航天地产西安曲江山水芙蓉别墅房地产项目定位提案总结汇报

位置 环境 人文
城乡结合部，离市区距离不太远，车程25—40分钟为宜。 地块周边有较好的自然环境，旅游、度假资源丰富。 整个周边大环境表现出一种高尚居住社区的味道
市政 拟建较好的市政、交通、购物等条件， “近可享城市繁华，远可享自然芬芳”。
表现出绝佳的
选TOWN在前， 造TOWN在后 的先天条件。
市场研判
七通一平情况 上下水通、电力通、电讯通
给水
通讯
广电网络
电力
雨水
污水
土地思考——周边配套
地块周边简图
大雁塔北广场 大唐不夜城 曲江商贸旅游区
交大科技产业园
曲江宾馆 国际会议中
心
曲江政务中心
本案
杜陵
土地思考——周边配套
地块人文项目一览图
雁塔广场
丰景佳园
大唐不夜城 长安芙蓉园
惠宾苑宾馆
地块
绿化带公园
曲江酒店 世界娱乐园 国际会展中心
钻石大王雁塔朝南广场
御大花雁园塔别墅
大雁塔北湖广滨场花园
曲江惠唐代宾历苑史宾博物馆馆
曲江大慈皇恩家寺花园
青龙寺唐华宾馆
地块深度体验结论三：整体形式熟, 实质不熟
曲江内设立的宣传广告 曲江内部仅有的道路设施
地块深度体验结论三：整体形式熟, 实质不熟
长期规划
大唐芙蓉园（规划）
目前现状
大唐不夜城（规划）
土地思考——深度体验
地块深度体验结论
地处曲江规划轴心，规划前景良好 先天自然人文条件好 整体形式成熟，实质不熟 位于曲江大规模建设分水岭以北，开发条件优越
地块深度体验结论一：地处曲江规划轴心，前景良好
大雁大唐塔
不
夜
城 景
地块
观
大
道
民俗文化博览干线
乐游村艺 民风博览园
高尚生活示范街区
政高务尚中生活心示范街区
高尚生活示范街区
示范住宅区
杜陵
西安城市发展需要，发展时机恰当 区域自然，人文，位置等先天条件较好
规划实际起点高，理念先进，论证充分 各级领导重视，群众支持，管委会领导得力 开发模式新颖，启动资金充足，政策支持充分
大环雁塔塔路北改广造场
行大政唐商不务夜中城心
海西洋大科门普改世造界
重点建支设撑项点实施步骤
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土地思考——土地价值研判
开发导向——点线面开发带动区域价值
区域开发 第一步, 规划, 卖地, 修大雁塔北广场
第二步, 大唐芙蓉园, 修路,上地产项目,
启动南湖自, 中建央商重务区大项目 带动 第三步, 大唐不夜城 ,大雁塔景观群的
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曲江故事 ——
No 情景街区的私家名宅
Image 航天地产山水芙蓉项目演绎版
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目录
报告正文的主要内容
土地思考
土地周边配套 土地深度体验 土地价值研判 土地利用分析
市场研究
市场趋势判断 竞争产品研究 消费需求分析 市场机会判断
整治, 西影路的整治………………..
价 格 点状区域开发
线状区域开发 面状区域开发
开发完成
时间
土地思考——土地价值研判
5-10年内,本案土地价值必将 急剧攀升, 辐射全市
土地思考——土地利用分析
地块指标
用地性质：一类居住用地 容积率小于0.8 控制高度:9_12米
住宅
低密度
联排别墅,叠加别墅, 独栋别墅,独院住宅
另外，在交通规划方面，除 了在二环等增加立交桥外，还设 置了5条地铁轻轨，堵车将基本不 存在。
近期向南、远期向西发展。 即近期在西安市南郊建设行政中 心新城区，将行政机关从旧城迁 出，同时将旧城内人口向外疏散， 实现“重心”南移。
众所周知，在房地产开发中， 地段是至关重要的。行政机关从 旧城中到底迁往南郊何处，这是 开发商和购房者关心的焦点，也 是决定某个地段发展速度的重要 因素。目前，众说纷纭，其中有 两种猜测比较有影响。 其一，就是在曲江旅游度假区内。 其支撑理由就是曲江最新采取了 一系列大手笔举措，而且还规划 在电视塔周边建造西安的CBD中 心； 其二，就是在沿西万路方向，靠 近长安科技产业园。其支撑的理 由就是城市发展方向主要向南， 在韦曲至秦岭北麓的范围内，沿 西边的西万路至沣峪口、中部的 长安路至秦岭和东边的长鸣路至 引镇的三个轴向发展，再结合西 安高新区的拓展等诸多因素。 第一种猜测根有可能
从而带动了周围区域土地价格。
辐射范围
地块
分水岭
土地思考——土地价值研判
规划导向——西安第四次城市规划今年启动
第四次规划集中全球智慧——
西安的本质是文化，将来的 发展靠的也是文化；西安规划应 注重保护“历史文化名城” ■第四次规划期限从2004年至 2020年 ■第四次规划完成后，西安将 达到“双千”规模，即人口1000 万、占地1000平方公里 ■未来西安城市发展初步定为 “九宫”格局根据总体思路，未 来西安城市发展初步定为“九宫” 格局。“九宫”格局也就是中心 的明城，东部的工业区，西部的 工业区，南部的文教区，北部的 经济开发区，东南部曲江旅游度 假区，西南部的高新技术产业发 展开发区，西北部的汉城遗址， 东北部的灞生态区。
市场研判——市场趋势判断
C 给开发商的建议
1、珍惜土地储备，谨慎对待土地出让。再次获取土地的方式和价 格，对开发商来说，不啻是一个充满风险的挑战。
B 土地政策带来的影响和变化
1、土地的实际供应者从村、乡、县、区、市的多级供应主体，变成了只有市或县单 一主体。由此政府对土地的调控作用能力显著提升 。 2、土地部门或者国土资源部门不再是手续办理者，而是一个实际的土地供应主体。 3、土地供应的市场化程度会有较大提高，其他行业的资本或者是社会资本进入房地 产会比现在容易得多
地块地貌
地块约73.836亩
占地面积 地块形状 地表平整度
原有植被
土壤土质
73.836亩，其中代征道路3.97亩，征用范围69.866亩
地块基本呈梯形，南边宽北边窄
地块表面平整度较好。整个地块地势东南高，西北低，最大落差 达13.65米
在南块区域，有许多成年大树，这对于本项目来说，是非常可贵 的资源。 场地下土质为黄土
将元曲／江平建设米成的为特单色价鲜明和的热国销际旅的游形中心势之也一体，成现 为了我百市姓“国的际充旅游分名信城”心中。最具特色的重要景区。
唐大城唐墙芙遗蓉址园公园 大欢雁乐塔世南界广场
雁欧栖洲小城区
土地深度体验结论二：先天自然人文条件好
中伟外商春会晓所园
曲江历史人文景观 秦曲二江世宾墓馆
寒窑射击会馆
欢乐世界（规划）
大唐芙蓉园（现状）
大唐不夜城（现状）
欢乐世界（现状）
地块深度体验结论三：整体形式熟, 实质不熟
大雁塔北广场
大唐不夜城
政府投资与民间投资比较
大唐芙蓉园
假日新嘉园
曲江春晓苑
湖滨花园
地块深度体验四：位于曲江分水岭以北，开发条件优越
由于政府的大力扶持，大雁塔北广场建 成开放，大幅提升了投资者、市民对曲 江新城的信心，人气急剧上扬，“热 “气滚滚，其影响辐射至周遍范围内。
项目定位
项目市场定位 项目产品定位 项目核心形象 项目价值分解
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土地思考
土地周边配套 土地深度体验 土地价值研判 土地利用分析
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土地思考——周边配套
地块地理位置
地 块
地块位于芙蓉西路，长安芙蓉园西侧， 西临大唐不夜城，北临大雁塔广场
土地思考——周边配套
市场趋势判断 竞争项目研究 消费需求研究 市场机会研究
市场研判——市场趋势判断
(1) 宏观市场前景依然良好
从城市化发展我进程们来认看，为我国中城市国化房进程地进入快车道 产业发展将长期向 从城市居民消费结构来看，住房消费比率从１0％增加到
30%
好
从政策环境来看，９８年取消福利分房带来革命性的利好 支撑
射击会馆
中伟外商会所
千亩南湖
杜陵生态林
土地思考——周边配套
项目名称 预计建成时间
雁塔广场 大唐不夜城 长安芙蓉园 世界娱乐园 千亩南湖 绿化带公园
2004年6月已建成 2004年12月 2005年5月 2005年12月 2005年12月 2005年6月
现今情况
已投入使用 A区主体完工 园区内建筑建成，景观未完 未开工，地面尚未平整 未开工，仅圈地 未开工，地面尚未平整
从中国人的消费习惯来看，房车消费从来是后小康时代的 第一冲动
市场研判——市场趋势判断
(2) 又到宏观调控时
A 本次调控对房地产的影响
1、本次调控对房地产发展的影响不会比1993年大，周期会短，振幅会小。 2、我们预期2005年应是受影响最大的时期。先进地区房地产业发展规律周期一般为 4～6年，西安地区因滞后效应约为5～7年。西安地区谷底预期在2005年下半年出现， 2006年复苏，2007年开始爬坡，2008年向峰顶冲击。