全国四大城市别墅市场简析

全国四大城市别墅市场简析(中原)
90年代初，上海外销花园别墅的建设带动了中国别墅市场的发展，揭开了别墅市场发展的序幕。

1991年至1993年各地别墅普遍热销。

由于受到1993年国务院下发了限制高档住宅建设用地审批规定的制约以及宏观经济调控政策的影响，别墅市场发展从1993年底至1997年陷入了低谷。

1998年下半年始，随着各大城市经济普遍回暖，在交通便捷的地区兴建了以排屋、联体别墅等经济型别墅为主的内销别墅，新一轮中国别墅市场的发展又启动了。

2001年以来以上海、北京为首的全国各大城市别墅市场均呈现出供需两旺的趋势。

2001年至2002年两年的时间，全国别墅市场快速发展，全国各大主要城市纷纷出现别墅热的现象，别墅的容积率越来越低，在上海竟然出现了一幢别墅占地8亩，售价达1.2亿元/套的上海紫园。

别墅市场愈演愈烈，较多的旅游城市纷纷以经济效益为先导，在国家禁止开发的旅游区纷纷圈出地块进行别墅开发。

2003年2月国土资源部门下达明文规定，停止别墅市场的土地供应，2003年中国的别墅市场将走向何方？
一、别墅类型
别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。

表1－别墅分类
按照别墅户型建造情况分类
别墅类型简单定义主力面积
（平方米）
总价
（万）
基本配套
独立别墅独立的别墅居屋四面有
窗
300左右150以上
独立花园车位，且将向双
车位发展
联体别墅
双拼两户连在一起，三面有窗200～22060～80独立花园车位
多联四至六户连在一起18050左右有车位
联排别墅（已淘汰）多户连在一起两面有窗170～18050以下
按照别墅的景观设施分类
类型
特征
人文景观别墅
人工建造的娱乐设施、别墅区内人造的的水系、山系等，比如上海的汤臣高尔夫别墅、云润绿大地、深圳的观澜豪园等
自然景观别墅
周边的山、海、湖等形成了别墅的景观，如深圳的半山海景别墅、御海湾山庄、上海的佘山银湖别墅-帝涛湾
按照别墅的品质及价格分类
豪宅型别墅 设计、施工、环境、管理等品质较高，比如上海庄园
经济型别墅 价格适中、功能实用，适合一般工薪阶层消费水平的， 比如上海康桥半岛、番禺锦绣香江
排屋式别墅
低层联排住宅，或低层联排城市公寓（Townhouse ），如上海加州锦秋花园
二、别墅市场的区域分布
全国的别墅市场的发展主要集中在上海、北京、广州、深圳几个大城市。

各大城市别墅市场的空间分布特征有一定的相似性，主要聚集在交通比较便利、私家车出入较方便的区位，而且周边景观优雅，依山伴水，空气清新，环境轻松的地区，真正实现悠闲的别墅生活环境。

别墅的发展主要受到景观资源、交通便捷度、周边人文环境及商业氛围的约束，以下主要将以这三方面指标来讨论及评价别墅分布的区域特征。

（1） 交通便捷度： 周边有便捷的公路交通、濒临轨道交通——★★★ 周边有便捷的公路交通或濒临轨道交通——★★
周边交通路线较多、距离便捷的公路交通或轨道交通较远——★ （2
） 人文环境： 周边已形成较成熟的居住小区——★★★ 周边居住区规模不是很大、但将形成一定规模——★★
（3） 商业氛围： 周边商业环境较浓，有良好的酒店业——★★★ 周边有一定的商业环境即将招揽商业——★★ 周边商业环境目前没有较好的发展——★
表2－上海、北京、广州、深圳别墅市场的区域分布简析
虹桥地区14500 ★★★★★★★★★
外销独立
别墅
虹桥中华园、富宏花园、虹桥高尔夫别墅、奥玎宫廷别墅
沪青平
高速公
路
7000 ★★★★★★外销别墅西郊别墅、太阳岛别墅、国际花城、威尼斯花园
闵行莘庄地区5100 ★★★★★★★
内销联体
别墅
当代艺墅、君临天下花园、樱园、现代缘墅
松江九亭
4600
★★★★★联体、独立新上海里弄人家、半岛花园、九州大堂花园新桥★★★★独立、联体云顶别墅、明月-清泉别墅、墅博汇
佘山——★★★★★独立、联体佘山银湖别墅-帝涛湾
浦东新
区
8200 ★★★★★★★★联体、独立汤臣高尔夫别墅、、四季雅苑、爱建三陵府邸、海滨高尔夫别墅
北京市别墅市场区域分布
市区16600★★★★★★★★★独立、联体怡龙别墅、东湖别墅、御京别墅
北京经
济技术
开发区
（亦庄）
6650★★★★★★★独立、联体大雄城市花园、长新别墅
大兴、丰
台
10000★★★★独立、联体北京国际花园、天成花园、天尊苑别墅、帝京花园别墅
远郊－
密云、怀
柔、延庆
3300★★★★独立、联体龙山新新家园、博士庄园、阳光假日别墅
通州区3500★★★★★独立、联体天子庄园、圣得庄园、松菊公寓别墅、天润别墅、东旭别墅
海淀－
上地
4500★★★★★★★独立、联体颐安别墅、翠湖花园别墅、颐阳山水居别墅
亚北－
昌平
10000★★★★★★★独立、联体龙城花园、碧水庄园、玫瑰园、紫玉山庄、橘郡
机场路
－顺义
10790★★★★★独立、联体名都园、银湖别墅、阳光花园别墅、丽京花园别墅
广州市别墅主要分布的区域
二沙岛15000以上★★★★★独立宏城别墅花园
南湖板
块
10000★★★独立江南世家
番禺6000～15000★★★★★★★联体、独立华南碧桂园、祈福新村、锦绣香江
白云山9000～15000★★★★★——白云堡豪苑、颐和山庄
深圳市别墅主要分布的区域
罗湖银
湖、莲塘
8000~19000★★★★★★★★★独立颐园三期、棕榈泉别墅和国际会议中心、华景园别墅、仙湖山庄片区
盐田区17000★★★★★★独立新世界倚山花园--翠林别墅
南山蛇
12000~20000★★★★★★★★独立半山海景别墅、青青山庄和新世界豪园
口片区
龙岗大
6500★★★★★★独立华侨海景山庄、御海湾别墅和名墅海景度假村
鹏湾区
域
宝安区4500★★★★★独立观澜豪园、龙湖山庄
注：平均销售价格根据对大量的别墅市场进行调研得出。

三、别墅销售价格
别墅既有满足一般消费阶层且有较高居住要求的经济型别墅，亦有满足较高收入阶层的豪华型别墅。

上海市近郊内销别墅平均价格相对来说不是很高，2000年平均售价为3912元
/平方米。

上海近郊别墅价格大致为：联体别墅单价多在３０００－４０００元，面积２０
０平方米左右，总价６０－８０万，相当市中心一套中高档公寓。

双拼别墅4000－5500元
／平方米，而独立式别墅单价多在５０００元以上，面积３００平方米左右，总价１５０万
元以上，低于境外同类物业５倍以上。

因此，联体别墅既适合有一定经济基础的人士，也非
常适合第二次购房的消费者。

而独立式别墅则是外籍人士、港澳台同胞以及国内高收入人士
的购房首选。

根据北京中原的统计，2001年北京市别墅的平均售价约为人民币8400元／平方米左右。

市区内别墅少而金贵，平均售价在2000美元／平方米左右，约为人民币16600元/平方米，
其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000美元／平方米。

除市区外，位于机场路顺
义地区的别墅售价最高，均价在1300美元／平方米，约为人民币10790元／平方米。

别墅
售价超过人民币1万元／平方米的还有亚北－昌平，大兴、丰台地区。

售价在人民币3000
－4500元／平方米的分布在海淀－上地、通州地区。

价位最低的是人民币2000－3000元／
平方米的低档别墅（有些为非法开发项目），分布在颐和园地区。

从整体市场来看，售价在
人民币5000元／平方米以下及高于10000元／平方米的别墅数量相等，共占70％的份额，
其余为中间价位。

别墅售价最低的地区为远郊约每平方米3300元左右。

可见，别墅市场的
平均价格有以市区为中心向外递减的趋势。

图2 2000－2001年北京市别墅分布各区平均单位售价比较（单位：元/平方米）
四、别墅市场的需求特征
1、需求客户群体分类：上海、北京较为相似，一为收入较高对居住条件要求较高的一部分阶层；二为外籍人士在本地置业；三为外省市到该城市工作或置业的人士。

深圳城市本身是外来人口城市，购买别墅的人群港人居多，亦有在本地工作的外地人士。

2、需求特征分析：别墅地址的选取——别墅是较高层次的住宅消费品，选址是首要的一个环节。

别墅位置的远近、交通的便利程度（主要指开车）等都直接影响了别墅市场的需求；周边景观环境要求——别墅市场关键的一点就是周边环境的设置。

人们购买别墅的目的就是在城市中享受到美好的自然风光，别墅周边好的环境及别墅区内景观的设置将成为别墅很好的一大卖点；会所的设置——别墅一般都建在市郊区，距离市中心较远，会所将成为消费者的业余时间集聚中心。

建筑功能的要求——目前越来越多的新建别墅为两层半或两层，且对功能房的要求较高，一般要求客厅较大，且有保姆房、视听房、阳光室等
五、近期别墅市场开发热点
由全国四大城市的别墅市场可以看出，别墅市场的供应量逐渐放大，而且有向环境优雅的远郊地区发展的势头。

随着城市居民消费水平的提高，人们对居住环境要求越来越高，生活观念也在逐渐变化。

与其生活在市区的公寓内，倒不如选择郊区环境优美的别墅，因此经济型别墅越来越受到市民的欢迎。

上海近期的别墅开发以佘山及规划中的“一城九镇”成为热点区域。

北京市别墅市场分布较广，目前北京市西北部京昌高速路沿线将成为颇具潜力的别墅发展区域。

广州南湖附近
以其处于山水之间，空气清新，环境幽雅而成为别墅市场的新热点区域。

深圳近年来蛇口区逐渐成为别墅关注的重点，南山区和龙岗区有东部和西部海景及海洋资源，将成为深圳市别墅市场的潜力发展区域。

同时由于近期海外及香港等地经济及房地产市场的低迷，而中国经济的发展前景被普遍看好，吸引了不少外籍人士及港人纷纷在内地置业，别墅市场的消费相应亦受到带动。

中原（中国）物业顾问有限公司中央研究部
二零零二年四月十一日。