福田cocopark商业市场调研报告

福田cocopark商业市场调研报告

一、基础资料

福田COCO Park是由星河集团投资7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所URBAN、贝尔高林BELT COLLINS、伍兹贝格WOODS BAGOT、GRAPHIA，以及著名华人设计大师幼坚先生精心打造。

位于CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。总占地3.1万平方米，建筑面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。

位置：位于福田中心区，毗邻会展中心。

购物中心总建筑面积：85000

楼层：购物中心B1—L3F

楼层高度：楼层净高3.6-4.5m

场通道宽度：4.2-6m

车位数：B2、B3层共计600个车位。

经营管理：香港启胜管理公司

开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初

商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造的时尚动力中心。

COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区，

高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射围。

二、福田cocopark所在区位的优略势

处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸

客性和展示性都很强。

◆福田中心区商圈

以大型购物中心、高档次百货为主，代表国

际化的商业定位，片区经济活跃，都市白领

集中区，消费力强。

◆四大商圈围合优势

东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体

的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集

了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个

行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南

商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发

达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四

大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的

优势。

处福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约140万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越95万，潜

在目标需求客群较大。

◆CBD优势

福田CBD位置，经济、政治、文化、公共

设施配套都发展癿比较完善，现在正在兴

建第一平安国际金融中心

◆写字楼

周边有投资大厦、中心商务大厦、时代广场

甲级写字楼，面积约140 万平方米

◆中高档住宅区

中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋

高档居住区，常住人口约95万

◆人流量

会展中心人流量大，人流量最高高达15万

周边分布竞争顷目繁多，怡景中心城、连城新天地、卓越.INTOWN、天虹君尚是最为接近的项目

怡景中心城：距COCOPARK约800米，集

购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化

等于一体，大型生态购物中心；定位人

群：中产阶层。

连城新天地：主要连接会展中心及购物

公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业

街。定位：中档消费人群。

卓越.intown:大型综合体的裙楼底商，

以LOVE为主题的全新概念时尚购物中

心，定位人群：写字楼白领与商务人士

为主。

三、交通流线分析

交通信息：

四条主干道围合，紧邻未来公交CBD总站点，无缝接驳地铁，30分钟直达机场，区位交通条件优越

◆交通区位

COCOPark东临中心二路，西靠民田路，

南近福华三路，北至福华二路，由两纵两

横主干道围合而成；距会展中心仅150

米。

◆地铁现状

位与购物公园站，无缝接驳地铁1号线与4

号线3个出口。

◆公交条件

未来CBD公交总站

线路：3路，398路，b612路，b686

路，b799，e1路，e20路，k318路，

m223路，m223路，m224路

◆机场优势

去机场30分钟车程

动线设计：

室水平主动线明确清晰，同时根据建筑U型走向，设计一些副动线，尽可能将客流引至每家店铺

部动线

主动线+副动线设计

主动线充分考虑了商场的人流在商场

流动的完整性，呈U型走向，副动线通

过连接主动线，而将对客流量进行均

衡，尽可能将客流引向每家店铺

外部动线

人、车分流，人货分离

外部动线设计良好，人流有九大入口，

停车场在负二层，做到了人、车分流

四、业态分布分析

商家组合策略：主力店+精品店铺+特色酒吧街，针对主客流人群设置业态

主力店：依据cocopark的主题，“打造一站式购物体验中心”，主力店业态涉及购物、娱乐、休闲、餐饮领域等业态。吉之岛超市主要针对周边高档住宅片区的家庭式生活购物，百老汇影城，满足各种电影爱好者的需求，美食广场有休闲餐饮、商务餐饮，主要针对消费白领消费人群、商务人士的一些餐饮需求；主力店具有高人气特点。

特色酒吧街:主要针对年轻时尚消费人群，这些人群大都是白领、企业家、公司管理阶层，白天都需要上班，因而对夜生活都有极高的要求。

业态主要以零售和餐饮为主，打破购物中心传统最佳业态比，餐饮业态高达35%，这是由其市场所处环境决定的。

分析

•购物中心的主题决定,娱

乐元素与商业主题有机结合，

因此娱乐业态比例与休闲餐饮

比例较重。

•目标消费群体决定。周边

白领、往来商务人士较多，因

此对快餐、时尚、娱乐、

休闲快时尚消费业态情有独钟。