解析房地产企业投资风险及管控措施

解析房地产企业投资风险及管控措施

作者：林中钊

来源：《时代金融》2020年第15期

摘要：房地产行业是一个综合性的行业，改革开放以来，我国房地产企业发展速度不断加快，但是，在高周转模式下，房地产企业投资风险也是客观存在的。文章分析了房地产企业的投资风险成因，阐述了投资风险控制之于房地产企业的重要性，然后提出了房地产企业的投资风险管控措施，希望能对房地产企业有所帮助。

关键词：房地产企业; 投资风险; 管控措施

房地产是我国的支柱产业，近年来，政府的扶持，宽松的融资环境，居民住房需求的不断增加，良好的市场表现，为房地产企业快速发展提供了有利的条件。但是，在高利润刺激下，许多企业也将房地产当做了投机工具，纷纷跻身到房地产行业中来。而在国家政策出现变化，居民收入发展速度相对缓慢的情况下，房地产投资风险变得复杂难测。加强投资风险管理，也成为房地产企业必须要关注的问题。

一、房地产企业的投资风险及成因

房地产企业的投资风险主要有政策风险、经济风险、社会风险。进一步来说，国家经济体制改革、政策调整、管控力度，会影响国民经济的结构，也会影响房地产企业的投资融资环境，给房地产企业带来一定的风险。如国家土地使用政策改革，国家关于土地使用年限的规定、开发商收费和补偿规定等，都会影响房地产企业的成本，给房地产企业带来风险。房地产企业的投资经济风险主要有市场供求风险和财务风险。其中，市场供求风险是房地产企业与购买者因为交易关系而形成的市场供求风险。在市场供求不断变化的情况下，如果不了解购买者的需求，盲目扩大投资规模，房地产市场必然会出现供大于求的情况，从而给房地产企业带来风险挑战。所谓财务风险主指企业因融资、负债、财务管理方面而带来的风险。如通货膨胀，会降低大众的购买力，加大房地产企业的资金回转周期，导致企业出现资金链断裂等情况，进而引发资金风险。社会风险主要指城市规划风险、公众干预风险。如城市交通规划、发展方向，许多时候都会给房地产企业的投资和发展带来影响。房地产企业在用地、旧房拆迁方面，经常会与民众产生利益纠纷，当纠纷得不到妥善解决时，会给企业带来一定的损失。房地產企业出现投资风险的原因非常多，主要有融资原因、成本控制原因和管理原因。融资是企业稳定发展的基础，当融资或者产品积压过多时，企业在融资方面的难度会不断加大，为了保持良好的信用，有时候必须依靠其他项目来偿还融资贷款，从而导致企业经营困难。成本控制会影响企业未来的收益，如果不重视成本控制或者成本管理不力，企业未来收益会大大减少，企业在投资和发展方面也会迎来许多风险问题。管理是影响企业风险管理的重要因素，内部管理制度不完善，管理方式单一，都会影响企业营业利润，导致投资风险发生。

二、投资风险管控之于房地产企业的重要性

风险管控是现代企业必须要考虑的一个问题。因为在市场经济中，风险是无处不在的，要想实现效益最大化，企业必须要有盈利的信心，但是也要有风险防控意识，否则所有努力都有可能被推翻。对于房地产企业来说，企业经营的重要指标就是盈利，而要想实现利润最大化，必须要加强风险管控。一旦缺少了风险管控意识，企业可能在投资方面会盲目跟风，不切实际的扩大规模，但是一旦风险暴露出来，很容易使企业陷入绝境。因此，房地产企业要想稳定发展，必须要重视和加强投资风险管理，将各个阶段的风险管控措施落到实处，做到位，理性投资，提高投资效益。在我国城市建设和国民经济发展中，房地产起着重要作用。从行业发展的角度来讲，加强投资风向防控，借助高质量的产品和有效的管理措施提高自身的盈利能力，可以加快城市建设步伐，带动整个房地产行业健康发展。投资是企业社会活动的一个重要方面，房地产投资有着积极的社会价值和意义，如房地产企业的投资、运营和发展，不仅涉及到金融、施工行业，还与销售、设计行业有着密切的关联。而房地产企业动则上千万元的投资项目，会促进就业，拉动经济发展。所以，从社会经济角度来讲，房地产企业如果在投资时，认真考虑国家和城市政策走向，全面考虑市场供求情况，对房价、成本、开发时间、投资规模等进行科学预算，不仅可以确保企业稳定发展，还可以为社会经济建设出一份力。所以，从各个角度来讲，房地产企业的投资风险管理都是一件不容忽视的大事。

三、房地产企业的投资风险管控措施

（一）关注国家政策，把握投资时机

国家宏观调控，经常会引起市场波动和金融门槛的变化。房地产企业作为市场中的一分子，它在投资、融资方面必须要密切关注政府关于房地产经济体制变更的政策变动，对国家发展大方向有一个准确的预测和把握，以规避许多不必要的风险。所以，在经营管理中，房地产企业要树立风险意识，组建政策分析小组，就政府新出台的措施或者即将出台的政策进行合理评估，或者与政府部门加强沟通，获取更多的政策信息，同时关注国家产业结构调整措施，根据政府产业结构调整方向制定针对性、分散性投资计划，以减少投资决策失误，有效规避风险。又如，在取得土地使用权前，房地产企业一方面要争取政府的支持和帮助，要对国家土地政策、地方政府的土地管理条例等进行评估，合理进行投资预算，就投资成本、风险有一个全面的了解。然后，看土地是否具有开发价值，并在投资时做好现金流管理，合理进行资源分配，这样可以提高企业资金的使用效率，减少可能存在的风险。

（二）把握社会动向，优化投资组合

前面说过，政府城市规划方案，公众购房能力、金融利率，都有可能会成为房地产企业投资风险的成因。所以，房地产企业在运营管理中，要提高风险意识，关注城市发展动向，做好投资风险预防和控制。如根据政府规划，在投资决策前，房地产企业要对即将购买地段的自然属性、居民情况、部门部门的地块使用章程展开调查，对于那些不合格的土地，居民情况复

杂，迁移和补偿难度较大的地段，要放弃，同时及时调整投资计划，避开不利因素。投资组合和投资模式也是影响企业投资效益的重要因素。投资组合又称多样化投资，多样化投资可以避免企业“将所有鸡蛋放在一个篮子里”，提高企业的抗风险能力。所以，为了提高抗风险能力，房地产企业要优化投资方法、投资组合，以提高投资效益。如面对热门投资，企业不要盲目跟风，而是将有限的资金放在多个项目上，分散风险。或者按照投资项目的资金情况，合理安排资金流向、流量，按比例合理分配房地产、股票债券、存款资金，以提高企业的收益。

（三）加大成本控制，防控投资风险

成本是房地产企业生存发展的根本。对于许多企业来说，成本控制有时候比投资、扩张更为重要。对于投资规模大、资金流转周转期较长的房地产企业来说，企业的生产经营活动要想正常运行，必须要重视成本控制。所以，房地产企业的各级领导要以身作则，重视成本管理，引导全员树立成本控制的正确认识。但是，有章可循，才是确保企业成本管理成效的关键。所以，房地产企业要建立成本控制部门，健全成本管控规章制度，由专业部门就企业投资成本、运营成本等进行调研、规划，并在技术研究、设计方案修改的基础上，找到最佳投资方案，以节约、降低成本。然后，在日常管理中，将成本管理落实到具体的负责人，核定审批职权范围，将管理制度落到实处，并实施奖惩制度，以减少浪费，避免出入太大的预算误差。如针对投资费用，企业要立足于预算考核制度，将投资费用的支出情况与预算计划结合起来，采取有效措施减少资金在生产经营活动中的沉淀，以增加企业收益。

（四）采取各种措施，缩短投资周期

房地产企业是典型的资金密集型企业，如今，我国的房地产行业已经进入了高周转状态。在高周转模式和状态下，企业必须要加快资金的流动性，否则，资金流转周期太长，必然会引起企业收益出现波动，导致企业难以为续。所以，在高周转模式，房地产企业必须要采取有效措施缩短开发周期，避免企业资金链出现断裂，避开投资风险。如房地产企业可以借助与合作伙伴（银行、建筑商）的签订合约，使合作对象某些易变的、可能会影响投资效益的因素固定下来，有减少投资风险。又如，为了降低融资和人事成本，房地产企业要尽可能多地争取到金融、政府部门和保险企业的支持，与一些企业建立良好的合作关系，以找到可靠地合作伙伴转移、分担风险。此外，在资金流转缓慢的情况下，房地产企业要实施一些优惠政策，打开楼盘销售死结，以缩短投資周期，提高项目回报率。

综上所述，对于房地产企业来说，投资风险是无法彻底避免的，投资风险也是一把双刃剑。因此，房地产企业要提高风险意识，采取有效措施把握、控制投资风险，以提高成本费用的回报率、规避投资风险，为企业市场竞争力提高和稳定发展提供基础保障。

参考文献：

[1]陈铁成.试析房地产企业投资风险与防范措施[J].建材与装饰，2018（48）：189.