宝龙商业项目分析报告新

生态 + 文化 +商业 = 文化资源的合理利用、挖掘
文化主题：在原老年公园的基础上重新改造，如钻进树丛的石板
小径、路边静卧的古井台、石磨盘，可以产生对历史的遐想。
建筑形态：大胆采用玻璃、空调等现代的元素与杭州的园林、建
筑结合，不但延续了杭州的建筑特色，还达到了四季可用的目 的。
商业与文化结合：使西湖不再独有风景，她发掘了自身潜力，
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1.重庆北城天街——项目定位
目标客群分析
客群特征 消费意见之领袖，强烈的阶层归属感 北城天街
北城天街之重庆时尚风向标地位
消费力强，特定品牌的忠实用户
大量国际知名品牌和个性品牌入驻
追求物质与精神的双重享受
餐饮、时装、娱乐等多种业态的完美结合
拥有别墅、花园洋房等高端物业
项目分类 项目名称
重庆龙湖 北城天街 杭州 西湖天地
商业体量 （㎡）
14万 3万
开业时间
2003年11月 2003年5月
停车位
1000 /
商家数量
210 /
业态比例（按面积）
零售
58% /
餐饮
21% /
休闲
14% /
配套
7% /
成熟商圈
上海大宁国际
上海金桥国际 人口密集区 非成熟商圈 上海 大拇指广场 北京 三里屯village 宁波天一广场 徐州 滨湖新天地 上海新天地 （商业街部分） 南京1912 成都宽窄巷子
零售
休闲娱乐 休闲娱乐 数量 4 1 2 面积 4720 40 5500
大宁国际2座业态比例图 （按商铺数量） 29% 14% 57%
大宁国际2座业态比例图 （按商铺面积） 46%
零售 配套服务 休闲娱乐
54%
零售 配套服务 休闲娱乐
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3.上海大宁国际——5座业态布局 5座商业：1-4F沿街布置生活购物类业态，易于吸引社区居民的目的性消费。
11万
16.4万 11万 12万 22万 2万 4.5万 4万 4.4万
2006年10月
2009年12月 2005年7月 2008年6月 2002年10月 2009年10月 2001年6月 2004年12月 2008年6月
1300
1200 1000 890 1200 / 1570（含周边） 140 480
3.上海大宁国际——1座业态布局 1座1-2F品牌服饰专卖店为主，显眼位置以知名品牌吸引消费者眼球。3F为英孚教育,因此配套服务面积比例 约为26%。
楼层 第1座1F 第1座2F 第1座3F 业态 零售 配套服务 1座 业态分布 零售 零售 配套服务 数量 3 1 面积 1720 600
大宁国际1座业态比例图 （按商铺数量） 25% 75%
远东百货
北京华联
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1.重庆北城天街——平面布局
远东百货
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1.重庆北城天街——品牌展示
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1.重庆北城天街——品牌展示
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1.重庆北城天街——业态配比
3.品牌商家闪耀天街——引领国际时尚风暴
多家国际品牌闪耀天街，取得不俗业绩。国际知名品牌的的入驻为天街营造了国际，时尚的消费氛围， 造就了北城天街重庆时尚风向标之地位。
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1.重庆北城天街——项目总结
4.成熟专业的经营管理
专业的商业管理团队、先进的经营管理理念、成功营运北城天街的商业管理经验，为北城天街延续成功 运营和提升有力保证。
主要有茂业百货、新世界百货、世纪新都
百货。北城天街是重庆的首个Shopping Mall，提升了该地区的商业品质与形象。
北城天街
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1.重庆北城天街——项目定位
整体定位——重庆商业一号地标
档次定位——中高档 目标定位——提升观音桥地区商业品质与形象 客群定位——年轻时尚与中高收入人群
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2.杭州西湖天地
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2.杭州西湖天地——项目简介
项目简介：西湖天地体现了生态、文化与商业结合的经营模式，使
西湖不再独有风景，也加入到现代城市发展中来，发挥
自身潜力。
项目区位：西湖南岸的涌金池畔 占地面积：3万平方米 工程进度：而目前仅为第一期工程，名曰：园林篇
鼓励设置：百货店、品牌专卖店、专业 店、餐饮娱乐网点、文化休闲网点； 适度设置：大型超市、仓储商店、大型 专业店、生活服务网点； 限制设置：大型商品交易市场等。
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业态导向
3.上海大宁国际——项目交通
周边情况、交通
大宁国际紧邻南北高架桥，地铁和直达大宁的20多条公交线路使大宁国际商业广场拥有便
统一 推广
统一 宣传
媒体对北城天街不间断地 主动报道，保证北城天街 的高频次曝光率和较高的 消费者关注度。
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1.重庆北城天街——项目总结
１.完美“蝶变”——从“烂尾楼”到“时尚中心”
从曾经全国闻名的烂尾街“欧式一条街”到现在能将整个江北商圈的格局和定位重新定义的“龙湖·北 城天街”。在龙湖商业的专业经营下，北城天街成为目前重庆为数不多的成熟的商业中心之一。
商业广场面积：约11万㎡
停车位：地上、地下共1300个 物业管理公司：第一太平戴维斯 开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产发展有限公司
商业招商顾问公司：世邦魏理仕
建筑设计公司：美国RTKL国际建筑事务所 项目定位 商业定位：集购物休闲、休闲健身、文化娱乐、酒店办公于一体的地区级综合性商业中心。 品牌定位：商业部分中端定位，以国内一二线品牌为主，辅以少量国际二线品牌。 商业功能：百货零售、大卖场、餐饮美食、娱乐休闲、文化教育、星级酒店、现代服务。
坚持只租不售原则，有利于 招商团队整合资源，科学布 局，保证所有商家共享客 群。
统一 招商
统一 管理
北城天街专设客户服务中 心，一站服务、全程管理， 及时周到的解决商家的问 题。
经营管理
北城天街将根据商家经营 现状和消费者需求，邀请 商家参与主题活动，通过 各种方式，营造舒适，时 尚的购物环境，营造一个 共赢的平台。
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3.上海大宁国际——项目区位
项目区位
大宁商圈地处闸北区腹地，依托大宁国际商业中心，形成上海地区级商业中心；
大 宁 国 际
口和各类外来人群，日客流量达到约20万人 次；商业集聚在不少于8公顷的区域范围内； 商业设施建筑面积约为20-60万㎡。
综合指标:服务对象为本区域内常住人
商场办公SOHO
星级酒店HOTEL
商场Retail
位置偏离中央广场 和主干道，影院、 运动100、F8动感 地带等在此区域， 利于吸引、组织目 的性消费人流。
高级办公楼Office
中央广场为人流交叉密 集的区域，为了留住人 群，增加消费，此处设 置了较多的休闲餐饮。
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也一起加入到现代化的城市发展中来。
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3.上海大宁国际
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3.上海大宁国际——项目简介 基础概况 项目名称：大宁商业国际广场 项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008 开业时间：2006年10月 项目占地面积：约5.5万㎡ 项目建筑面积：约25万㎡
利的交通网络。
周边轨道交通：处在1号线上海马戏城站与延长路站之间。 周边公交车：40、46、210、232、722、741、916、944路等。
大润发班车：8条班车线路，辐射至普陀、宝山等地
开车：大宁国际商业广场地处大宁路和共和新路（南北高架）的交界处。 本案具有一定区位优势，交通便利，辐射范围广。
开发商：龙湖地产
运营商：龙湖地产商业经营管理分公司 物业管理公司：重庆新龙湖物业管理有限公司 商业顾问：华夏柏欣经营管理顾问有限公司 空间设计：Graphia brands 导视设计：北京景华
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1.重庆北城天街——项目区位
北城天街位于重庆市公认的五大商圈之一 江北观音桥商圈核心区域，商业氛围比较 浓厚。周边的商业项目档次定位中低档，
楼层 第5座1F 零售 业态分布 餐饮
第5座2F
第5座3F 第5座4F 5 座 业态 零售 休闲娱乐 餐饮
零售
零售 休闲娱乐 数量 2 1 3 面积 4535 2000 1220
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1.重庆北城天街——项目总结
２.重庆时尚顶级话语权
国际品牌的精彩，时尚活动的缤纷，重庆各大主流媒体不间断聚焦，北城天街在重庆时尚界已经拥有顶 级话语权。成为影响重庆商业走势，引领重庆时尚的一号地标。
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1.重庆北城天街——项目总结
大宁国际1座业态比例图 （按商铺面积） 26%
零售 配套服务
74%
零售 配套服务
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3.上海大宁国际——2座业态布局 2座以主题性娱乐为主，大宁影城+F8动感地带（轮滑）等，吸引人流。
楼层 第2座1F 零售 业态分布 服务
第2座2F
第2座3F 第2座8F 业态 2座 零售 配套服务 休闲娱乐
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目录
1. 重庆龙湖北城天街 2. 杭州西湖天地 3. 上海大宁国际 4. 上海金桥国际 5. 上海大拇指广场 4 24 26 45 72
6. 北京三里屯village
7. 宁波天一广场 8. 徐州滨湖新天地 9. 上海新天地 10. 南京1912 11. 成都宽窄巷子
街区式商业项目分析报告
2012.11.9
项目统计 共11个街区式商业项目统计表如下，按项目特点可分为三类，分别是成熟商圈、人口密集区非成熟商圈、历 史文化。由表中数据可以看出前两类项目业态配比以零售为主，适量的餐饮为辅，休闲和配套面积比例较小。 第三类项目业态配比以餐饮和休闲为主，充分发掘项目的历史价值和文化价值。
大宁班车线路图
大宁交通线路图
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3.上海大宁国际——整体布局
整体布局
办公及主力店位于商业广场的四周，因此整体布局外围呈现大建筑形态，内部呈小院落交叉错落的形态 酒店位于项目的角 落，偏离广场吵杂 的商业区，减少商 业带来的人流，闹 中取静的保障酒店 的品质。 大润发、亲子广场、 主力餐饮等业态商家 布局于此。主力店+ 主题性消费为主。位 置相对较偏，有利于 带动目的性人流。
各业态面积比例
ห้องสมุดไป่ตู้
14%
7%
零售
21%
58%
餐饮
休闲娱乐
配套服务
零售业态面积占比最大，达到58%； 餐饮业态占比达到21%；
从面积占比可以看出，该项目业态以零售和餐饮为主。
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1.重庆北城天街——经营管理
龙湖北城天街采取只租不售、统一招商、统一经营管理、统一宣传推广的形式。
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1.重庆北城天街——平面布局
远东百货
北京华联
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1.重庆北城天街——平面布局
远东百货
北京华联
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1.重庆北城天街——平面布局
远东百货
北京华联
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1.重庆北城天街——平面布局
142
169 130 261 460 / 67 58 52
43%
56% 25% 50% 60% / 7% 6% 18%
30%
21% 52% 37% 17% / 42% 31% 38%
7%
8% 14% 9% 17% / 24% 60% 36%
20%
15% 9% 4% 6% / 27% 3% 8%
历史文化
北城天街距离重庆高端居住区车程10分钟
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1.重庆北城天街——业态规划布局
北城天街购物广场，充分借鉴国际先进商业理念，反复论证，科学 规划多种业态，形成“同业差异，异业互补”的空间布局。
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1.重庆北城天街——平面布局
远东百货
北京华联
95
111 125 127 153 172
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1.重庆龙湖北城天街
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1.重庆北城天街——项目简介
项目名称：重庆北城天街 开业时间：2003年11月1日 项目地址：重庆江北区北城天街8号 总建筑面积：28万㎡ 商业建筑面积：14万㎡ 商业楼层数量：B1-F5