论居民小区停车位、车库的归属与利用

论居民小区停车位、车库的归属与利用——兼评《物权法》第74条的得与失

【学科分类】物权

【摘要】随着我国城市居民收入的增长与城市疆域的扩展，居民拥有私家车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位成为稀缺资源。由于目前的法律对小区停车位、车库的归属和利用缺乏明确规范，现实生活中围绕小区停车位、车库产生了大量纠纷。人们都将纠纷解决的希望寄托在即将生效的《物权法》上。笔者经过分析认为《物权法》第74条关于小区停车位、车库的归属与利用的规定，既有进步也有缺陷，并在缺陷的基础上提出自己的完善建议。

【关键词】停车位；车库；归属和利用；首先满足业主需要

【写作年份】2007年

【正文】

引言

法律研究固然少不了对某一理论的合理性论证，但是终究还是为了解决实际问题。有时候，一个问题的研究，其理论价值比起其实用价值要黯然失色得多。笔者本文要研究的居民小区停车位、车库归属与利用问题就是其中一例。之所以要研究这一问题，就是要解决现实生活中围绕“停车难”小区业主、开发商与物业管理公司之间产生的大量纠纷。而这些纠纷产生的根本原因在于中国城市居民私家车的拥有量及增长量远远超过小区停车位的供应量和增长量。

一方面，随着中国汽车工业的蓬勃发展与城市居民收入的增长，城市居民拥有私家车的数量急剧增长。（参见下文表一、表二）并且这一趋势还将继续持续一段时间，据国家发改委副主任张新宝的预测：“加入世贸组织后，中国汽车产销进入快速增长期，汽车大国地位已经确定。预计“十一五”期间中国汽车产销仍将保持快速增长态势，尤其是私人轿车增长更快。”

表一：中国内地平均每百户城镇居民年底拥有家庭汽车量

表二：2005年中国全国及个别城市平均每百户城镇居民拥有家庭汽车量

另一方面，小区居民在享受高速出行方便的同时，正日益面临一个问题，即“停车难”的问题。造成小区居民“停车难”的原因主要有两个：一是城市居民小区停车位从整体上无法满足居民的停车需要。广州市汽车年增长率为17%，但车位增长率每年仅4%；上海市平均每百套住宅拥有停车位8.4个；天津市目前有七成以上小区存在机动车停车难的问题。二是，有些小区的居民虽然有位停车，但需向开发商或物业管理公司支付高额的停车费。据报载，广州新停车位均价已超过房价1000多元，

深圳车位年租价最高已达到12000元，比租高档写字楼还贵。北京、上海等地的停车位价格最近一个时期也都大幅上涨，部分停车位价格已经远远超过同地段的房价。有专家惊叹，停车位涨得比股市、楼市都要凶，价格贵得像豪宅。

小区停车越来越难（贵）导致业主、开发商、物业公司之间的纠纷越演越烈。这些纠纷主要集中于小区停车位、车库属于业主共有还是开发商所有；物业管理公司是否有权收取停车费等问题，其实还是车位、车库的归属和利用问题。社会各界都将问题解决的希望寄托在即将生效的《物权法》身上。《物权法》到底是如何规定小区停车位、车库的归属以及这种规定能否有效解决现实生活中的纠纷呢?

小区车位、车库归属的立法之争

居民小区内供业主停车的地方主要有两种：一种是封闭型的车库，以地下车库居多。所谓车库,指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。一种是地面非封闭型停车场。这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。虽然车库也要划分为一个个车位来使用，但其不同于地面停车场，两者区别主要在：车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，停车位不具备建筑物的特征；地面停车场的开发几乎不需要成本，而车库的开发成本相对较高。两者之间差异是如此明显，在其归属问题上法律应当区别对待，这一点

下文论述《物权法》第74条之得时再仔细探讨。

对物权法的立法过程稍微有所了解的人都知道，《物权法》的制定过程可谓是空前的：其诞生历经八次审议。关于物权法条文的争议，大则牵动着国家的基本经济制度，小则关系着人们的日常生活与邻里纠纷。小区车位、车库的归属和利用问题的争议就是后者的典型代表。理论界对物权法应当如何规定小区车位、车库的归属问题一直存在重大分歧，物权法的起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。其中比较有影响力的观点有四种：小区停车位、车库应当属于业主共有；小区停车位、车库应当归开发商所有；小区停车位、车库的归属依照当事人的约定；应当以是否计入公摊面积决定小区停车位、车库的归属。

一、业主共有

小区停车位、车库的所有权应当归属于业主共有，即属于建筑物区分所有权人的共有财产，主要理由有：

1、从物（附属设施、配套设施）

赞成小区停车位、车库的所有权应当属于业主共有的学者认为小区停车位、车库从法律性质上来说是相对于房屋建筑物（主物）的从物（也有称之为配套设施、附属设施）。主要依据有二：一是从功能上看，车位、

车库是为了辅助业主实现生活居住的功能；二是从行政法来看，我国从国务院到各地政府都规定了居民小区停车位、车库的配建标准，说明我国法律已承认停车场、车库作为小区主建筑的配套设施（从物）。既然是从物，那么按照从物随主物一并转移的法则，小区停车位、车库应当随着整栋建筑物一并移转给业主共有。

2、“房随地，地随房”原则

有学者认为停车位、车库属于建筑物的一种。按照“房随地，地随房”原则，业主在购买房屋的同时，亦同时购买了房屋及整个小区所占用的土地使用权，无论停车场还是车库，都依附于土地之上，也应当随着土地使用权的转移而一并移转给业主。

3、向弱者倾斜原则

有学者认为小区停车场、车库属于必需且稀缺的资源，一方面业主必须使用停车场或车库，另一方面这些资源又极其有限。假如将其所有权归属开发商所有，业主势必会受到后者的盘剥。假如法律规定由当事人自己约定归属，业主明显处于劣势，最后仍然难逃高昂代价的命运，而生活现实也似乎印证了这一点。

小区停车位、车库的所有权应当归属于业主共有这一观点体现了广大业

主的利益，也得到了许多学者的支持。上述理由都非常有说服力，但是这一观点也有自己的缺陷：一是，对没有车的业主来说显得不公平。如果法律规定小区车库归全体业主共有，那么开发商势必会将车库的开发成本以及可预见的利益分摊到购房价格中，结果导致房价升高，没有汽车的业主却要“无辜”地承担这部分代价。二是，现实生活中小区车库归属极其复杂，如果现在法律规定小区车库归业主共有，那么会产生一系列“后遗症”。如开发商已经将某些车位高价卖给部分业主，如果法律规定小区车库归业主共有，这些业主的利益怎么保护，他们是否还要支付使用费才能使用车位。还有某些小区的开发商本来就打算将车库卖给业主以外的人，就没有计入公摊面积，现在法律规定小区车库归业主共有，虽然维护了业主的利益，但是否对开发商不太公平。

二、开发商所有

赞成小区停车位、车库的所有权应当属于开发商的主要理由有二：

1、独立客体说

有学者认为“小区停车位、车库是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体,也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。”因为“就车库来说,其在建筑物内形成了一定空间,但车库四周的范围是明确的,且具有独立的出入口,所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物,因