目解读
– 区域属性 – 项目属性
如何在保证产品高端的前提下，实现快速销售
对于我们这个长周期项目，如何保留项目弹性，对抗宏观调控
如何首期轰动，实现保利品牌在成都的精彩落地
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为了完成上述目标，项目组所完成的基础工作
项目可利用资源研究
市场调研
国内外成功案例研究
• 保利集团资源研究 • 保利地产成功案例扫描
• 成都别墅宏观市场研究
• 市区及郊县别墅楼盘调研 •重点研究了全国等高端
• 项目地块实地勘查及资源 别墅项目成功要求借鉴
分析
• 高尔夫景观与住宅关系
• 高端客户价值取向分析 分析
• 交通通达性
• 国外度假景点开发案例
„ 成都别墅发展 格局
„ 板块标杆项目 研究
„问题界定 „发展战略
„ 整体定位
„项目整体营销方案
„ 产品定位
„首期营销执行细案
„ 价格及推量建议
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项目 界定
谨呈：保利（成都）实业有限公司
优质资源 无限生活
保利·石象湖项目报告
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2007.12
我们对本项目目标的理解
Resu非lt传统地产项目可持续发展，实现地块价值最大化
“一轴”：是指由主城区向南北沿成雅高速路和成绵高速路伸展 并联结新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳等而形成的南北向 城市发展轴。该轴未来仍将作为重点发展地带。 “一群”：依托成温邛快速路和成雅高速路，由位于中心城市西 南的崇州、邛崃、新津、大邑以及为数众多的中小城镇组成的联 系紧密，分工合理，功能一体的城镇群。
雅安 眉山
„ 蒲江县房地产特征
时间 2003年 下半年 2004年
2006年
销售均价 800元/㎡左右 1300元/㎡之多 1600元/㎡左右
备注 2003年下半年之后房价上涨幅
度同比周边区县明显较高； /
2006年6月份起新推出项目起 价在1600元/㎡之多。
2007年 1800元/ ㎡
„ 雅安、眉山07年房价
6000
100
4000
50 26.05
29.2
0
05
06
蒲江
05
06
雅安
2000
0
05
06
眉山
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良好的生态基础以及特色的旅游资源使蒲江将旅游房地产被视为未来重要 的经济增长点，石象湖从中扮演重要角色
Result
项目首期轰动热销
作为保利在成都的首批开发项目，首期轰动热销，应是近期内的首个阶段目标
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目标下的难点
如何使成都乃至西南、全国的高中端客户愿意在这里置业 如何整合资源，使土地价值最大化
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城城市市规规划划区区 面面积积 1122339900 平平方方公公里里
本案
都都市市区区 面面积积 33668811 平平方方公公里里
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蒲江经济位居成都末端，本区域及周边区域消费力极为有限
项目总占地20平方公里，约3万亩，住宅建筑面积约160-180万平米（具体指标待确 定），计划开发周期6-8年
Result
保利品牌在成都的落地生根
保利地产，十五年国家一级房地产开发资质企业 ，首批IPO上市企业，公司总资产已 达300亿元，总市值已超一千亿元，隶属国务院国有资产监督管理委员会监管的155 家大型中央企业之一。
区域
雅安 眉山
2007年上半年商品住宅均价
2107元/㎡ 1700元/㎡
„ 成都市区各郊县GDP及人均GDP排名
250
GDP（亿元）
人均GDP（元）
200
150
35000 30000 25000 20000
100
15000
10000
50 5000
0
0
05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06
龙泉驿 新都 温江 双流 郫县 青白江 金堂 大邑 蒲江 新津 都江堰
„蒲江周边市区GDP及人均GDP （雅安、眉山）
GDP（亿元）
人均GDP（元）
300
280.83 12000
11188 250101Fra bibliotek79901
245.07
9202
10000
200
8195
8000 8012
148.9
150
126.46
石象湖
九仙山
风景区
旅
游
重 点 本案
雅安 方向
发 成佳茶文 展 化观光 区
朝阳湖 风景区
蒲江 县城
长秋山
成都
风景区
方向
成雅高速
朝阳湖