个人住房一手楼贷款操作流程(征求意见稿)

个人一手住房贷款操作流程

（征求意见稿）

一手住房即初次交易的住房，通常指售房人为开发商的住房。个人一手住房贷款（以下简称“一手房贷款”）是指贷款行向借款人发放的用于其购买一手住房，借款人以所购住房设定抵押或提供其他符合贷款行要求的担保的贷款。

一手房贷款操作流程包括楼盘准入审查和发放贷款两部分。

一、借款人申请

借款人申请一手房贷款，必须具有完全民事行为能力和贷款偿还能力。贷款行要求借款人填写《中国农业银行个人住房贷款申请表》，还需提供下列资料：

（一）借款人身份证件；

（二）婚姻状况证明；

（三）还款能力证明；

（四）借款人已支付支付购房首付款的证明文件；

（五）借款人与售房人签订的具有法律效力的商品房买卖合同；

（六）有共同借款人或共有权人的，共同借款人或共有权人需提供相关的身份证件、还款能力证明文件；

（七）贷款行要求提供的其他资料。

上述资料能留存原件的留存原件；不能留存原件的，贷款行客户经理审核无误后签“与原件核对无误”，并留存复印件。

二、受理、调查

贷款行收到借款人提交的资料后，经初步审查，同意受理的1个工作日内安排客户部门进行贷前调查，客户部门3个工作日内完成贷前调查，调查的主要内容包括：

（一）借款人所提供资料的真实性；

（二）购房行为真实性；

（三）购房目的；

（四）借款人信用状况；

（五）借款人是否已支付了规定比例的首付款；

（六）贷款年限与借款人年龄之和是否符合规定；

（七）借款人偿还贷款本息的能力。调查核实借款人住房贷款的月房产支出（本次贷款的月还款额+月物业管理费）与收入之比是否控制在50%以下（含50%），月所有债务支出（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）与收入之比是否控制在55%以下（含55%）。对已婚

的借款人，应调查核实其家庭资产负债状况；对未婚的借款人且有共同借款人的，应调查核实借款人及其共同借款人的资产负债情况。

借款人的家庭资产中，无银行负债的资产由借款人根据自愿的原则填写。

（八）借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符。

（九）抵押担保是否足值有效，抵押物权属状况是否清晰，抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件，以所购住房以外的住房（但不能用商业用房作为抵押物）作为抵押物的，均须对其价格进行评估。价格评估可采取具备估价资质的机构估价、银行认可的询价机构询价或银行内部评估机构估价等方式进行。

对借款人信用状况的调查必须查询人民银行个人征信系统和农业银行信贷管理系统，打印并保存借款人信用报告；还须进行实地调查或电话核实，上述工作必须由银行内部人员承担，不得委托中介机构代为履行。调查人员要与借款人至少面谈一次，并做好面谈记录。

调查结束后，调查人员在个人住房贷款内部运作表上填写调查意见。经初步审定或调查后认为明显不符合贷款条件的，经贷款行客户部门负责人同意后，可不予受理或中止贷款程序，并及时通知申请人；同意受理的，调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。

三、贷款审查、审批

贷款审查部门在收到客户部门提交的有关资料后，1个工作日内完成贷款审查。审查的主要内容包括：

（一）贷款资料是否齐全；

（二）购房行为是否真实；

（三）对借款人的信用状况进行复核；

（四）借款人是否符合贷款条件，是否具备还款能力；

（五）贷款用途、金额、期限、利率、还款方式、月房产支出与收入比、月所有债务支出与收入比、工程进度是否符合外部监管部门和农业银行信贷管理规定（工程进度达不到要求的，应作为贷款发放的限制性条款提出）；

（六）担保是否能够落实。

审查人员在个人住房贷款内部运作表上填写审查意见，就是否同意贷款、贷款要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见。经审查同意的，报有权审批人审批。

贷款审批人在授权范围内，根据调查、审查意见审批个人住房贷款业务，并在《个人住房贷款内部运作表》上填写审批意见。

四、签订借款合同

经审批同意的，经办行与借款人、抵押人、保证人签订《个人购房担保借款合同》，交法律审查岗或信贷审查岗进行合同审查。

五、办理相关手续

以尚未取得房地产权利证的住房为抵押物的，经办行和借款人到当地房地产管理部门办理房屋抵押预登记，明确经办行为抵押权人；以已经取得房屋所有权证的住房为抵押物的，经办行和借款人到当地房地产管理部门办理房屋抵押登记手续，明确经办行为抵押权人；住房有单独的土地使用权证的，应同时办理土地使用权抵押。

个人住房贷款保险遵循平等协商原则，经营行与借款人协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，应在保险单上明确经办行为第一受益人。

六、贷款发放

办理完上述手续后，经办行客户经理及时将贷款申请资料录入CMS，系统自动生成借款凭证编号并打印借款凭证，经办行客户经理、客户部门负责人和主管行长签字后，送柜员办理放款手续。

柜员发放贷款并根据借款人与经办行的约定将贷款划转到售房人账户。

七、档案管理

个人住房贷款实行档案集中保管制度。贷款业务办理和贷后管理中形成的资料要及时归档，档案原则上集中在支行及以上行保管，档案保管行要按要求制作统一的档案用具，其中重要凭证要按规定入库保管。具备条件的行，应积极推广影像档案系统，平时只使用影像档案，物质档案则集中保管。

八贷后管理

（一）贷款催收

经办行要做好贷后检查和不良贷款催收工作。借款人未按合同约定还款日归还贷款本息时，经办行管户客户经理要在10个工作日内通过电话、短信等方式对客户进行提示和催收；借款人连续逾期（自首次未按合同约定还款日归还贷款本息之日算起，下同）超过31天，经办行管户客户经理要在10个工作日之内向客户发出书面催收通知书；借款人连续逾期超过61天，经办行管户客户经理应通过约见借款人、现场检查、走访借款人单位等方式了解其违约的原因，采取合适的处理方式；借款人连续逾期超过91天，经办行管户客户经理应根据具体情况提出不良贷款处理意见并报部门负责人，经部门负责人同意后采取措施或协助相关部门对抵押物进行处置；借款人连续逾期达到一定时间（具体时间由一级分行确定），经办行必须提起诉讼或启动其他法律程序。

（二）贷后检查

经办行应定期进行贷后检查，了解借款人还款状况、还款能力变化及抵押物状况。发现风险的要及时进行风险预警并采取防范措施。

上级行要做好现场检查和在线监测工作。每年要对辖属支行办理的贷款业务进行现场检查，重点检查业务办理的合法合规性和贷款的风险状况。要安排专门人员利用信贷管理系统（CMS）对贷款进行在线监测，重点监测不