房地产开发项目工程管理

房地产开发项目工程管理

作者：于振田

来源：《城市建设理论研究》2014年第21期

摘要：在房地产建筑开发与建设的过程中，房地产开发及相关施工企业只有深刻认识到管理工作的重要性，并采取措施加强对施工项目的管理，才能保证房地产建筑工程的有序施工，才能实现建筑工程带来的经济效益。所以房地产开发企业，必须要挖掘自身的潜力，提高管理的水平，并要不断开拓与创新，使企业在建筑市场中立于不败之地。本文对房地产开发项目工程管理中存在的问题以及措施进行简要的论述。

关键词：房地产开发项目工程管理

中图分类号：F293文献标识码： A

房地产开发以及建筑企业对房地产工程管理的有效程度，直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后续服务，因此，房地產开发与房地产建筑施工企业必须吸收以往成功的经验，制定科学有效的管理模式，加强对房地产开发工程的项目管理工作，使房产建筑工程质量与社会利益得到保障。

一、有关房地产开发项目工程管理中存在的问题

1.缺乏前期准备，房地产开发企业关注得更多的是开发地段的周边环境的商业价值,且建筑施工单位也只是仅仅负责项目的施工工作,而开发商又想开发项目尽早动工,他们都缺乏对项目工程前期准备的了解及重视,导致开发项目都普遍存在着盲目开发决策的问题,例如:在施工的过程中才发现施工图纸存在着错、碰、缺、漏,结构设计不合理以及成本过高等现象,这不仅会给房地产开发企业带来经济损失,还会给业主带来功能使用缺陷。

2.管理制度不健全，房地产项目在开发过程中,项目的管理不够深入和具体,虽然也在按照项目管理的模式进行着管理,但未对项目管理的具体细节进行深入研究,工程管理制度普遍不够完善。这容易导致在房地产开发项目成本和进度方面失控,偏离预期的项目开发目标。例如:很多房产开发都存在着延迟交房,由于成本过高而难以控制房价,工程管理费用偏高等现象。

3.各自为政，合作意识差，房地产开发工程的特点是，建设单位多、施工单位多、设计单位多、施工工作交叉作业多，由于这些特点导致各个单位进场与退场的时间各不相同，由于其中一些单位之间并不存在合同从属关系，导致各方依各方的习惯、进度办事，互相之间并不沟通，出现问题也不寻求解决的方式，合作意识极差，这就导致工程施工现场一片混乱，所有单位都想各自为政，这种现象的存在不仅严重阻碍了房地产开发工程的施工进度，还会造成项目成本的增加。

4.工程建设完成后质量难保证，质量是房地产开发项目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保证质量为前提。房地产项目的管理与施工很难做到绝对的统一，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。项目施工前期，管理起来比较容易，在收尾阶段，就会出现大量的问题。工程总承包商和分包商只有发包没有管理，在项目施工过程中配合不协调，彼此管理权限不明确，极其容易引发矛盾，在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理问题。

二、有关房地产开发项目工程管理的对策分析

1.重视前期策划准备工作，重视开发项目的市场定位和产品研究。房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研究，使整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位就要做到：首先深入研究国家及地方的有关政策、法规，了解政府对该行业的政策取向。其次，要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解市场的需求情况，确定本项目主要的消费群体。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等，权衡本公司竞争力是否能击败对手，务求知己知彼。目前，作为房地产开发企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，这样才能保证产品的销售速度及项目的成功，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。

2.全面完善项目成本管理，房地产工程一般都是投资巨大的工程，在成本管理上一丝一毫的漏洞都有可能造成巨大的损失，所以有必要全面完善项目成本管理。

（1）第一要保证决策的正确性，第二要保证设计中的造价要尽可能的接近事实，第三对具体的施工过程中的造价进行监督、管理与控制。房地产开发项目的成本管理要贯穿该项目的整个过程，包括投资决策、设计招投标、旄工建设、竣工等各个阶段。各个阶段进行成本控制的过程中，要善于分析，抓小放大，找出真正对成本产生巨大影响的项目，有针对性地采取措施，以达到事半功倍的效果。对房地产开发项目的整体进行分析研究，可以看出决策和施工阶段是重点。

（2）在投资决策阶段，想要抓住关键因素实现对成本的有效评估可以从两个方面入手：定性和定量。站在宏观的角度，找出影响项目成本的相关元素，就是所谓的定性分析。将投资与效益的比例进行预测，推测工程的获利空间，对各项目的施工成本进行精准核算，从而全面把握效益成本就是所谓的定量分析。工程项目建设阶段是一个具体而实际的阶段，研究这个过程中的成本变动对于控制工程造价具有重大的意义。工程变更需要被严格控制，因为一旦产生工程变更，工程成本控制必然要受到巨大的影响。站在房地产开发商的角度，一定要对建设单位进行有效地监督，让其按图施工，按章办事。建设单位如果提出工程变更，那么开发商应该仔细研究、详细审查、严格把握，对于没必要的变更，坚决予以反对。对于确实有必要的变更，要给予批示放行。

3.建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理协调这三个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。另一方面，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几方面：

（1）房地产开发企业的强力支持，作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

（2）尽早实施，在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程,对房地产项目工程的优化管理,应当在房地产房地产项目规划前做好充分的调研,应当不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度,着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题,对房地产开发的整个过程进行全面控制,促进房地产行业的健康发展。

参考文献：

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