旅游度假区项目建议书(立项报告)

旅游度假区项目建议书（立项报告）
第一章旅游度假区项目概要
第二章旅游度假区项目背景及可行性
第三章旅游度假区项目选址用地规划及土建工程
第四章旅游度假区项目总图布置方案
第五章旅游度假区项目规划方案
第六章旅游度假区项目环境保护
第七章旅游度假区项目清洁生产
第八章旅游度假区项目能源消费及节能分析
第九章旅游度假区项目建设期及实施进度计划
第十章旅游度假区项目投资估算
第十一章旅游度假区项目融资方案
第十二章旅游度假区项目经济效益分析
第十三章旅游度假区项目社会效益评价
第十四章旅游度假区项目综合评价及投资建议
第一章项目概要
一、项目名称及建设性质
（一）项目名称
旅游度假区生产项目
（二）项目建设性质
本期工程项目属于新建工业项目，主要从事旅游度假区的研制开发与制造业务。

二、项目承办企业及项目负责人
某某有限责任公司
三、项目建设背景分析
为推动中国制造由大变强，2015年5月，党中央、国务院着眼全球视野和战略布局，立足我国国情和发展阶段，作出了实施《中国制造2025》的战略决策。

这是未来10年引领制造强国建设的行动指南，也是未来30年实现制造强国梦想的纲领性文件，更是我国迈向制造强国的宣言书。

四、项目建设选址
“旅游度假区投资建设项目”计划在某某省某某市某某县经济开发区实施，本期工程项目规划总用地面积26666.80 平方米（折合约40.00 亩），净用地面积26106.80 平方米（红线范围折合约39.16 亩）。

该建设场址地理位置优越，交通便利，规划道路、电力、天然气、给排水、通讯等公
用设施条件完善，非常适宜本期工程项目建设。

五、项目占地及用地指标
1、本期工程项目拟申请有偿受让国有土地使用权，规划总用地面积26666.80 平方米（折合约40.00 亩），其中：代征公共用地面积560.00 平方米，净用地面积26106.80 平方米（红线范围折合约39.16 亩）；本期工程项目建筑物基底占地面积18616.76 平方米；项目规划总建筑面积26657.66 平方米，其中：不计容建筑面积0.00 平方米，计容建筑面积26657.66 平方米；绿化面积1790.93 平方米，场区停车场和道路及场地硬化占地面积4961.83 平方米；土地综合利用面积26106.80 平方米，土地综合利用率100.00 %。

2、该项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照旅游度假区行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合旅游度假区制造经营的规划建设需要。

3、根据中华人民共和国国土资源部国土资发【2008】24号文及国土资发【2008】308号文的规定，某某县土地等别为九等，本期工程项目行业分类：旅游度假区行业；根据谨慎测算，本期工程项目固定资产投资强度3306.46 万元/公顷>1259.00 万元/公顷，建筑容积率1.02 >0.80 ，建筑系数71.31 %>30.00 %，建设区域绿化覆盖率6.86 %<20.00 %，办公及生活服务设施用地所占比重4.80 %<7.00 %，各项用地技术指标均符合规定
要求。

六、项目产品规划方案
本期工程项目主要开展旅游度假区的制造和销售业务。

七、环境保护
本期工程项目生产过程中无有毒物质排出，并且生产用水为循环水，故无废水排放；环境污染因子主要为生活废水、生活垃圾及设备运行产生的噪声。

积极推动工业低碳转型发展是转变经济发展方式的重要抓手。

随着全球应对气候变化大趋势的发展，太阳能、风能等可再生能源、新能源汽车等低碳技术和产品、全球碳排放交易市场、碳税、碳关税等低碳制度体系不断发展，并逐渐成为全球各国转变经济发展方式的重要措施。

近些年来，尽管节能减排工作取得了大的进展，但我国经济发展的整体模式，尤其是工业发展的高消耗、高污染、高排放模式，仍没有得到根本性转变，国内经济社会发展仍然面临严峻的资源、环境和生态问题。

在这种形势下，积极推动工业低碳转型发展成为全球各国转变经济发展方式，提升工业未来竞争力的重要抓手。

八、建设期限及进度安排
1、本期工程项目建设周期确定为12个月。

2、“旅游度假区投资建设项目”目前已经完成前期的各项准备工作，
包括：市场调查研究、项目建设选址、建设规模的确定、用地审批手续、建设资金筹措等项事宜，目前正在着手进行办理项目备案工作。

九、项目投资规模及资金构成
1、按照《投资项目可行性研究指南》的要求，本期工程项目总投资包括固定资产投资和流动资金两部分，根据谨慎财务测算，本期工程项目预计总投资12740.92 万元，其中：固定资产投资8632.06 万元，占项目总投资的67.75 %；流动资金4108.86 万元，占项目总投资的32.25 %。

2、在固定资产投资中，建设投资8602.62 万元，占项目总投资的67.52 %；建设期固定资产借款利息29.44 万元，占项目总投资的0.23 %。

3、本期工程项目建设投资8602.62 万元，其中：工程建设费用7787.91 万元，占项目总投资的61.13 %，包括：建筑工程投资3191.09 万元，占项目总投资的25.05 %；设备购置费4462.93 万元，占项目总投资的35.03 %；安装工程费133.89 万元，占项目总投资的1.05 %。

工程建设其他费用687.58 万元，占项目总投资的5.40 %（其中：土地使用权费480.00 万元，占项目总投资的3.77 %）；预备费127.13 万元，占项目总投资的1.00 %。

4、总投资及其构成：项目总投资=建设投资+建设期固定资产借款利息+流动资金，项目总投资=8602.62 +29.44 +4108.86 =12740.92 （万元）。

十、资金筹措方案
1、项目总投资12740.92 万元，根据资金筹措方案，某某有限责任公司计划自筹资金（资本金）8575.11 万元，占项目总投资的67.30 %。

2、根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额2957.33 万元，占项目总投资的23.21 %，其中：项目建设期申请银行固定资产借款957.33 万元，占项目总投资的7.51 %；本期工程项目正常经营期拟申请银行流动资金借款2000.00 万元，占项目总投资的15.70 %。

本期工程项目建设期无固定资产借款计划。

3、本期工程项目采取其他方式筹措资金1208.48 万元，占项目总投资的9.49 %（其中：申请国家专项资金690.56 万元，占项目总投资的5.42 %；其他融资517.92 万元，占项目总投资的4.07 %）。

十一、预期经济效益
1、根据预测，本期工程项目建成投产后达纲年营业收入29349.00 万元，总成本费用24171.69 万元，税金及附加152.59 万元，年利税总额6546.57 万元，其中：年利润总额5024.72 万元，税后净利润3768.54 万元，纳税总额2778.03 万元，其中：增值税1369.26 万元，税金及附加152.59 万元，年缴纳企业所得税1256.18 万元。

2、根据谨慎财务测算，本期工程项目达纲年投资利润率39.44 %，投资利税率51.38 %，全部投资回报率29.58 %，全部投资所得税后财务内部收益率26.18 %，财务净现值10236.29 万元，总投资收益率40.66 %，资
本金净利润率58.60 %。

3、根据谨慎财务估算，全部投资回收期4.62 年（含建设期12个月），固定资产投资回收期 3.13 年（含建设期）；用生产能力利用率表现的盈亏平衡点48.59 %，因此，本期工程项目经营非常安全，财务盈利能力指标表明本期工程项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

十二、社会效益分析
1、通过与其他备选生产工艺技术对比，本期工程项目能源消费处于节能优势，根据谨慎节能测算，项目达纲年综合节能量18.37 吨标准煤/年，项目总节能率18.00 %，项目节能效果显著。

2、项目达纲年预计营业收入29349.00 万元，占地产出收益率11241.96 万元/公顷；达纲年纳税总额2778.03 万元，占地税收产出率1064.11 万元/公顷；项目建成后，达纲年全员劳动生产率100.00 万元/人。

3、本期工程项目建设符合国家和某某省某某市发展规划，有利于促进某某市某某县区域旅游度假区产业集群发展；此外，项目达纲年为社会提供293.49个就业职位，每年可为某某市某某县增加财政税收2778.03 万元，对区域经济和社会发展具有积极的推动作用。

十三、简要评价结论
1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某省及某某市某某县旅游度假区行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某
某县旅游度假区产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、“旅游度假区投资建设项目”属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）鼓励类发展项目，符合国家产业发展政策导向；项目的实施有利于加速我国旅游度假区的国产化进程，推动旅游度假区制造产业调整和行业振兴；有助于提高某某有限责任公司自主创新能力，增强企业的核心竞争力；因此，本期工程项目的实施是必要的。

3、某某有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“旅游度假区投资建设项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某省某某市某某县经济发展，为社会提供就业职位293.49个，达纲年纳税总额2778.03 万元，可以促进某某县区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献，由此可见，本期工程项目的实施具有显著的社会效益。

4、项目拟建设在某某省某某市某某县经济开发区内，工程选址符合某某省某某市土地利用总体规划，保证项目用地要求，而且项目建设区域交通运输便利，可利用现有公用工程设施，水、电、气等能源供应有保障。

综上所述，通过本章上述所做的技术、经济、环保、安全等方面分析结果表明，“旅游度假区投资建设项目”技术上可行、经济上合理；本报告认为：本期工程项目所提供的旅游度假区产品市场前景良好，投资方向正确，技术方案设计先进合理，经济效益突出，因此，本期工程项目的投
资建设并实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的，因此，本期工程项目建设是必要的也是完全可行的。

第二章旅游度假区项目背景及可行性
我国正处于工业化中期向后期过渡的关键阶段。

到2020年基本实现工业化、加快建设现代制造强国，已成为我国全面建成小康社会和实现“中国梦”的重要内容。

制造业过去是，现在是，而且未来仍将是保证强大经济的支柱和基础，发展制造业的决心不能有丝毫动摇。

可以说，中国工业化进程能否顺利推进、势头能否长期保持、在全球竞争中能否脱颖而出，是中国现代化发展进程中的关键一招。

总书记强调，“实体经济是国家的本钱，要发展制造业尤其是先进制造业”。

我们必须牢牢把握制造业这一立国之本的战略地位，深入实施制造强国战略，落实好《中国制造2025》发展愿景，力争在新中国成立100周年时，建成世界一流制造强国，为实现中华民族伟大复兴提供强有力的战略支撑。

经过改革开放30多年的高速增长，我国经济已进入以增速换挡、结构转型和动力转换为特征的“新常态”。

如何既能保持中高速增长，又能推动产业迈向中高端水平，关键还是要切实转变经济发展方式、推动产业结构的战略性调整。

制造业是转方式、调结构的主战场。

主动适应和引领经济发展新常态，形成新的增长动力，重点在制造业，难点在制造业，出路也在制造业。

《中国制造2025》着眼解决我国制造业面临的突出矛盾和问题，加快建立现代产业体系，提
出的指引未来10年乃至30年制造业发展的20字基本方针，必须一以贯之地执行。

10月中共十九大顺利闭幕,未来5年中国社会经济发展的政策框架已经明朗,新一届领导班子将带领全国人民开启新的征程。

回顾过去5年,中国经济社会的发展基本实现了十八制定的目标，展望未来5年，每一个中国人仍需坚定不移的沿着党的大政方针政策继续奋斗。

改革开发以来的中国发展历程告诉我们，个人的发展如果顺着国家的大政方针去努力，获得成功的概率将大大提高，对于投资同样如此。

那么十九大的大政方针政策是什么，未来的投资机会在哪里，以下将进行探讨。

第三章项目选址用地规划及土建工程
一、项目选址方案
1、由某某有限责任公司承办的“旅游度假区投资建设项目”，通过对拟建场地缜密调研，充分考虑了项目生产所需的内部和外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本和生产成本的高低以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件及土地成本等，拟选址在某某省某某市某某县经济开发区，0.00 项目建设选址区域地势平坦开阔、空气清新、阳光充足、排水通畅、环境适宜、公用设施比较完善、远离污染源的地段；所选建设区域土地资源充裕，而且地理位置优越、交通条件便利、四方通衢、地形平坦、土地平整、交通条件便利、配套设施齐备，符合项目选址要求。

2、拟定建设区域属项目建设占地规划区，项目总用地面积26666.80 平方米（折合约40.00 亩），代征公共用地面积560.00 平方米，净用地面积26106.80 平方米（红线范围折合约39.16 亩）；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照旅游度假区行业生产规范和要求，进行科学设计、合理布局，符合旅游度假区生产经营的需要。

二、项目建设地经济发展概况
2017年全市实现地区生产总值3132.48亿元，按可比价计算，增长8.5%。

其中，第一产业实现增加值441.38亿元，增长3.5%；第二产业实现增加值1211.13亿元，增长6.2%；第三产业实现增加值1479.97亿元，增长12.5%。

按常住人口计算，人均地区生产总值43233元，增长9.5%。

全市三次产业结构为14.1∶38.7∶47.2。

规模以上服务业实现营业收入176.01亿元，比上年增长26.7%；实现利润总额13.61亿元，增长6.0%。

第三产业比重比上年提高3.9个百分点；工业增加值占地区生产总值的比重为32.7%，比上年下降3个百分点；高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为14.0%，比上年提高0.7个百分点；非公有制经济增加值1978.67亿元，增长8.6%，占地区生产总值的比重为63.2%，比上年提高0.6个百分点。

第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为6.0%、31.0%和63.0%，第三产业贡献率比上年提高4.3个百分点。

全市规模工业增加值累计增长6.8%。

在规模工业中，轻工业增长8.8%；重工业增长5.8%。

规模工业的
六大重点行业中，电气机械及器材制造业增长 4.6%；化学原料及化学制品制造业增长12.8%；黑色金属冶炼及压延业增长12.7%；有色金属冶炼及压延加工业下降4.2%；煤炭开采和洗选业下降9.0%；非金属矿物制品业增长0.2%。

年末，全市规模工业企业达到1073家。

全市规模工业实现产销率99.2%，比上年上升0.5个百分点。

主要工业产品产量有升有降。

其中：饲料产量92.66万吨，下降14.0%；水泥900.05万吨，增长1.0%；钢材125.29万吨，增长20.0%；变压器7094.18万千伏安，下降13.0%；十种有色金属41.35万吨，增长6.0%；原盐223.45万吨，增长5.0%；机制纸及纸板20.54万吨，下降8.0%。

全市规模工业中，高加工度工业增加值累计增长10.9%，高技术产业增加值累计增长22.7%，分别较上年同期上升3.7个和3.4个百分点。

六大高耗能产业增长得到有效控制，全年增长3.4%，较上年下降1.8个百分点。

2、某某有限责任公司所选建设地址—某某省某某市某某县经济开发区，建有现代化的城区道路、桥梁、供水厂、配气站、垃圾处理场、污水处理厂、变电站、程控电话、电信枢纽；某某县经济开发区水、电、气、路、电视、通讯、排污管道等配套设施一应俱全。

三、项目选址土地利用情况
1、项目选定场址为租用，该场区已经按某某县经济开发区规划进行施工建设，符合城市规划要求，并合理地将场区土地进行了规划和利用。

2、项目租用场址位于某某省某某市某某县经济开发区的现有场区及标准化厂房；场区内建筑物有生产用房，配套了动力、公用工程设施，有配电房、生产车间等。

3、项目租用的场区总用地面积26666.80 平方米，本期工程项目目前租用建筑面积26657.66 平方米，需要根据生产和办公使用的要求进行部分改造。

4、某某有限责任公司租用的场区场地平整，道路、绿化、公用工程设施等均已基本完善。

本期工程项目没有新建的建筑物，所以总图布置不需变动。

场区的消防和各幢建筑物的消防设施已经齐备，本期工程项目亦不需做大的改动。

四、项目用地规划及功能指标分析
本期工程项目计划在某某省某某市某某县经济开发区建设，用地性质为工业用地；选定区域预计规划总用地面积26666.80 平方米（折合约40.00 亩），其中：代征公共用地面积560.00 平方米，净用地面积26106.80 平方米（红线范围折合约39.16 亩）；本期工程项目建筑物基底占地面积18616.76 平方米；规划总建筑面积26657.66 平方米，计容建筑面积26657.66 平方米，绿化面积1790.93 平方米，场区停车场和道路及场地硬化占地面积4961.83 平方米，土地综合利用面积26106.80 平方米。

五、项目用地控制指标对比分析
根据综合测算，本期工程项目建设规划建筑系数71.31 %，建筑容积率1.02 ，建设区域绿化覆盖率6.86 %，办公及生活服务设施用地所占比重4.80 %，固定资产投资强度3306.46 万元/公顷，建设场区土地综合利用率100.00 %。

六、土建工程建设规划
本期工程项目预计总建筑面积26657.66 平方米，其中：不计容建筑面积0.00 平方米，计容建筑面积26657.66 平方米，计划建筑工程投资3191.09 万元，占项目总投资的25.05 %。

第四章总图布置方案
本期工程项目总用地面积26666.80 平方米，其中：净用地面积26106.80 平方米；项目总建筑面积26657.66 平方米；其中：生产性建筑面积24360.25 平方米，非生产性建筑面积2297.41 平方米。

建筑物基底占地面积18616.76 平方米，其中：生产性建筑占地面积17363.63 平方米，非生产性建筑占地面积1253.13 平方米。

计容建筑面积（H≥8.00米按两层计）26657.66 平方米；场区停车场和道路及场地硬化占地面积4961.83 平方米；规划广场面积4150.98 平方米；场区围墙长度3686.40 延米；绿化面积1790.93 平方米；建设场区土地综合利用面积26106.80 平方米；固定资产投资强度3306.46 万元/公顷；办公及生活服务设施用地所占比重4.80 %；建筑设计耐久年限50年；建筑抗震设防烈度Ⅷ度；建筑结构
安全等级2级；建筑耐火等级3级；建筑系数71.31 %；建筑容积率1.02 ；绿化覆盖率6.86 %；土地综合利用率100.00 %；理论停车泊位46.00 个；人均建设用地指标88.95 平方米/人；产业工人人均宿舍面积3.23 平方米/人；人均绿化面积6.10 平方米/人。

第五章产品规划方案和建设内容及规模
一、总体建设内容及规模
本期工程项目拟建场区总用地面积26666.80 平方米（折合约40.00 亩），其中：净用地面积26106.80 平方米（红线范围折合约39.16 亩）；总建筑面积26657.66 平方米（其中：不计容建筑面积0.00 平方米，计容建筑面积26657.66 平方米）；建筑工程投资3191.09 万元；计划购置安装247台（套）主要生产设备、检测设备、环境保护和安全保障设备，预计设备购置费4462.93 万元。

二、土建工程建设内容及规模
本期工程项目预计总建筑面积26657.66 平方米，其中：规划建设主体工程20279.76 平方米，仓储设施面积3472.20 平方米（其中：原辅材料仓储设施2036.33 平方米，成品贮存设施1435.87 平方米），办公用房1566.42 平方米，职工宿舍600.46 平方米，其他建筑面积738.82 平方米（含部分公用工程和辅助工程）；预计建筑工程投资3191.09 万元。

三、建设公用工程
本期工程项目计划建设的公用工程包括：电气系统、给排水系统、供热系统、办公生活设施、消防系统等，同时建设场区道路、绿化等公用工程和室外工程，为“旅游度假区投资建设项目”提供完善的配套设施及便捷舒适的生产经营环境。

四、组建生产管理机构
第六章环境保护
一、项目建设期大气污染防治措施
砂石料统一堆放，采取遮盖措施；对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走；运输车辆不应装载过满，采取密闭措施减少沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的泥土和建筑材料。

二、项目建设期水污染防治措施
施工期间在排污工程不健全的情况下，应尽量减少物料流失、散落和溢流现象；另建造集水池、砂池、排水沟等水处理构筑物，并对施工期废污水进行必要的分类处理达标后排放。

水泥、黄砂、石灰类的建筑材料须集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质被雨水冲刷带入污水处理装置内和附近的水体。

三、项目建设期噪声污染防治措施
加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业；尽量采用低噪声的施工工具；采用文明施工方法，降低噪声源。

在高噪声设备周围设置掩蔽物；应加强对运输车辆的管理，尽量压缩工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛；设备调试尽量在白天进行。

四、项目建设期固体废弃物污染防治措施
工程建设期间对生活垃圾要进行专门收集，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染；合理布置施工现场的所需原辅材料及产生的固体废弃物的堆场，严禁安置在地表水源周边。

五、项目建设期环境控制措施
项目建设期以控制建筑工地和道路扬尘为重点内容，加强扬尘污染控制，有效降低大气中颗粒物浓度，提高大气能见度；工程结束后，全面覆盖裸土、树穴，裸土覆盖率达到100.00 %。

大力整治堆场削减扬尘污染源；加强道路保洁，所有建设施工过程全面实施扬尘污染规范化控制措施；加强建筑施工场地噪声控制，对工地噪声的相关工序的重点监控。

六、项目建设期实现固体废弃物的安全、有效、无害化处置措施
项目建设期积极推行生活垃圾分类收集，建成运营后全面核实工业废物产生情况，实施工业废物特性检测，特别是正确识别危险废物，避免将
危险废物作为一般工业废物处理造成污染。

七、项目运营期环境保护对策
本期工程项目建成运营期生产过程中无有毒物质排出，并且生产用水为循环水，故无生产废水排放；环境污染因子主要是生活废水、生活垃圾及设备运行产生的噪声。

八、项目运营期废水治理措施
本期工程项目建成投产后劳动定员293.49人，根据测算本期工程项目达纲年生活废水排放量约815.43 立方米/年，生活污水的主要污染物是SS、氨氮，经场区化粪池处理后排入污水处理设施进行再处理，排放浓度满足《污水综合排放标准》（GB8978）表6中的二级排放标准，同冲洗废水一同排入某某省某某市某某县经济开发区市政管网，最终进入污水处理厂，对周围水环境影响较小。

九、项目运营期固体废弃物治理措施
某某有限责任公司场区职工办公及生活产生垃圾量约36.69 吨/年，经集中收集后由环卫工人及时清运，对周围环境影响较小；在旅游度假区生产过程中产生的固体废弃物（含废弃包装物），设专人收集后定置存放并进行集中处理，或交回收公司综合利用。

十、项目运营期噪声污染治理措施
本期工程项目噪声主要是旅游度假区生产时所产生的机械噪音，因。