【公寓】2019年郑州公寓市场调研报告

40年 35㎡ 3T27
40年
45-75 ㎡
原政策
可购买1套，需 缴纳2年 社保
现政策
可购买1套，社保变为只需要签订 承诺书，备案联网 人员随机抽查
备注：近郊四区指：航空港区、中牟、荥阳、新郑
政策分析——利率下调、公积金额度提高利好市场
郑州多家银行首套房利率上浮下调至20-25%；3月22日起，省直公积金最高贷款额度由60万元调整为80万元
2017-2019年1季度大郑州公寓开盘当天推货量对比分析
8000
6000
4000
2000
0 1季度
2季度 4季度
3季度 1季度
4季度
2017年
开盘推货量：套
1季度
2季度
3季度
2019年 2018年
2019年1季度开盘公寓项目分布
宝能郑州中心 经开万锦城
5000 4000 3000 2000 1000
500
2018.1-2019.3郑州公寓库存量及去化走势
60.0
450
50.0
400
40.0
350
30.0
300
20.0
250
10.0
200
0.0
公寓存量
去化周期
市场概况——公寓成交情况
3月公寓供应集中在二七区2.82万㎡和高新区2.79万㎡；成交主要集中在郑东新区和二七区；郑东新区均价较 高，其次为金水区，二七区成交均价最低
民生银行
25%
30%
郑州银行
20-25%
30%
华夏银行
20-25%
30%
省直公积金提高最高贷款额度
夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上，郑州市区内购买 首套住房，满足省直中心住房公积金贷款条件，最高贷款额度由原来的60万元调 整 为80万元，其他情况贷款额度由原来的40万元调整为60万元。
郑州多家银行首套和二套房贷利
银行 率
首套上浮
二套上浮
中国银行
25-30%
30-35%
工商银行
20-25%
30-35%
建设银行
25%
30-35%
农业银行
25%
30-35%
兴业银行
20-25%
30%
邮政银行
20-25%
25-30%
中信银行
25%
30-35%
交通银行
25%
30%
浦发银行
20-25%
30-35%
0
2017-2019年1季度大郑州公寓开盘当天去化量对比分析
100%
80%
1季度
2季度 4季度 2017年
3季度 1季度
4季度
1季度
2季度
2018年
3季度
60% 40% 20% 0%
2019年
项目（日 期）
经开万锦城 （1/12）
宝能郑州中 心（2/23）
推出量 334
去化量 60
560
203
去化率 18% 36%
区域
项目名称
公寓体量 （万㎡）
产权
户型面 积
梯户比
层高 精装/毛 (m) 坯
单双气
成交均价 剩余体量 总价 （元） （万㎡）（万元）
郑东新
区
万科誉 4.86 40年 22㎡ 5T36 3 精装 单气 —— 1.9
40
白沙 象湖国际
名门紫园
绿博 正金金泉大 厦
万科百荣荣 寓
锦荣中心五
二七区
区
1.8 2 2.5 35 1.28
郑州公寓市场研究
政策分析——明紧暗松，限购放宽提振市场
调控明紧暗松：3月郑州市内八区和近郊多项目暗地落实限购宽松政策，旨在保证价稳前提下，提振市场信心
19年地方财政压力倍增，对土地出让金的依赖度进一步加大，18年8月份以来全国住宅销面增速一路下行，两会“一城一策”基调下 ，部分地方政府逐 步放宽政策保证市场平稳运行，全国近20城调控松动，郑州为其中之一
郑州市场表现与3月份以来网传限购放松政策内容
2016-2019年3月主城与边郊板块项目开盘去化率走势
100%
网传限购放松政策内容
80%
60%
40% 20%
0%
16. 1 4 6 8
10 12
2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2
边郊
主城区
网传限购放松政策内容
郑州限购放松市场实际表现
成交价格
毛坯LOFT 15800元/㎡
精装平层1500018000元/㎡
去化分析
1、总价较高，56-84万 2、蓄客量仅125组到访仅85组
1、竞品华润内购价12500元/ ㎡；2、蓄客长达3月，退筹客户较
多
开盘成交量：套
去化率： %
上次梯户比为6T20，面积多为 40-
宝能郑州中
精装平层17000-
Βιβλιοθήκη Baidu
3 3 2 2 1 1 0
二七区
3月份各区域公寓成交情况
高新区
管城区
供应面积（万㎡）
惠济区
金水区
经开区
成交面积（万㎡）
郑东新区
中原区
成交均价（元/㎡）
20000 15000 10000 5000 0
市场概况——公寓开盘情况
公寓表现分化明显，1季度监控公寓开盘项目共计推出970套，去化288套，去化率为30%，环比下降明显
50㎡小户型，本次梯户比为
心（3/23）
76
25
33%
20000元/㎡
4T4，面积95㎡-232㎡，总房款及
首付款较高
注：以上数据来源泰辰行技术中心，包括市内八区、边郊（航空港区、荥阳、新郑、龙湖镇、中牟、平原新区）
市场概况——郑州公寓分析
郑州市场上主要平层公寓项主力面积为30-50㎡，毛坯均价在8500-12000元/㎡之间，精装公寓均价在900014000元/㎡ 之间，主力总价区间为30-50万，区域间差距较大，郑东新区项目总价较高。
实施范围：市内八区+近郊四区多数项目
在郑州就读的大中专院校学生（外地户口）：
原政策
可购买0套
现政策
视为郑州户口，可直接购买1套
原户口在郑州显示为迁出的：
原政策
可购买0/1套， 需缴纳2 年社保
现政策
视为郑州户口，可直接购买1套
郑州户口，单身18岁以上的：
原政策
现政策
1套
可直接购买2套
外地户口
市场概况——郑州公寓量价走势
2月份受到春节及住宅促销降价的影响，分流了部分客户，量价双跌，3月份以后住宅和土地市场逐步回暖， 再加上住宅限购即将取消政策的刺激，客户观望情绪加重，投资客更加谨慎。
供求关系：3月份公寓供应13.1万㎡，环比上涨62.5%；成交5.63万㎡，环比上涨53%，本月大幅增加 量价走势：3月份成交量5.63万㎡，环比上涨53%；成交均价12282元/㎡，环比上涨5%
40
供：18
求：18
价：12742
20
2018.1-2019.3郑州公寓量价走势
供：21.13/+17% 求：21.23/+18% 价：12335/-3%
15000 10000 5000
0
0
供应面积
成交面积
成交均价
市场概况——郑州公寓存量及去化走势
截止到3月底，公寓产品存量为344万㎡，按近半年月均去化水平计算，去化周期约30个月，公寓压力依然持续