物业费催收技巧PPT

4 法律界定——析责（2）
诉讼时效
司法拍卖
沿街商铺
前、现业主
危机公关处理
第二节
常见回复内容
各类配套设施故障
消防、电梯、门禁、监控、单元门 等小区各项配套设施的质保期为两 年。质保期内由建设施工单位进行 免费维修，超过质保期则需要申请 专项维修资金。
2 车位、车辆问题
车辆剐蹭
《江苏省物业管理条例》第六十 四条，若跟物业签订车辆保管协 议则对业主私人车辆进行看管。 车辆作为个人私有的动产，应尽 到妥善的注意与管理义务，发生 事故应及时报警、报险处理。
对业主不轻信、 不承诺
第三章
催收话术
1
常见问题应答
2
常见回复内容
第一节
常见问题应答
1 房屋质量问题 2 车位、车辆问题 3 物业服务纠纷 4 法律界定——析责
1 房屋质量问题
质保期内漏水
根据《国务院物业管理条例》、《最 高院关于审理房屋买卖纠纷司法解释》 等相关规定：五年质保期内由建设施 工单位进行维修；五年质保期后，私 人区域自行承担，公共部分申请专项 维修资金。
专项维修资金启动
《江苏省物业管理条例》对专项维修 资金的申请条件及申请流程进行了详 细列明。由符合条件的业主签字后提 交业委会申请，报房管部门审批，施 工队伍进行修缮。
管道排线、堵塞、返水问题
管道作为房屋配套设施，物业作为 管理方承担定期检修、维护、养护 义务；管道所有权归部分业主共有， 则共有人进行费用分摊。因管道使 用不当造成堵塞返水，损失由使用 人承担。
车位、车库归属
《民法典（草案）》 第275、276条作出 三项规定：出售、附 赠或出租允许合同约 定；共有道路或其他 场地的车位归全体业 主；承租、承买、无 偿使用本小区业主有 优先性。
决议规则
对于业主共同事项的 决议规则，《民法典 （草案）》第278条 对《物权法》第76 条做出了修改，更改 了业主大会参与表决 与同意的比例要求。 对于维修资金筹集、 改变公共区域用途的 从原来的面积且人数 2/3变为3/4以上业主 决议。
单价上调
前期物业实行政 府市场行情指导 价；与业委会签 订的合同，业主 大会决议过半数 同意，均经物价 局备案。
跟风不交、按时不交 《国务院物业管 理条例》第7条第 5款规定，业主有 按时交纳物业费 的义务。
空置房折扣
2019年《江苏省 物业管理条例》 已取消对空置房 予以折扣相关规 定。业主不得以 无需享受等不正 当理由拒绝交纳 物业费。
车辆乱停乱放
2018、2019年度，政府联合执法 对妨碍安全、卫生等存在安全隐 患的场所开展集中整治。物业在 职责允许的职权范围之内尽到通 知、告知义务。
车辆被盗
根据《刑法》第二百六十四条、 《江苏省物业管理条例》第四十七 条，超过规定数额构成刑事类犯罪， 一般属于治安管理处罚范围。物业 依据服务合同仅是起到秩序维护。
3 物业服务纠纷
不作为、不达标
《民法典（草 案）》第937条、 第938条，以物 业服务瑕疵，未 享受物业服务等 为由拒交物业费 不能得到人民法 院支持。
地产、物业一家 《公司法》第3条， 公司是企业法人， 有独立的法人资 格，有独立的法 人财产，对外独 自承担责任。
未签合同、未签协议
《民法典（草 案）》第939条， 《最高院审理物 业纠纷司法解释》 第1条：建设单位 或业委会与物业 签订的合同对业 主具有约束力。
公共收益
《江苏省物业管理条例》第四十九 条、第六十五条，物业公共用房、 小区广告费等公共收益应进行定期 公示。对划出的车位，70%的收益 应纳入专项维修资金，剩余部分可 用于物业日常经营开支。
特别提示
房屋专有、共有
《建筑物区分所有权 司法解释》第2条、 第3条对房屋、通道、 楼梯、地下室等特定 空间，明确专有区域 具有构造上、利用上 的独立性，所有权人 直接支配并享有权益； 共有区域则应合理确 定修缮费的负担、建 筑物相关受益的归属。
格局宽广
放眼未来
4 无关心态
见招拆招 知彼知己
勇气可嘉 堂堂正正
面对问题 直视问题
勤勤恳恳 认认真真
技能强化 人格魅力
第二章
催收要领
1
主题
2
明确问题
3Байду номын сангаас
解答问题
4
谁负责?
5
确认时间方式
要领领悟
主 题： 交费
明确问题：业 主目的、要求
确认交费时间 与交费方式
什么问题？ 谁负责？ 如何负责？
解答问题：与 物业是否有关 进行答复
从法律法规，合同义务，情 感道德等多方面着手
进行普法教育，既能帮助物 业企业快速回款，又能缓和 物业企业与欠费业主的矛盾
第一章
催收心态
1
律师心态
2
医生心态
3
老板心态
4
无关心态
1 律师心态
据理力争 有敬畏之心
勇于担当
职业道德
坚定信念， 全力以赴
2 医生心态
01
02
03
3 老板心态
积极进取
不怕挑战
专注物业法律 构建和谐社区
2020
物业费催收培训
PROPERTY FEE COLLECTION TRAINING
目录 Contents
第一章 第二章 第三章 第四章
催收心态 催收要领 催收话术 催收频率
应运背景
专注于为物业企业提供物业 法律服务
雄厚法律资源，资深律师参 与、策划、支持帮助
物业法律服务领域有着丰 富实践经验，精通物业法律 知识、深谙催收技巧
4 法律界定——析责（1）
《民法典（草案）》 第942条，《国务院物 业管理条例》第45条 等相关法律规定对于 诸如阳光房等违建所 产生的相邻关系纠纷 争议：物业起到协调 作用，但碍于没有行 政强制执法权则不能
进行强制拆除
《最高院审理高空抛 物、坠物意见》依法 惩处构成犯罪的高空 抛物、坠物；适用 《侵权责任法》第八 十七条对能够证明自 己不是侵权人的可依 法予以免责；。物业 不履行养护、管理和 维护义务，造成他人 损害的应承担责任。
侵权责任与物业服务 合同的区分。当侵权 发生时，依据侵权责 任法相关规定承担相 应的责任，有直接责 任主体的可以请求停 止损害赔偿损失等； 合同作为双方当事人 之间意思自治达成的 合意，应按照合同约 定的条款履行。
合同具有相对性，租 赁合同双方当事人之 间有约定从约定；作 为不动产的所有权人 对房屋有收益、处分 的权利，同时也应履 行相应义务。根据 《最高院审理物业纠 纷司法解释》第1条， 与业委会签订的合同 对全体业主有约束力。