某地产项目营销提案

龙河家园三期营销提案
中原地产
夏季房展带来的反思：
价格区间在2500-3500的产品供给量增加，旅 顺、金州、开发区、甘井子中低档楼盘大量入市， 特别是旅顺多家参展，分流目标客户。
五大区域瓜分中低端客户
锦绣成为主角
拥有成熟配套和价格优势， 4天之间预约客户过 千.
甘井子成为热点
东翠鸣苑公开6天消化客户200套，辛寨子、金三 角、南关岭，
2、健康活动的组织
• 社区健康活动的组织：
•
社区老年活动中心、活动队
•
社区垂钓比赛
•
与大连知名社区联谊龙舟赛
•
消夏啤酒夜
•
文化大赛：绘画、书法、棋类
•
樱桃采摘、踏青、赏樱花
•
老年徒步大会、登山大会
• 充气式水上运动。
3、营造和谐的邻里关系
• 由各组团自愿选出楼长，负责各组团的日 • 常文艺活动。 • 物业将提供一切可能支持楼长的工作。
挖
掘
优势的强化
无论东方还是西方， 海都是养生的本源。
• 坐落于4A风景区内 • 山水环抱，景色优美 • 远离污染，空气清新 • 环境安静 • 亲海、戏海、玩海 • 海是生活的一部分
自然海
人与海合一
亲海“生活”房
• 位于城市中间 • 莅临公路或公共设施 • 空气质量不高 • 人群嚣哗 • 看海、听海 • 海是生活的点缀
五、服务价值体现
一卡式服务管理系统
为每位业主配备业主卡，可实现以下功能： 作为出入组团的身份认证。 作为享受各项服务的凭证。 作为使用龙河内部社区配套的凭证。 作为健康档案的身份确认。
服务内容： 每年享受一次免费体检。
（可根据业主自身需要随时进行，但限定一次。） 免费游览水上人间、塔河湾浴场等谈定设施。
• 组团封闭景观带
• 南组
除最南组团外，其他组团内部以绿化、水景小品为主。最
•
团应突出强化水景，并突出海的主题。
海之韵
组团封闭 景观带
海之音
海之欣
海洋之星
海洋主 题广场
销售中心
海之恋
地中海特色: 丰裕的物质条件 欢愉的精神生活 足够的闲暇时间
强调阳光、海滩与开阔式设计
温情花园:
通过公共区域营造和谐的社区氛围，多角度 搭建邻里之间的沟通平台。营造出一种具有 阳光感的、活泼的、松弛的社区氛围 。
园林理念
每家每户都可推窗见景
• 多层次的景观 • 处处点缀鲜花 • 水景\喷泉小品 • 木雕\浮雕 • 体现滨海特色与大连民俗的结合 • 以沟通为主题的人文规划 • 每个组团都设置可群坐的亭
喷泉
雕塑
广场灯
广场上的罗马柱
墙面浮雕
鲜花
模纹花坛
在楼盘园林建设上把灌木、乔木等观赏性树种剪成一定几何形状 或者某种模样，在专业术语上称“模纹花坛”。
六、 产品价格策略
一、项目整体均价
价位构成： 市场比较 成本加成 附加值定价
三期项目整体均价： 3200——3500元/平方米
二、分组团开发与销售的建议
• 先开发与销售恋组团，以低总价优势打开市场 • 韵＼音＼欣三组团从北向南依次开发与销售 • 海洋之星作为项目四期及整个社区的最佳景观，最
后开发与推出。 • 沿龙河部分因景观优势，应充分拉开价差。
区域 旅顺经济开发区
价位 起价2420元/㎡
旅顺经济开发区 起价2180元/㎡
旅顺世界和平公园 起价2480元/㎡
旅顺太阳沟
起价4500元/㎡以 上
成交数 40套
无 12套 3套
整体分析：相近的地理位置与价格,使龙河客户面临分流.
核心策略：树立龙河品牌，主打养生文化！
深入解析龙河，脉承养生文化。 完善健康配套，塑造养生氛围。 贴心物业管理，关怀养生人群。 科学产品规划，天然养生居所。
区域 锦华北园东、北侧 大连市甘井子区华南沃尔玛对面 大连甘井子区新寨子街道 大连市甘井子区文体商业大街东侧 大连市甘井子区机场新区 大连市甘井子区西南路与促进路之间 大连市甘井子区红旗镇湾家村 大连市甘井子区机场前
价位(元/㎡) 3300 3500 3280 3200 4000 4300 4500 3500
海之欣
90—120㎡
海之恋 90㎡以下
海秀洋江之南星
跃层
户室比例：
单位面积
60——70ｍ² 70——90ｍ² 90——120ｍ² 120——160ｍ²
跃层 180—240ｍ²
户型
二室一厅 二室二厅 三室一厅 三室二厅
所占百分比
开间
主卧
客厅
15%
2.7-3米 2.7-3米
25%
3-3.3米 3.6-3.9米
45% 15%
3.3-3.6米 3.6-4.2米 3.3-3.6米 3.9-4.8米
至少四室 40套左右
特定
特定
普通户型主卫面积应在4.56平方米
顶层的规划
海之韵
海之音
海之恋
六跃七
一跃二 四跃五 三跃四 五跃六
海之欣
全 海洋之星 部
跃 层
户型设计建议：养生主义的贯彻
1. 南北通透，自然通风。 2. 五明设计。 3. 小进深、大开间，采光良好。 4. 户户赠送露台，低层赠送花园。 5. 顶层增加赠送面积，减少户型面积，增进销售。 6. 室内无障碍。 7. 公共区域与室内门、道均加宽至轮椅通过。 8. 预留空调机位和太阳能热水器管道口、安装角位。
3. 有较高的经济收入
4. 拥有一定的学历或社会地位
5. 关注环境、景观等因素。
6. 有较高的生活品位。
结合三期的开发背景
• 价格：突破3000元/平方米 • 地段：整个地块的绝佳位置 • 景观：海景更充分、更有说服力 • 产品：更成熟的产品规划和开发经验 • 需求：养老概念已被市场接受
客户需求 自身素质
（第一年为全年免费，以后每年设定时间和次数。） 可享受龙河与其他旅顺设施所谈定的优惠。
包括龙河公建各项招商设施以及旅顺各项旅游、餐饮、 住宿等设施。 作为乘坐业主班车的凭证。
管家式岗位负责制
• 在各社区封闭处设立管家岗位，与业主入户对讲相通，保护业主生 活私秘性。
• 对业主的陌生拜访者提供简单的接待洽谈服务。 • 各封闭组团设专门的管家，提供24H咨询、协调服务。 • 实施岗位负责制，一个管家解决所有物业问题。 • 提供代订报纸、代订牛奶、代办邮件、代看管、代租赁等服务。 • 为每户业主提供小型存物箱，可投邮件、报纸、牛奶等杂物。
保健养生文化体系
• 保健中心的设置。 • 健康活动的组织。 • 强调健康的心态。 • 亲近的邻里关系。
1、保健中心
• 紧急呼救按钮的监控中心。 • 24H呼救帮助服务。 • 与旅顺知名医院合作，为每位业主设置健康档案。 • 与旅顺知名医院合作，提供每年一次的体检服务。 • 为特殊突发性疾病患者提供上门体检服务，并定期跟踪病情。 • 邀请知名医师、教授定期举办健康咨询、健康论坛。 • 定期制作养生资料，并发至业主手中。 • 通过招商，找到门诊、药房等协作方。
区。
泉水，使甘井子成为转型期房荒的主力消化
众益•阳光海岸
作为开发区的一个代表，成为广大开发区购买者
金州进展
作为很少参与大连房展的金州地产， 受到广泛关注.（金州福佳新天地广场、连大 文苑、恒达花园）
旅顺参展楼盘激增
阳光生态城（二期鹤海云轩）、夏威夷
甘井子新兴盘均价及盘量
项目 锦城园 骏腾名苑 恒宇祥苑 东翠鸣苑 福典人家 芙蓉人家 西街晶品 金马圣隆
四坡红色磁瓦 屋顶 外墙白色涂料 拱型柱廊和拱 型门廊 屋檐采用小拱 卷装饰
弧型单元入户门
屋檐小拱卷
瓷砖的装饰
组团分割与组团概念
海之韵
海之音
海之欣
海洋之星
海洋主 题广场
销售中心
海之恋
整体开放与局部封闭
（帕提欧）——西班牙庭院 园中园式社区围合设计
“帕提欧”，是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼
瓷砖在园林中的运用
路的装饰
海
洋
生
物
果皮箱
雕
塑
栋间水景
小型观景台
与广场相连的观景平台
植物景观:
1. 较高大的梧桐等树种，表现异国情调。
2. 立体绿化层次， 草皮
灌木
3、 不同组团栽种主题植物，增加识别力。
乔木
4、 应用视线高度的高灌木或矮乔木，配合地形 的塑造形成理想的绿色屏障。
多层次立体绿化
园林规划建议 一轴三带式地中海特色情景园林
一轴三带
“一轴”为南北景观主轴
“三带”包括: 中心主题景观带 龙河自然景观带 组团封闭景观带
• 南北景观主轴与中心主题景观带：
•
异域风情与本地绿化为主题
• 龙河自然景观带
• 小
以龙河及河内设施为主的自然景观，丰富河边绿化及雕塑
•
品，突出海滨风情与大连本地民俗主题。
最终销售均价：3200元/平方米
第二种方案：
分组团销售的价格攀升模式
销售目标：开盘后12个月内清盘
销售至50%，价格普遍上调200元/平方米 销售至80% 价格普遍上调100元/平方米 销售至95% 价格普遍上调100元/平方米 最终销售均价：3500元/平方米 共增加 销售收入 2500 万
销售中心装修风格
有机建筑
现代建筑运动中的一个派别，自然界是有机的， 因此取名。主张建筑应与大自然和谐，并力图把 室内空间向外伸展，把大自然景色引进室内。
西班牙建筑的特色
1. 多种文化的充分融合 2. 弧型结构的大量应用 3. 瓷砖的装饰作用 4. 明快灿烂的色彩 5. 木质\石质和金属材质的相互补充
外立面风格
养
愉悦的精神享受
自然生活方式
生
健康的身体素质
核心定位思路
养生文化
海文化 海是养生的本源
西班牙建筑风格 地中海风情特色
案名建议
• 山海龙庭 • 日出海天 • 日海龙庭 • 颐海汇
三、 产品规划建议
整体建筑风格：
西班牙银器式建筑与现代艺 术相结合的有机建筑体
银器式建筑
西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑 具有银器般的精雕细琢的外貌.
规模(万平米) 25 28 3 6.73 5.1 17 6.7 7
以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下 半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价 位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的 阻力。
旅顺参展楼盘
项目
阳光生态城 （鹤海云轩） 第八天 夏威夷花园 白玉山庄
配套设施 自由港
二期
三期
公建
一期
海之恋组团应与东侧组团在楼体摆放上形成错位，保证该组团的东侧景观。
帕提欧风格的体现
铸铁花栅
产品规划：
以六层为主的多层带电梯建筑体 顶层建议设计出赠送的阁楼,并尽量增加退台、露台
的面积。 3、增加楼体防霉、防潮处理。
主力户型分布图
海之韵
90—120㎡
海之音
90—120㎡
控制成本的前提下提高品质
• 充分利用、发挥现有配套优势，减少重复投入。 • 提高物业服务品质，但要注意物业费的承受标准。 • 控制开发成本，增强抗风险能力。
一、项目核心开发理念
根据对市场情况以及客户需求的分析，我们找到三期的目标
客群有如下特征
1. 主要年龄段在40岁以上。
2. 购买需求以养老为主。
提升开发理念 打造附加价值 树立品牌地产
养生文化
海文化
天人合一
自然主义与人文精神的融合
海洋养生文化地产
文
1. 文化语言在建筑形态上的体现；
化
2. 文化功能在配套设施上的实现；
地
3. 文化气质在园林景观或建筑细部上的形成；
产
4. 文化个性在物业管理上的区分；
5. 文化阶层在客户定位上的区分；
6. 全面的在营销过程中各种细节和节点上的传播文化。
社区人文营造、Байду номын сангаас史文脉继承、文化沉淀
缘督以为经，可以保身、可以全生，可以 养亲、可以尽年。
（《庄子·养生主》）
保身：40岁寻求的身心保养 全生：50岁寻求的回归天性 养亲：60岁寻求的天伦之乐 尽年：70岁寻求的颐养天年
七位一体
山
人
海
河
天 地 屋
二、龙河三期项目定位
龙
价
河
格
三
期
景观
户型
优
海
势
海荷之风韵
约3200元/ ㎡
海桂之香音
约3300元/㎡
海之欣
约3400元/㎡
海之恋
约3000元/平方米
秀海洋江之南星
跃层
约4000元/㎡
以下均价为前期预定，实际价差应按照规划终稿，并充分考虑户型、园林等设计，制定价差。
七、销售目标
第一种方案：
整体开发与销售 销售目标：开盘后8个月 ，完成项目整体95%以上
景观先行
整体产品描述
核心理念：
核心定位：
东方“平衡养生”理念
原创海生活
建筑形式： 西班牙建筑风格
核心文化： 滨海文化
四、产品配套建议
1、充分利用现有配套资源 2、处处体现养生理念 3、注重产品细节的表现 4、增加人性化设施
社区无障碍设计
走廊及门的宽度
社区内多设休闲椅
紧急呼救按钮
楼宇对讲系统
城市海
人与海和谐
观海“景观”房
“原创海生活”， 自然主义养生文化社区
定位阐述 原创海生活
原生态、原自然 滨海文化
定位阐述
养生文化 平衡养生
•所谓养生，即指保养身体，增强生命力。 •平衡养生，借鉴东方传统哲学中的平衡理论，讲求天人合一、阴阳平衡。
自然的生活环境
平
衡
放松的生活状态
每个人都向往的