旧城改造、城市更新和一级土地开发项目解决方案

土地使用权出让——招标
招标 投标
由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会 发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件， 投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文 件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格， 并由其缴纳投标保证金。
拍卖公告 竞买人报名 交纳保证金 公开拍卖
土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告
竞买人报名参加竞买并索取有关文件
竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为 竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌
在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、 面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按 规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞 得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与 土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金； 竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用 证书。
房地产市场分类
三级市场
一级市场
二级市场
房地产转卖或转租的市场，房地产 三级市场也包括房屋的交换、抵押、 典当等流通形式。
一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。 房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到 规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。
又称土地一级市场： 是土地使用权出让的 市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一 平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。
•投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标 书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投 标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。
开标、评标和决标 签约 领证
招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开 标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标， 决定中标者。
土地分类
土地 用地性质
分类
土地所有权
农用地
建设用地 未利用地
国家 所有
农村集体组织 所有
居住 用地
工业 用地
公共设施 绿化
用地
用地
道路广场 用地
注：宪法规定城市土地归国家所有、 农村土地（主要是指耕地和宅基地 归）归农村集体组织所有
土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。
土地使用权划拨
土地使用权划拨：
是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其 使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得 土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”
《中华人民共和国土地管理法》第 五十四条和《中华人民共和国 城市房地产管理法》第二十三 条规定，下列建设用地，经县 级以上人民政府依法批准，可 以以划拨方式取得：
国有土地使用权取得方式
国有 土地 使用权 取得方式
划拨
出让
出租
入股
注：有偿取得的国有土 地使用权可以依法转让、 出租、抵押和继承。划 拨土地使用权在补办出 让手续、补缴或抵交土 地使用权出让金之后， 才可以转让、出租、抵 押。
国有土地使用权转让
划拨与出让的区别： 1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业， 学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业 等。一般不可抵押、不能转让、出租。 2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地 的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、 出租， 享 受收益 ，可以抵押贷款等。
土地使用权出让
概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。 注：城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后,土地使用权才能出让。
土地使用权 出让
招标
拍卖
挂牌
不同点在于：
一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理 性决策和竞争； 二是操作简便，便于开展； 三是有利于土地有形市场的形成和运作。
国家机关用地和军事用地；
城市基础设施用地和公益事业 用地；
国家重点扶持的能源源自文库交通、 水利等基础设施用地；
法律、行政法规规定的其他用 地。
土地划拨的特点： １．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、 补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和 无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形 式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地 使用权出让金。 ２．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用 期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵 押等经营活动。 ３．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民 政府核准并按法定的工作程序办理手续。 ４．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土 地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的 土地，均按划拨土地进行管理。
旧城改造 及
一级土地开发
前言
随着房地产的快速发展，土地交易市场价格 也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐 白热化，市区内土地已变得日益稀缺 。而旧城改 造将会为房地产市场提供大量土地资源。
contents
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土地基础知识 旧城改造
一级土地开发
房地产市场分类
房地产三级市场
房地产二级市场
房地产转卖或转租的市场，房地产 三级市场也包括房屋的交换、抵押、 典当等流通形式。
一般指商品房首次进入流通 领域进行交易而形成的市场。
房地产一级市场
又称土地市场： 土地一级市场：土地使用权出让的 市场，出让的土地，可以 是生地， 也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家 垄断的市场。 土地二级市 场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通 领域进行 交易的市场。
《城市房地产管理法》 等法律法规，规定： “在挂牌期限截止时 仍有两个或者两个以 上的竞买人要求报价 的，出让人应当对挂 牌宗地进行现场竞价， 由出价最高者取得土 地使用权。”
土地使用权出让——拍卖
土地使用权拍卖
在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地 使用权的行为。