8. 企业价值评估中的不动产评估

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企业价值评估中的不动产评估的价值影响因素
– 企业资产组合方式 企业可以对其单项资产采用不同的使用方式，形 成不同单项资产的组合 在不同的资产使用方式下，资产的工作负荷也是 不同的，因此资产的组合方式最终也影响了资产 的在用续用价值 – 企业持有不动产的目的 常见持有目的：出售、投资和自用
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转让土地使用权时，必须按照土地出让合同的约 定进行了投资开发，其中，属于房屋建筑类的开 发需要完成开发总投资的25%以上 – 投资性房地产的评估方法 基于投资性房地产收益和市场的传统评估方法 基于投资性房地产账面价值的评估方法
– 如果投资性房地产已经作为公允价值入账，该类 资产的评估值还可从对会计报告的审计、调整中 得出： 评估值＝最近经审计的投资性房地产的账面价值 ×物价调整系数
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企业价值的分解与企业价值类型
– 企业价值的分解 企业是整体资产，是众多资产的组合体，其中包 括机器设备、不动产、资源资产、金融资产、无 形资产等，如果无形资产(包括可确指无形资产 和商誉) 企业整体资产的内部结构（见下图） 各个单项资产之间的连线代表资产管理，资产管 理方式的优劣从企业的商誉中体现出来。
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– 存货分类估值 开发成本一般是指正在施工的项目或地产公司的 土地储备，该项存货有效地反映了上市公司未来 几年的发展潜力。对该类资产可以运用重置成本 法进行估值。 开发产品一般是指已经完工、销售后可以确认收 入的资产，该项存货可以有效反映企业未来较短 时间内的业绩水平（与预收账款配合分析更为准 确）。由于该类资产已经成形，可以用现行市价 法作估值判断。
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第八章 企业价值评估中的不动产评估
概述 企业价值评估中不动产评估的基本方法 企业价值评估中不动产评估方法的应用
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概述
企业价值评估中的不动产评估的特点
– 国资产评估协会关于资产评估的具体准则中，有一 个是《资产评估准则——不动产》，它把不动产评 估分为单独的不动产评估和企业价值评估中的不动 产评估 – 具体来看有以下特征： 具体来看有以下特征： 不动产是企业资产的一部分； 企业价值评估中的不动产评估是与企业其他资产 处于共同使用状态下的不动产的价值评估。
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企业整体资产的内部结构
不动 产 资源 资产
机器 设备
商
誉
金融Baidu Nhomakorabea资产
其它 资产
可确指 无形资 产
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– 企业价值类型 若企业资产的组合与管理方式是最佳方式，得到 的企业价值应该是市场价值； 若各单项资产按照企业现有的经营方式进行管理， 那么算出的是企业的在用续用价值； 若企业连年亏算，企业就不该按照现有的方式经 营管理下去，而需要资产重组，并假设重组成功， 那么算出的是企业的转用续用价值； 如果企业连年亏损，资产重组也不成功，最终遭 到破产清算，那么企业的商誉为负数，因为各个 可确指单项资产也会由于快速变现使得其价值大 打折扣，算出的是企业的清算价值
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企业价值评估中不动产评估方法的应用
存货类不动产评估
– 产成品的评估 可供销售的产成品
– 正常销售期内的 – 正常销售期外的
用于拆迁安置的出租房或廉租房
– 这类不动产的租金较抵、租期较长，而且一般不 在市场上自由转让。 – 从价值类型上看，该类不动产的评估结果属于在 用续用价值 – 收益法和成本法进行评估是最合适的
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– 地产股投资价值比较 衡量地产公司价值的主要的三个指标。
– 综合投资价值指标：每股有效存货； – 远期投资价值指标：每股开发成本； – 近期投资价值指标：每股开发产品
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部分房地产上市公司简单资产估值表（2005.4 .21）
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– 在产品的评估 在产品是指是尚未完工或已完工但未办理结算的 各种土地、房屋等开发产品。 已开工未完工的不动产
– 如果不动产的开发的形象进度小于50%，适合采 用成本法进行评估： 评估值=土地使用权价值+开发中客观发生的费用 – 如果开发工程的形象进度大于等于50%，且办理 了预售许可证，能正常销售的在产品，可采用假 设开发法进行评估： 评估值＝产成品的价值×开发工程形象进度
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企业价值评估中的不动产价值类型及其与企业 经营方式的关系
– 市场价值是不动产从最佳使用方式中实现的，企业 当前的经营方式可能是不动产的最佳使用方式，也 可能不是，无论是与否，它都不影响不动产的市场 价值； – 在用续用价值受当前企业经营方式的影响，其价值 会低于或等于市场价值； – 转用续用价值受转用后的资产使用方式的影响，其 价值也会低于或等于市场价值； – 清算价值与企业当前的经营方式可以有关，也可以 无关
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已停工的不动产
– 暂时停工的未完工不动产，可采用与已开工未完 工的不动产同样的方法进行评估 – 对于较长时期停工的未完工不动产，一般只采用 成本法评估，其中的贬值额中应该包括实体性贬 值和功能性贬值
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投资性房地产评估
– 投资性房地产的分类 2006年财政部在《企业第3号——投资性房地产》 中规定，投资性房地产包括 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物。 – 土地使用权投资的法律法规限制 对于闲置一年的土地，征收20%土地闲置费，满 两年未开发的土地，可由政府无偿收回。
房地产存货分类
– 按照存货的性质不同，主要分为这么几种：开发成 本、开发产品、出租开发产品、分期收款开发产品、 低值易耗品、周转房等等。
评估方法
– 确认有效存货 有效存货就是指未来能直接给房地产企业带来主 要收益和利润的存货。包括开发成本、开发产品、 出租开发产品、分期收款开发产品 而低值易耗品、周转房虽然是企业所必需，但不 应该算作有效存货。
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企业价值评估中不动产评估的基本方法
不动产的市场价值
– 在某些特定的情况下，企业价值评估中不动产评估 在某些特定的情况下， 的要求得到资产的市场价值， 的要求得到资产的市场价值，如投资性不动产 – 不动产的市场价值评估用课程前面讲到的适当方法 进行
不动产的续用价值
– 市场法 参照不动产市价的市场法：调整系数中应考虑由 于资产在企业中的使用方式的差别而产生的调整
在贬值的计算时，应考虑因为续用而产生的功能 性贬值
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不动产的清算价值
– 清算价值中需要考虑折扣率，它是不动产在清算时 面临的市场条件在评估中的反映，折扣率越大说明 资产面临快速变现的压力越大。 – 不动产存在活跃的公开市场，可以改变用途时，可 以根据不动产的市场价值确定： 不动产价值＝市场价值×折扣率 – 不动产不存在活跃的公开市场，无法改变用途时， 可以根据不动产的续用价值确定： 不动产价值＝续用价值×折扣率
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企业价值评估中的不动产评估的对象
– 存货类不动产一般常见于房地产开发企业，其存货 也一般为房地产。 – 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者 兼有而有之的房地产 – 固定资产类不动产是以固定资产方式核算的不动产， 或称自用不动产，其中最常见的是自用房地产。 – 自用在建不动产是以在建工程方式核算的不动产， 可分为产品性质的在建工程和生产资料性质的在建 工程 – 自用土地使用权是以无形资产方式核算的不动产
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自用类不动产评估
– 固定资产类不动产 根据企业价值评估的价值类型来选择不动产评估 的价值类型，以确定评估方法 – 自用土地使用权 在无偿划拨与有偿使用的土地使用权 出让土地使用权与出租土地使用权 – 自用在建工程 采用成本法
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专题： 用资产评估法预判地产公司投资价值
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企业价值评估中的不动产评估的目的
– 以不动产的公允价值计量为目的的评估 2006年财政部在《企业会计准则第3号——投资 性房地产》中规定，企业的投资性房地产价值可 以用历史成本来计量，也可以用公允价值来计量。 公允价值在会计计量中的使用现状 – 以企业转让、兼并、收购等企业交易行为目的的评 以企业转让、兼并、 估 成本加和法是我国企业价值评估中的常用方法 成本加和法中涉及企业价值评估下的不动产评估
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参照企业价值的市场法：
不动产价值 = (∑ 参照企业的市价 × 综合调整系数 × 不动产价值所占比率) / m
i =1 m
不动产价值所占比率＝(∑∑ 其中： i =1 j =1 – 收益法 基于不动产年收益的收益法 基于企业年收益的收益法 – 成本法
k
l
不动产的续用价值 ) /(k × l ) 企业价值