浅谈物业管理对现代化城市社区管理的作用和影响

浅谈物业管理对现代化城市社区管理的作用和影响

摘要

社区是构建和谐社会的战略空间单元，随着城市化进程的不断加快，居民社区越来越多，随之出现的物业管理由初级阶段进入快速成长阶段，专业化物业管理应运而生并迅速发展，也逐渐成为一个很重要的行业。由于物业管理企业在推动社区建设、管理社区活动、维护社区安全与秩序等方面起着十分重要的作用，所以，物业管理企业在构建和谐社区的过程中负有不可推卸的责任。但现行物业管理在社区建设还存在诸多的问题，限制了现代化城市社区的发展，本文主要探讨物业管理对现代化城市社区管理的作用和影响，并提出建议性的对策。关键词

现代化城市社区管理；物业管理；作用及影响；建议性对策。

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但是物业管理在快速发展过程中，也暴露了一些尚不成熟的问题，制约了社区的和谐发展。探索物业管理之路，是物业管理企业和广大居民的共识，也是政府城市管理的重要职能。

一、社区建设中物业管理存在的主要问题

1．法规不健全，操作难度大

[1]如业主组织的法律地位，业主组织与其它组织的关系协调，业委会和居委会关系的协调，业主组织成立，物业管理行业协会的成立、地位和职能，物业管理权力交接程序和前期物业管理等，依然缺乏可操作性的规定。建管不分，前期物业管理矛盾突出。对于一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的问题，很多物业管理企业作为开发商的子公司，在对共用部分、共用设施设备交接过程中缺乏严格的承接验收手续。对暴露出来的质量与配套设施等问题，不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上，督促开发商加快解决。种种问题，引发层出不穷的纠纷，严重破坏了物业管理的生存环境。

2．业主委员会难以发挥维权、监督和协调作用

[2]业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权，由于业主委员会是由业主（或业主代表）大会选举产生，只经房管行政管理部门报备，未经民政部门登记成立，实属民间自治组织。虽有一定组织机构和财产，但不具有法人资格，不能作为发生纠纷或法律诉讼的主体，从根本上无法代表业主维护自己的权益。而且业主及业主委员会维权意识不强，由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。委员是无偿兼职的。绝大多数的业主只有当他们使用私有物业方面的利益受损时，才会通过业主委员会和物业管理公司及有关方面协调理顺关系；而当业主在使用共用和公有利益受损时，业主及业主委员会往往不会主动

关心并解决问题。还有业主委员会的运作流于形式并缺乏监督机制，很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，造成了业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理。

3．物业管理工作体制的缺失，科技含量低，行为不规范

大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业的管理不规范，往往导致部分物业管理只顾眼前利益，为减少成本或追求利润，收费与服务不相符，物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务，侵犯业主权益、损害业主的利益的现象时有发生。此外，部分物业管理服务意识不强，没有从原来的“管理者”的角色转变过来，还未形成“在管理中服务，在服务中管理”的机制，造成服务意识不强、水平不高。

而物业管理是一项复杂的系统工程，涉及到水、电、气、路和环卫、绿化、规划、公安、水利、市政公用设施等方面，而物业管理企业是民事主体，不具有行政执法权，因此，如果物业管理与各有关方面缺乏有效配合、技化程度低等，在一定程度上不仅影响物业管理自身服务水平的提高，也不能充分发挥其在城市管理中的应有作用。

4．业主缺乏对物业管理中的权利义务的认识

如房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；不服从管理，乱装修，乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠等；不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样不说，使得物业管理公司因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出。

二、物业管理对现代化城市社区管理的作用和影响

城市管理是一个系统性、综合性很强的领域，在社会经济高速发展的今天，常规的管理方法和手段已经不能适应城市发展的需要，而物业管理社会化、市场化、专业化的管理模式正是符合现代化城市社区建设的内在要求。因此，物业管理在社区管理与建设过程中发挥了不可替代的作用。

1．物管理与社区建设的相互依存、相互促进的联系

物业管理是社区建设的重要组成部分。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施、设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。

社区建设反过来影响物业管理的发展。社区建设得好，社区功能完善，居民素质提高，各主体自觉履行职责，这有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理自然事半功倍。另外，在流动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业管理服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提下，物业管理企业协助政府有关部门完成辅助性工作，客观上也推动了社区建设工作。由此可见，从根本上说，物业管理和社区建设的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。

2．推动了社区管理制度的创新

业管理与传统房产管理模式相比，主要有两方面的优势：一是从权力的分配机制上看，物业管理既保持了社区管理参加者之间的适度分权，也授予了社区管理者及其角色相对应的社区决策权、管理权、执行权和监督权。二从管理机制上看，物管与社管双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利、义务。物业管理企业通过合同或契约接受业主的委托，代表业主并运用经济手段来经营管理物业，故业主处于主人的地位，而物管则是管家的身份，业主需要的服务，物管公司或企业都会予以满足，这就与传统的管理模式相分歧。

近年来，政企分开、政社分开在我国社会进入转型期，已不再是光喊口号了，而是切实反应着我国政府和社区管理模式的转变。即：政府关心如何能在分割治理取得最大的效果，如何能够让各种社会主体根据其自身内在规律来运作。至于各种具体的治理任务，政府将交给社会和市场来完成。物业管理企业作为承接社区治理具体任务的执行者，其存在的意义在于：它为我国打破计划经济体制的弊端，构建一个充满生机和活力、健康运行和秩序良好的社会提供了制度创新的源泉。

3．优化了社会资源的有效配置

在我国社区建设的实践过程中，随着市场经济的发展和“小政府、大社会”改革的进一步实施，市场组织和社会组织占有的资源越来越多，社区治理结构重心不断向政府之外的其他主体偏移。所以，虽然社区建设的主导力量来自于政府，然而由于政府、市场、社会等多元主体之间基于各自资源不具备完全性的理性考虑，在实践过程中形成了彼此之间可持续的互动与合作。因此，我国社区建设的过程被概括为：在党和政府的领导下，依靠社区力量。利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区经济、政治、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员的生活水平和生活质量的过程。

社区管理是一个上下互动的管理过程，自政府推动社会管理体制改革以来，政府自上而下的传统权力运作方式已逐渐被政府、社区组织、第三部门、社区成员之间的多元互动的网络型运作模式所取代，社区治理组织体系由垂直科层结构转变为横向网络结构，以社区共识和认同为基础，充分发挥社区能动性和自主性的治理机制成为我国社区建设的主流。

4．在社区治安防范中发挥其主要作用

《物业管理条例》第四章第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”社区治安防范的任务，就是从社区管理的各个层面抑制和消除社区各类违法犯罪因素和条件，预防和减少违法犯罪案件的发生，建立相对稳定的社区治安环境。因此,合格的物业管理必须把社区治安工作纳入管理内容,这符合社区经济的规律,也是政府和物业管理市场对物业管理的必然要求。目前我国基层派出所的警力严重不足,要求派出所的干警担负起社区内日常的巡逻任务显然是不现实的。故物管企业聘用专业的安保人员来加强安全防