天津宝坻市场调研报告20110706

动态信息：
目前在售产品为17层到顶高层，起价5600 元/㎡。主力户型93-118平米两室一厅与三 室两厅。均为高层产品，明年年底即可交 房。
项目简介：
圣缇湾旨在打造宝坻鼎级豪宅，而宝坻又作 为未来新的复合型都市生活圈，项目必将成 为区域中新的标杆级住区。作为宝坻唯一的 纯正西班牙式风情社区，项目产品线丰富， 联排、洋房、小高、高层，满足居者多层次 需求。
基本信息：御景华城位于城区东北部宝中路中段，距宝
坻一中1.2公里，属于学区房。产品建筑类别为板楼，高 层为主，共15栋，16-25层 ，占地面积47266平米，容积 率1.60，绿化率达到40%。
最新动态：住宅均价5500-6300元/㎡，小平米不多，后
期开盘会有小面积。目前主推90-120平，暂无任何优惠政 策。
原筑项目总建筑规模约22万平方米， 集高层华宅、叠拼别墅、联排别墅 等多种业态为一体。纯德式建筑元 素为您演绎德意志人生。
相应分析：
环境：靠近朝阳大道，噪声，粉尘污染大。距离原火葬场较近，污染大，对面潮白河， 环境 负氧离子天然氧吧，原生态湿地，供热站搬到小区对面，粉尘污染大，小区内有主题广 场，公园 。 去化： 去化：投资：私营企业主、高官， 自住：刚性需求、改善居住环境。 SWOT： SWOT： S：原筑是德国的住宅风格，意在突出一种北方的人文气质，居住幽静，价格适中、 产品多样化，选择性大。距离高速入口大概2公里，项目对面为公交车总站，交通便利。 W：离城区远，比较偏僻，周围配套设施不全，生活、购物不方便；小区小高层一 层没有地下室，顶层没有阁楼；物业费偏高、不承诺办理蓝印户口。且项目北侧为宝坻 火葬场。 O：靠近宝坻新的行政区，成为未来的发展中心。项目南侧为潮白河，市政规划建 立250亩免费对市民开放的水景公园。 T：地理位置所限，周边可供再开发土地很少，无法形成大规模生活社区，配套设 施很难建全。
相应分析： 相应分析： 最新动态：项目在售11层到顶小高层和20层到顶高
层，主推90平-130平的两居室，南北通透，毛坯房， 均价5800元/平米，现主推二期。 去化： 去化：周边城镇先富裕起来的农民投资。附近 居民，蓝印户口占20% 环境： 环境：宝坻首家绿化率55%;三面环水，拥有自 然资源社区；临近津围公路,车辆较多,噪声大, 粉尘多；周边有众多大型在建的商业项目,以 后会比较吵杂 SWOT: S：离一中仅一公里，北侧是国际商贸物流 城，三面拥有自然水资源 W：项目周边都在建设中，配套设施不是很 健全，小区西侧紧临东外环，过大型和重载车， 噪音和空气污染， O：周边商业众多，发展成熟后有升值空间 T：周边小区较多，竞争激烈。
圣缇湾
环境： 相应分析： 环境：紧临鲍丘河，西面是别墅群，小区地势较好，视野宽阔。周边有众多商业项目在建， 建成后生活娱乐设施较多，以后可能会有一定的噪音影响，小区整体环境还算不错，较适于 居住。 价格： 价格：在周边项（御景华城，领秀城）相比价格最高。 SWOT: S: 周边拥有2100亩商业群，紧邻宝坻重点高中，离京哈告诉宝坻出口1公里，周边还有 津围公路、通唐公路，交通便利，拥有水系（鲍丘河）景观很好。 W：紧邻津围公路，太吵杂，紧邻现在的城市中心较远，生活配套设施不完善。 O：周边相继会建成较大的生活社区，还有正在规划当中的长途汽车站，还有商业群，使 得周边较成熟，升值空间很大。 T:此处规划当中的住宅区较多，市场竞争比较激烈。 T:
近期动态：
基本信息：
目前在售多层和小高层，推70，90，102的户 型，均价4500，最高5000，目前几乎没有小面 积，40万可办蓝印，全款97折优惠。
平安家园坐落于天津市宝坻区霍各庄镇津围公 路80公里处西侧。总占地面积117901.8平米， 规划总建筑面积150700平米。建筑形式为5层、 6+9层结合和8层，住宅楼43栋，总户数1582户。
基本信息：项目位于天津市宝坻区通唐路与津围路
交口处。总占地是127649.4平方米，建筑面积209250 平方米；容积率1.6，绿化率55%，最小的楼间距都满 足1：1.5的建筑设计标准。由15栋多层分别是6层、7 层、11层到顶；12栋小高层分别由9层、11层到顶；7 栋18层到顶高层和一栋商业组成。
区位图：
项目位置偏离宝坻区中心，周边配套很差，离河畔·观澜渡较近，当前施工进度一、 二层在建。
动态信息： 二层为底商，项目北侧、西侧部分为二层底商。
宝境栖园共计27栋，其中6栋小高层（2栋11F，4栋9F），其余21栋为5-6层洋房，小高层一、 6月已开盘，目前均价6100元/平方米，一期开盘销售7栋，190余套房源已基本售罄，二期开 盘时间暂未定。 开盘前期蓄客策略主要为办理会员，在指定邮局存5万元至6月开盘，开盘当天如果全款可优 惠4个点，如分期付款优惠3个点。
洋房部分有地下室，全部有阁楼（但全无可见光），阁楼均为赠送。
SWOT分析： SWOT分析： 分析
S：紧邻通唐公路、津围公路、京哈高速宝坻出口交通便利，据宝坻重点高中较近，据海 滨国际商贸物流城较近。 W：小区规划面积小，小区内生活设施不完善，生活不方便。 O：周边正在规划中的社区相继建成，规划中的汽车站也会迁过来，交通比较便利，生活 配套成熟。 T：周边建设的小区较多，竞争激烈。
相应分析：
环境： 环境：玫瑰湾周边交通方便，有市政公园相隔相对噪音较小，空气质量较好，临近30000平 米的窝头河给小区大造了一个大型的生态绿色空间，在宝坻属高档别墅区，项目整体环境 好，能满足较高品位的客户需求。总体比较高档，是宝坻目前的高档小区。
价格： 价格：根据项目的档次和小区配套及周边环境和地段等因素，是目前宝坻市场最高价格。
售3#楼，8、11层到顶，6#楼17层到顶，11#楼6层到 顶跃层，主推90-100㎡户型，均价6000元/㎡，全款 优惠2个点。预计2012年入住。
相应分析：
去化： 去化：一般以城镇居民、周边自营企业者、个体经营者、公务员（有公积金）等客户人 群购买。 价格： 价格：高层均价6300元每平方，洋房均价7300每平方。根据项目所处地段临近城区和周 边配套比较成熟，价格相对较高。价格为开盘时已售房子的价格（开盘2010.12），目 前余房房源较差，价格会相对比较较低。 环境： 环境：小区旁有市政公园。小区40%以上的绿化及中式景观设计。（桃花的植入）为业 主提供了一个世外桃源般令人向往的居住环境。小区居住环境较好。南临火车站，北临 建设设路，周边噪音灰尘较大，东边设有大型市民公园，有一定的绿化。周边环境总体 一般。 SWOT: S：周边教育配套较齐全，交通方便，购物方便离劝宝只有200米距离。 旁边有一个市政生态公园 。 W：项目离火车道和污水处理厂较近，远离城市规划新城区。 O：由于宝坻现在的发展区势是向东移，以后会处于宝坻的中心地段。 T：价格相对较高，升值空间较低。周边小区较多，再出售相对竞争较大 。
基本信息：项目位于宝坻区建设路东段劝宝购物广
场东200米，东侧紧邻市政打造的景观公园，西侧紧 邻大 型劝宝购物广场。总占地63254.6平方米，总 建筑面积123533平方米，绿化率40%，容积率1.7。 周边配套 设施齐全，附近有邮局、银行、移动营业 厅、大型超市、长途客运站及公交车总站。
最新动态：项目有小高层，高层，多层，洋房。在
配套： 配套：保集玫瑰湾规划有游泳池 商务会所 健身馆和社区活动中心，这些设施与住宅共同 交付配备游泳馆自己的会所其中包含咖啡厅和亲子教育等配套。 SWOT: S: 地处宝坻新的行政区，生活配套齐全，休闲娱乐设施全。社区内有人工湖和市政景 观河窝头河，环境好。会所功能齐全档次高 ，设有智能化工程系统具有安全保障。 W: 小区附近有工厂及停用的污水处理厂，临近津围公路，噪音粉尘污染大。 O: 小区西门口正在建设大型商业广场和四星级酒店，升值空间大。 T: 无
基本参数：
建筑面积:217900平方米 绿化率: 38% 建筑类型:板楼，小高层，叠拼洋房，联排别墅 开发商:天津市高速公路经营开发有限公司 建筑设计单位:天津宝地建筑工程有限公司 整合推广公司: :天津合富辉煌房地产营销策划 有限公司
最新信息：
部分别墅在售，面积为170或180平米的跃层, 均价8300元每平米，全款打99折，另外购买9， 10，12号楼户型特别优惠5万元。 联排别墅面积220到240平米1到3层。现接受 预定，售楼处有户型图和面积，但无价格。
相应分析：
环境： 环境：小区前临鲍丘河景观带，东面是别墅群，西面是小区绿化带，小区地势较好，视野宽 阔。区内绿化40%以上，设有水景，儿童娱乐城、成人健身区等场所，地下、地上停车场、 休闲广场等，小区环境较好，较适于居住。 去化：50%客源自乡镇首次置业客户， 去化： 40%客源自城区投资客户或二次置业， 10%源自蓝印。 蓄水策略： 蓄水策略：积累客户办理VIP卡，办卡人每天优惠100元房款，交20000定金开盘顶3万。 SWOT： SWOT： S：紧临鲍丘河景观带，价格低于周边项目，小区内设施齐全，周边生活社区较多。 W：位置靠里，公摊高，交房时间较晚，目前较荒凉，开发时间较长。 0：周边以后有大型建材城，古玩城，水暖城，四星级酒店。 T: 周边项目较多，竞争激烈。
基本信息：
投资商：天津中航瑞赛置业有限公司 占地面积：93000㎡ 建筑面积：270000㎡ 绿化率：40% 容积率：1.5 建筑面积：高层 小高层
房型面积：95-220㎡
最新动态：
一期几乎售完，还有1#，11#未开。目前 正蓄水，预计均价会较高。
相应分析：
价格： 价格：均价:6700元／㎡，(开盘时间较早,2010年7月开盘,价格是当时销售价格,现在基本 售完,销售达93%.价格是剩余房源价格.余房房源相对较差,位置或面积或户型均不理想)地 理位置处于老城区,开盘时房源充足售价相对较高。 环境： 环境：瑞祥花园项目坐享500米之内成熟配套生活圈，紧邻宝坻区的文化广场(市政水景公 园)，徘徊于荷香绿柳之间。但是住宅四周都邻近道路，噪音较大 环境污染大，整体环境 一般。小区内设有文化广场，九莲如意主体水景，雕朔喷泉，双亭石竹，老年乐园等打适 一个西方现代园林的功能，小区居住环境较舒适。 SWOT： SWOT： S：项目位于核心地段，交通便利，周边配套设施完善，小区环境较好，入住即是成熟 社区.宝坻独家住宅楼宇，电梯直达地下停车场。 W：地势较低。 O：以后周边公园的修建能让整个小区更加美观舒适 居民会有一个休闲的绿色场所。 T：价格较高,升值空间相对较低。
2011.07.06
目录
1 2 3 4
个案分析 P3
数据对比
P22
市场信息快报
P23
市场分析总结
P27
基本参数：
占地面积:93300平方米 建筑面积:120000平方米 开工时间:2010-10-01 开盘时间:2011年6月 入住时间:2012年10月 容积率: 1.35 绿化率: 40.11% 建筑类型:洋房,小高层 物业类别:普通住宅 户型面积:两居 83-95平米，三居 105-125平米 开发商:天津天思投资发展有限公司 投资商:华勘集团 代理商:天津瑞城机构 代理商 天津瑞城机构 建筑设计单位:天津华厦建筑设计有限公司 整合推广公司:天津瑞城机构
相应分析：
环境： 环境：地理位置距宝坻中心较远，周边虽然是临津围公路，京沈高速出口，但是紧 临乡村空气清新减少了城市中空气污染等。小区是一个花园洋房大型社区，配套设 施齐全，小区自带商业配套和幼儿园。绿化率达55%，周边没有其余建设项目，环 境清幽，空气清新。小区内有广场，花园。 价格： 价格：远离宝坻城区，交通便利，离京沈阳高速近，周围没有竞争项目，目前价格 是宝坻市场最低价。（在海滨商贸物流城发展繁荣后具有较大升值空间。） SWOT: S：价格低，小区面积大，产品形式多，可办蓝印。 W：离城区远，比较偏僻，周围配套设施不全，生活、购物不方便。 O：没有竞争对手。 T：地理位置所限，周边可供再开发土地很少，无法形成大规模生活社区，配 套设施很难建全。
基本信息：
占地面积：47336㎡ 建筑面积：64024㎡ 绿化率：40% 容积率：1.1 开发商：天津保集投资有限公司 建筑类型：高层 别墅
最新ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ态：
别墅基本售完，还余10栋 是预留，高层未开盘。高 层一共2栋，面积140-160， 价格未定。别墅价格 11000-15000元，均价 13000，要求首付最少80 万，在未开盘期间大部分 都以认购完成。