瑞铂慧家 上海虹桥天地案例分析报告

虹桥天地案例分析

瑞铂慧家

2016年6月

目录

项目解读

物业布局

物业形态

总体评价

PART ONE 项目解读

基本信息

区位解读

交通解读

01

基本信息

项目名称虹桥天地开发商瑞安集团

项目地址闵行区虹桥

火车站旁占地面积 6.2万㎡

建筑面积38万㎡地上面积28万㎡

停车位2000余个地下面积10万㎡

开业时间2015.12 投资总额80亿

物业构成4栋展示办公楼，1栋五星级酒店，1栋购物中

心，1栋演艺中心，1座下沉广场式街区商业

物业面积比例商业，办公，酒店，演艺中心，其他（地下）

=33%，26%，12%，3%，26%

市场定位为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、

休闲的新地标平台

设计理念持环保、可持续发展的规划和设计理念，以休闲体验为主，力在提供休闲的购物环境，舒适兼具创新的办公展示环境

虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的城市新综合体

北区

南区

购物中心 11万㎡

演艺中心 1.3万㎡5#办公楼

1#办公楼

办公楼9.6万㎡

新天地1.5万㎡

虹桥天地位于虹桥商务区闵行区部分，与虹桥火车站、虹桥机场直接相连。东与长宁区，西与青浦区，北与嘉定区、普陀区，南与松江区相近。

普陀区

嘉定区

青浦区

松江区闵行区

浦东新区

长宁区

徐汇区

虹桥商务核心区

北区

南区

一期

虹桥商务区——上海“十二五”期间重点发展区域，目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展项目等重大功能性项目，带动上海经济发展方式转型、助推上海国际贸易中心建设 ，更好地服务于国家长三角一体

化发展战略

整体规划 虹桥商务区

总体量

86.6平方公里，其中27平方公里主功能区，4.7平

方公里核心区 功能分区

闵行区部分：商务服务 青浦区部分：会展服务业 长宁区部分：航空服务

嘉定区部分：创新创业活力区以及为大虹桥进行城市配套的产城融合示范区

核心区

核心区一期和南北片区：

一期：用地面积1.46平方公里，建筑体量170万㎡ 南北片区规划用地面积2.24平方公里，总建筑面积166.7万㎡，商业及商务办公总量约为138.1万㎡

商务核心区

主功能区

国家会展中心

虹桥火车站

虹桥2号航站楼

冠捷大厦

兆德、凯悦嘉寓酒店

虹桥商务区公共事务大厅

虹桥绿谷

龙湖虹桥天街

中国博览会展综合体

万通中心

虹桥天地

虹桥购物中心

虹桥万科中心

虹源盛世国际文化城虹桥三湘广场虹源盛世

金臣联美虹桥汇

项目所在的核心商务区一期，目前有近20个项目，大部分为在建，涵盖商务办公、商业中心、会展及博览中心、交通枢纽等，未来3-5年，在建项目基本投入使用，对本案商业发展机会与威胁并存

虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式于一体，是目前世界上最大的综合交通枢纽之一。而从虹桥天地步行10分钟即可享受其便利的交通。

一级交通——虹桥天地与虹桥综合交通枢纽直接相联，占尽“天时、地利、人和”，最大限

度享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群

2号线

规划中17号线

10号线

虹桥火车站

高铁、公交线

虹桥机场

嘉闵高架路

扬虹路高架

松泽高架路

主要交通线

地铁

2号线：徐泾东——浦东国际机场（虹桥火车站） 10号线：虹桥火车站——新江湾城站

17号线：虹桥火车站——东方绿洲

20号线：共青森林公园——莘庄（虹桥火车站） 其余23号线、13号线在片区内有站点

高铁 到全国各地的动车 机场 飞往国内国外的航班

公交

虹桥枢纽5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等

主干道 3条高速及环绕的城市道路

二级交通——项目四至均临道路，临街面多，人行、车行入口多且方便；与火车站、相邻项

目通过地上、地下及天桥通道无缝连接，从各个方位导入人流，是本项目一大亮点

苏虹路

申虹路

绍虹路

申长路

北区

南区

小结

01

区位优势：靠近交通枢纽，借交通枢纽吸引强大的客流，地理位置优越

交通优势：交通枢纽集各种交通工具于一体，是客流的中转站

02

政策支持：虹桥商务区规划，政府重点推动区域发展

03

04

新挑战：独特的区位条件同时也对开发商进行整体项目设计、定位、运营、资金投入等方面带来挑战

日本京都火车站商业综合体——结合京都站地形特点建造，将办公、酒店、商场与换乘通道

之间合理衔接，吸引人流

由日本建筑师原广司设计，总建筑面积

24万平方米，地下3层，地上有最高16

层。包括酒店、百货、购物中心、餐厅、

电影院、博物馆、展览厅、地区政府办

事处、停车场等，地下通道与火车、地

铁直接相连，并做成商业街