关于中国房价问题的调研报告

关于中国房价问题的调查报告伴随着“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词的日渐流行，买房已经成为中国老百姓的一大负担，房价问题也成为了关乎国计民生的社会问题。本次调查针对中国房地产的现状、直接原因、政府出台的政策以及大众反映，描述和反映当今中国的房价问题。

1. 房价现状

我们将以房价收入比、房价收益率、空置率、还贷/收入比、房地产投资占GDP比例五个指标作为切入点来分析中国房价现状。

1. 房价收入比

房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的 5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。而中国主要城市的房价收入比数据如下：

2. 房租收益率

房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房者的消费能力。

3. 空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据，而在杭州，上海，北京旧小区的入住率一般都比较高，2000 年以后新建房的空置率在 40%以上，2010年以后新建房的空置率应该不低于60%。

4. 还贷/收入比

还贷/收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。结合房地产贷款占贷款总比例，可以算出整体的金融风险。比如在2004 年底，中国房地产贷款占整个贷款的 40%，目前这个比例保守估计应该有 55%。而买房的人，用于投资的比例不会低于 35%。这样来算，用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在15.75%。一旦出现房价下降，投资用购房的人一定不会继续还款，这笔钱将由银行来买单。这将花完中国的存款准备金率。

5. 房地产投资占 GDP 比例

房地产投资占GDP 比例指标反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上，美国在1950 年出现过6.98%的最高比例，然后一路小幅波动，直到 1991 年从 3.42% 开始，一路上扬至 2005 年的 6.2%，随后发生了次贷危机。而日本在70 年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985 年广场协议的签订，房地产在日本开始过热，房地产投资占 GDP 比重在 1989 年到 1991 年的最高点期间约 5.5%，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为“失去的十年” 。而中国从有据可查的记录来看，从1997 年的4.02%开始一路上涨，到 2007 年时这个比例到了 10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对GDP 的影响将高达 3.15*10.13%=32%。

以上种种指标表明，中国的房价已经高到了非常严重的地步。关于中国的高房价，某些人士认为中国的房地产市场是特殊的，可以不符合国际惯例的。然而那都是谬论，都是经不起分析的。

2. 产生原因

1. 供需关系不合理是高房价的重要原因。

供需决定价格是经济学的铁律。第一是住房价格，由住房的供给与需求决定，供给方为房地产开发商，需求方为购房者。没有住房的都是穷人和年轻人，在不违背价格规律的前提下，房价理应由没有住房的人决定。就算靠贷款购房，他们也要付得起首付，承受得起月供。如果有钱人操纵房价，穷人和年轻人永远买不起住房。第二是土地价格，由土地的供给与需求决定，供给者是各级政府部门，需求者是房地产开发商。各地政府通过竞拍向房地产出让商品房开发用地，资金雄厚的企业就会接连制造地王。本来房价是与地价紧密相连的，地价高，房价自然高；地价低，房价也跟着降低。但我们的楼市不是这样的，地王推高了房价，地价不高的土地上盖出的房子，价格照样惊人，地王更像一个媒子。目前的楼市，房价几乎与地价没有关系，政府就是白送一块地给开

发商，建起来的房子价格一样不会低。

虽然，目前我国的房地产行业空前繁荣，但并没有出现房地产供过于求的问题。房地产企业为追求高额投资回报，多投资在繁华地段兴建大面值的高档住宅楼和商用楼，其提供的商品房与有购楼需求广大中低收入阶层的购买力和购买水平不相符。而相对偏远的地段，由于价格水平的原因，少有开发商问津。当前，房价与居民家庭年收入比过高。城镇居民的住房需求日益迫切，但是因住房相对多数居民的收入水平来说过高，一旦购房，他们将背负少则一二十年，多则五六十年，甚至两代人的还贷负担。因此，作为城市购房主体的中低收入水平居民对住房的有效需求严重不足。多数普通城镇居民最迫切需要的是与他们收入水平相应的中低价位房。据调查显示，我国银行储蓄存款的80%由20%的持有者持有。这20%的持有者属于中高收入者，他们大多已有面积较大的住房，一般不考虑购置商品住宅。事实上，真正用于住宅消费的居民储蓄并不多。

2. 通货膨胀及预期导致房价继续上涨。

全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来，但是中央政府和地方政府联手推出的超大规模经济刺激计划，又“适时”地刺激了房地产。物价上涨，没有房子的人担心再涨就买，追涨。有些人担心货币贬值，不如购买房子保值。房地产开发商则利用这种政策效应和消费者心理，制造更多的涨价恐惧以牟利。

3. 城市化进程是房价攀升的潜在力量。

根据官方数据的统计，每年中国的城市都要涌入至少1300万人，城市居民的住房需求日益迫切，这也是房价能够坚挺的力量。无论是商品房还是政府提供的保障房，都是房地产的潜在需求。

4. 大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。

北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值。