地库无效成本研究分析与对策-保利地产
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我们所感知的往往是地上部分
保利地产‐‐地库无效成本研究分析与对策
2016年4月
• 无效成本定义――所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升 价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。
• 由于利润=销售总价‐总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高利润，在 销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本的发生。
微型车位计算规则 /
0.7个有效车位 0.7个有效车位
子母车位计算规 则
1对子车位折算 为1.5个车位
2个有效车位
1.5个有效车位
备注
小型车车位数不于核定总停车位换 算当量的90% 子车位总数不超过应建车位总量的 5%，子车位与微型车位的总数不得 超过应配建车位总量的10%
/
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——微型车位、子母车位
微型车位： 《车库建筑设计规范》（JGJ 100‐2015） 4．1．1 机动车库应根据停放车辆的设计车型外廓尺寸进行 设计。机动车设计车型的外廓尺寸可按表4．1．1取值。 4．1．2 机动车库应以小型车为计算当量进行停车当量的换 算，各类车辆的换算当量系数应符合表4．1．2 的规定。
*注：对于非机动车库的面积指标，同样应充分利用地面非机动 车停车配额。
结论：在容许设置地面停车城市，充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、对地上建筑影响评估等条件下，优先布置 地上停车位，剩余再设置成地下停车位，减少地下停车库规模。
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
标准车位优先原则：优先布置标准小型停车位，在剩余“死”空 间再填塞“非标”车位提高停车效率，避免规模变相加大
小区内部停车位 小区周边停车位
内部停车位设置注意事项
做法要便于后期改造覆绿，后期保证小区内人车分流。 退让出核心景区，保证后期园林品质。 注意消防要求（a.车位距离楼栋6m b. 避开消防登高面）
*注：布置地上停车位时需考虑车位对周边建筑的影响；若仅为满足车位指标，验收后实际不布置车位的位置，需充分评估当地规划公示图对日后小业主验收投诉影响。
91,876.45
20,097.00 26,150.14 61,653.18 85,264.56 121,194.81 80410.99 32,818.00 46,639.92 37,178.07 23,264.47 25,500.56
车位数（辆）
500 536 512 653 690 1280 1603 3315 1600 635 464 1862 2840 754 1335
1728
499 614 1366 2021 3151 2175 818 1089 1143 742 770
单车位面积（单位：平方米）
70.00 60.00 50.00 40.00 30.00
62.4
49.8 43.943.9
53.2
45.0 41.8
43.0
45.7 39.7
37.3
33.4 30.130.0
地下车库规模——设计依据
• 依据各地方停车位配建标准（或规划要点）进行配建车位计算，确定项目所需总车位数。列举如下图： • 落实当地是否容许设置地上停车位，若容许，其上限比例多少 • 落实当地是否容许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数 • 落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样
33.8 32.0
40.342.645.142.238.537.043.542.8 32.531.433.1
20.00
10.00
0.00
项目1 项目2 项目3 项目4 项目5 项目6 项目7 项目8 项目9 项目10 项目11 项目12 项目13 项目14 项目15 项目16 项目17 项目18 项目19 项目20 项目21 项目22 项目23 项目24 项目25 项目26 项目27
此种情况需营销与技术做专项讨论评判。
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——充分利用地上车位
经统计：全国 60 %以上地区规划部门允许5~20%的地上停车位。 当可预期需求要远小于供给时，需充分应用此指标。
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
上海
佛山
珠海
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——配建车位
实际建设车位较规划需配建车位多出较多，造成地库面积增加
结论：一般情况下，配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。
*注：当地车位售价高，或项目品质定位高，在各方论证后，可适当提高停车位配比
• 通过研究和分析无效成本的构成，制定无效成本管理与控制的细则，以实现 减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。
房地产开发各项成本构成
土地成本
无效成本
建筑安装成本
其他
财务成本 税费成本
开发前期成本 销售成本
管理成本 公共设施成本
建筑安装成本 土地成本 公共设施成本 销售成本 管理成本 税费成本 财务成本 开发前期成本
总图部分
地上部分
地库部分
*本图表引用业界地下室无效成本研究专家 王骥《产品设计无效成本控制与优化》课件
Leabharlann Baidu
地库 无效成本组成
地库 无效成本分析重要性
• 地库可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本
一般情况下地库满足能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。 *参考数据：普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2900～3100元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约3200～3600元/平米 单个车位成本8~10万元
17
项目17
18
项目18
19
项目19
20
项目20
21
项目21
22
项目22
23
项目23
24
项目24
25
项目25
26
项目26
27
项目27
注：在保利系统抽取项目样板27个作分析
地库面积（m2）
24,875.00 23,555.28 22,499.83 40,777.17 25,764.94 38,562.91 48,118.82 110,567.95 66,822.09 28,603.41 15,706.03 80,063.69 90,823.24 34,473.50 52,970.20
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——充分利用地上车位
特殊案例：公司某项目
小区内部停车位
*注：该项目地上停车位达20%，地上停车位过多后需考虑项目品质下降的因素。
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
销售
• 业主投诉引发赔偿 • 交楼内容导致成本增加 • 为承诺付出大量成本 • 重复建设
合同条款有误 经济标编制出现失误
招标
• 影响工期、质量、造价 • 造价偏高
施工
使用周期短的高标准临设 施工方案计划安排失误 工程质量管理不善
• 临设拆除与重建 • 赔偿与维修费用 • 拆除重建、返工费大增
设计 无效成本组成
地下车库规模——充分利用地上车位
在对地上建筑影响可控的范围内，无充分利用地上停车 位配额，致地库面积增加
案例分析：公司某项目
根据当地规划要求允许地面停车比例为10%。 本项目地面允许停车数为1335*0.1=133个；本 项目地面西北角设了4个幼儿园车位，东南角设 了16个出租车上落客泊位，其余均为地下车位； 地面还允许做更多的停车位。
经优化为26个小 型车位
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——常见问题
考虑当地经济发展程度及项目定位，在不减少原停车数量 的基础上，利用墙体位置，特别是塔楼下空间，增加“非 标”车位（如2500X5500车位、子母车位），以增加部分单 车位销售价及高档车使用需要
公司车位控制指标
注：原来集团对项目地下室效率是通过控制单车位面积指标作评估，没有具体 指导性操作措施。
为此，通过技术提炼，对以下方面提出设计控制强制性条文：
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地库规模
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——充分利用地上车位 • 商铺前停车位
地上停车位的设置原则：优先商铺前设置停车位，再而小区 周边设置停车位，最后在小区内部设置停车位
地上停车位最小尺寸（受停车位与商铺消防间距、出车尺寸约束）
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——充分利用地上车位
无效成本分布与表现
设计
对设计效果把握不准 设计变更下达不及时
• 拆除和重建 • 后期加固与补强
材料、施工工艺选择不当 • 影响质量
多工序设计图矛盾
• 多次返工，增加时间成本
装饰设计未结合建筑现状 • 效果没达预期
没对保守设计进行设计优化 • 经济性不合理
展示资料有误 不合理的交楼标准 不准确的销售承诺 样板房过早销售
• 一般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本20~30%，如果能减少其无效成 本，提高利润率的效果明显。
公司近年项目抽样清单
序号
项目名称
1
项目1
2
项目2
3
项目3
4
项目4
5
项目5
6
项目6
7
项目7
8
项目8
9
项目9
10
项目10
11
项目11
12
项目12
13
项目13
14
项目14
15
项目15
16
项目16
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——充分利用地上车位
案例分析：公司某项目
根据当地规划要求，公共建筑地面停车位 不宜小于总停车数的5%；居住区内地面 停车率不宜超过10％。 本项目总机动车位728个，其中地面西边 办公楼设了3个停车位，其余均为地下车 位；办公地面车位不满足地面停车要求， 且居住地面停车还能做很多车位。
地下车库规模——常见问题
错误理解容许设置非标车位政策，大量布置非标停车位，导 致“另类”降低停车效率
案例分析：公司某项目 （车位：1143，停车效率：33m2/辆）
原设计
优化后
结论：优先布置标准小型停车位，在剩余“死”空间再填塞“非标”车位进一步提高停车效率。
*注：可适当考虑到当地经济发展程度，在不减少原停车数量基础上，如利用塔楼部分非标柱跨，适当增加“非标”小型车位（如2500X5500），以增加部分单车位销售额及高档车使用需求。
原设计
案例分析： 公司某项目 （车位：614，停 车效率：43m2/辆）
优化后
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
本章小结
控制范围
控制要点
配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车 库面积规模
地下车库规模
充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、对地上建筑影响评估 等条件下，优先布置地上停车位，剩余再设置成地下停车位，减 少地下停车库规模
子母车位： 一般指的是可以停放两辆汽车但按照一个车位出售或核 发一个权利证书的车位，不过只可以前后停放，其称谓 是一种销售用语。
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——微型车位、子母车位
部分地区微型车位、子母车位规划计算规则
地区 上海 长沙 佛山
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——配建车位
如在一二线城市核心地区，车位销售价格高，未来销售量有所预期时，可适当提高 车位配比。
如可预计实际车位需要1车位/100平米，规划要求0.8车位/100M2，车位销售价格 20万元，车位成本10万元/个，两年的财务利息10万×6%×2=1.2万元。 多余车位的利润率8.8万元/10万元=88%
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——常见问题
错误理解容许设置非标车位政策，大量布置非标停车位，导致 “另类”降低停车效率
原设计
案例分析： 公司某项目 （车位：536，停车 效率：44m2/辆）
优化后
34个微型车位换算 成小型车位为23.8个
保利地产‐‐地库无效成本研究分析与对策
2016年4月
• 无效成本定义――所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升 价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。
• 由于利润=销售总价‐总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高利润，在 销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本的发生。
微型车位计算规则 /
0.7个有效车位 0.7个有效车位
子母车位计算规 则
1对子车位折算 为1.5个车位
2个有效车位
1.5个有效车位
备注
小型车车位数不于核定总停车位换 算当量的90% 子车位总数不超过应建车位总量的 5%，子车位与微型车位的总数不得 超过应配建车位总量的10%
/
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——微型车位、子母车位
微型车位： 《车库建筑设计规范》（JGJ 100‐2015） 4．1．1 机动车库应根据停放车辆的设计车型外廓尺寸进行 设计。机动车设计车型的外廓尺寸可按表4．1．1取值。 4．1．2 机动车库应以小型车为计算当量进行停车当量的换 算，各类车辆的换算当量系数应符合表4．1．2 的规定。
*注：对于非机动车库的面积指标，同样应充分利用地面非机动 车停车配额。
结论：在容许设置地面停车城市，充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、对地上建筑影响评估等条件下，优先布置 地上停车位，剩余再设置成地下停车位，减少地下停车库规模。
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
标准车位优先原则：优先布置标准小型停车位，在剩余“死”空 间再填塞“非标”车位提高停车效率，避免规模变相加大
小区内部停车位 小区周边停车位
内部停车位设置注意事项
做法要便于后期改造覆绿，后期保证小区内人车分流。 退让出核心景区，保证后期园林品质。 注意消防要求（a.车位距离楼栋6m b. 避开消防登高面）
*注：布置地上停车位时需考虑车位对周边建筑的影响；若仅为满足车位指标，验收后实际不布置车位的位置，需充分评估当地规划公示图对日后小业主验收投诉影响。
91,876.45
20,097.00 26,150.14 61,653.18 85,264.56 121,194.81 80410.99 32,818.00 46,639.92 37,178.07 23,264.47 25,500.56
车位数（辆）
500 536 512 653 690 1280 1603 3315 1600 635 464 1862 2840 754 1335
1728
499 614 1366 2021 3151 2175 818 1089 1143 742 770
单车位面积（单位：平方米）
70.00 60.00 50.00 40.00 30.00
62.4
49.8 43.943.9
53.2
45.0 41.8
43.0
45.7 39.7
37.3
33.4 30.130.0
地下车库规模——设计依据
• 依据各地方停车位配建标准（或规划要点）进行配建车位计算，确定项目所需总车位数。列举如下图： • 落实当地是否容许设置地上停车位，若容许，其上限比例多少 • 落实当地是否容许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数 • 落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样
33.8 32.0
40.342.645.142.238.537.043.542.8 32.531.433.1
20.00
10.00
0.00
项目1 项目2 项目3 项目4 项目5 项目6 项目7 项目8 项目9 项目10 项目11 项目12 项目13 项目14 项目15 项目16 项目17 项目18 项目19 项目20 项目21 项目22 项目23 项目24 项目25 项目26 项目27
此种情况需营销与技术做专项讨论评判。
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——充分利用地上车位
经统计：全国 60 %以上地区规划部门允许5~20%的地上停车位。 当可预期需求要远小于供给时，需充分应用此指标。
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
上海
佛山
珠海
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——配建车位
实际建设车位较规划需配建车位多出较多，造成地库面积增加
结论：一般情况下，配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。
*注：当地车位售价高，或项目品质定位高，在各方论证后，可适当提高停车位配比
• 通过研究和分析无效成本的构成，制定无效成本管理与控制的细则，以实现 减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。
房地产开发各项成本构成
土地成本
无效成本
建筑安装成本
其他
财务成本 税费成本
开发前期成本 销售成本
管理成本 公共设施成本
建筑安装成本 土地成本 公共设施成本 销售成本 管理成本 税费成本 财务成本 开发前期成本
总图部分
地上部分
地库部分
*本图表引用业界地下室无效成本研究专家 王骥《产品设计无效成本控制与优化》课件
Leabharlann Baidu
地库 无效成本组成
地库 无效成本分析重要性
• 地库可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本
一般情况下地库满足能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。 *参考数据：普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2900～3100元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约3200～3600元/平米 单个车位成本8~10万元
17
项目17
18
项目18
19
项目19
20
项目20
21
项目21
22
项目22
23
项目23
24
项目24
25
项目25
26
项目26
27
项目27
注：在保利系统抽取项目样板27个作分析
地库面积（m2）
24,875.00 23,555.28 22,499.83 40,777.17 25,764.94 38,562.91 48,118.82 110,567.95 66,822.09 28,603.41 15,706.03 80,063.69 90,823.24 34,473.50 52,970.20
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——充分利用地上车位
特殊案例：公司某项目
小区内部停车位
*注：该项目地上停车位达20%，地上停车位过多后需考虑项目品质下降的因素。
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
销售
• 业主投诉引发赔偿 • 交楼内容导致成本增加 • 为承诺付出大量成本 • 重复建设
合同条款有误 经济标编制出现失误
招标
• 影响工期、质量、造价 • 造价偏高
施工
使用周期短的高标准临设 施工方案计划安排失误 工程质量管理不善
• 临设拆除与重建 • 赔偿与维修费用 • 拆除重建、返工费大增
设计 无效成本组成
地下车库规模——充分利用地上车位
在对地上建筑影响可控的范围内，无充分利用地上停车 位配额，致地库面积增加
案例分析：公司某项目
根据当地规划要求允许地面停车比例为10%。 本项目地面允许停车数为1335*0.1=133个；本 项目地面西北角设了4个幼儿园车位，东南角设 了16个出租车上落客泊位，其余均为地下车位； 地面还允许做更多的停车位。
经优化为26个小 型车位
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——常见问题
考虑当地经济发展程度及项目定位，在不减少原停车数量 的基础上，利用墙体位置，特别是塔楼下空间，增加“非 标”车位（如2500X5500车位、子母车位），以增加部分单 车位销售价及高档车使用需要
公司车位控制指标
注：原来集团对项目地下室效率是通过控制单车位面积指标作评估，没有具体 指导性操作措施。
为此，通过技术提炼，对以下方面提出设计控制强制性条文：
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地库规模
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——充分利用地上车位 • 商铺前停车位
地上停车位的设置原则：优先商铺前设置停车位，再而小区 周边设置停车位，最后在小区内部设置停车位
地上停车位最小尺寸（受停车位与商铺消防间距、出车尺寸约束）
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——充分利用地上车位
无效成本分布与表现
设计
对设计效果把握不准 设计变更下达不及时
• 拆除和重建 • 后期加固与补强
材料、施工工艺选择不当 • 影响质量
多工序设计图矛盾
• 多次返工，增加时间成本
装饰设计未结合建筑现状 • 效果没达预期
没对保守设计进行设计优化 • 经济性不合理
展示资料有误 不合理的交楼标准 不准确的销售承诺 样板房过早销售
• 一般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本20~30%，如果能减少其无效成 本，提高利润率的效果明显。
公司近年项目抽样清单
序号
项目名称
1
项目1
2
项目2
3
项目3
4
项目4
5
项目5
6
项目6
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项目7
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项目8
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项目9
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项目10
11
项目11
12
项目12
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项目13
14
项目14
15
项目15
16
项目16
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——充分利用地上车位
案例分析：公司某项目
根据当地规划要求，公共建筑地面停车位 不宜小于总停车数的5%；居住区内地面 停车率不宜超过10％。 本项目总机动车位728个，其中地面西边 办公楼设了3个停车位，其余均为地下车 位；办公地面车位不满足地面停车要求， 且居住地面停车还能做很多车位。
地下车库规模——常见问题
错误理解容许设置非标车位政策，大量布置非标停车位，导 致“另类”降低停车效率
案例分析：公司某项目 （车位：1143，停车效率：33m2/辆）
原设计
优化后
结论：优先布置标准小型停车位，在剩余“死”空间再填塞“非标”车位进一步提高停车效率。
*注：可适当考虑到当地经济发展程度，在不减少原停车数量基础上，如利用塔楼部分非标柱跨，适当增加“非标”小型车位（如2500X5500），以增加部分单车位销售额及高档车使用需求。
原设计
案例分析： 公司某项目 （车位：614，停 车效率：43m2/辆）
优化后
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
本章小结
控制范围
控制要点
配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车 库面积规模
地下车库规模
充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、对地上建筑影响评估 等条件下，优先布置地上停车位，剩余再设置成地下停车位，减 少地下停车库规模
子母车位： 一般指的是可以停放两辆汽车但按照一个车位出售或核 发一个权利证书的车位，不过只可以前后停放，其称谓 是一种销售用语。
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——微型车位、子母车位
部分地区微型车位、子母车位规划计算规则
地区 上海 长沙 佛山
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——配建车位
如在一二线城市核心地区，车位销售价格高，未来销售量有所预期时，可适当提高 车位配比。
如可预计实际车位需要1车位/100平米，规划要求0.8车位/100M2，车位销售价格 20万元，车位成本10万元/个，两年的财务利息10万×6%×2=1.2万元。 多余车位的利润率8.8万元/10万元=88%
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——常见问题
错误理解容许设置非标车位政策，大量布置非标停车位，导致 “另类”降低停车效率
原设计
案例分析： 公司某项目 （车位：536，停车 效率：44m2/辆）
优化后
34个微型车位换算 成小型车位为23.8个