房地产行业开发总图研发心得(案例版)
关于建筑总平面图的一点小小心得
关于建筑总平面图的一点小小心得关于建筑总平面图的一点小小心得总平面图，无论是在方案图还是施工图中，一般均是作为整套图纸中排在设计说明之后，设计图部分的第一张，具有的对整个方案或施工图进行指导和说明的作用。
因此，要做好一个方案或施工图，那么，第一个就需要做好的就是它的总平面图。
而如何让一稿总平面图无论在规范，设计，制图，美观等各方面都能达到令人满意的效果，则一直是各个设计人员都在孜孜追求的重点之一。
笔者投身于设计行业以来，前后也制作过一些总图，在此特将自己得到的一些心得写出来与大家共享，希望大家多多指点，多多讨论，以达到共同进步之效。
做为设计图中比较特殊的一张图，总平面图的特点之一就是它是自始至终贯穿于整个设计的。
与其它部分图相比，总平面图一直伴随着方案的进程，并随着设计的变化而变化，并因着设计过程中的不同阶段也分为不同的阶段，而在每一个阶段的总图，也均有着这一个阶段所需的要求。
如何让总图在不同的阶段均能达到让人满意的效果，则首先需要了解的是不同的阶段各自有些什么需要注意的要素。
第一阶段，方案前期做为整个设计最初的阶段，这时的设计实际是一个无中生有的过程。
但所谓的无中生有，并不是一个凭空想象的产物，相反，它需要的大量现状数据与实际情况做为其设计的根本。
所以这时的总图设计第一步便是需要整理所有相关的基础资料，并将它们分门别类整理好，然后进行设计。
首先，关于设计的地形资料，包括方案设计的用地地块，用地周边现状建筑形态，用地附近的道路状况以及用地地块整体的地势走向。
具体在总平面图中，分别需用用地红线，周边建筑，市政道路，地坪标高等方式将之标识清楚并尽量保证准确。
其次，在现状情况已经基本在总图上表达清楚后，开始进行设计，将关于方案的各种构思大体的布置在总图上。
为什么说大体的布置呢？因为这时的方案处于思路的阶段，经常会有各种变化，也许中间还需与甲方及相关专家或单位进行协商，因此，这时的总图布置实际上需要表现的只是那个思路。
住宅地产项目总图设计探索实践——滨海半岛花园
住宅地产项目总图设计探索实践——滨海半岛花园摘要：我国的住宅商品化已走过了多年，在现今高地价、高材料及人工成本的背景下，原来的粗狂式开发也逐步走到了尽头，因此，对住宅项目开发提出了更高标准的要求，不论在产品定位、营销策划、设计装修及后期施工、物业服务等领域均须全面升级，项目的定位客户人群也愈来愈精细化，这是无可逆转的时代潮流，作为方案创作单位，要时刻关注设计潮流，在城市规划设计空间效果与开发商追求最大利益之间寻求一种动态的平衡，达到双方的共赢，并为锁定的客户群提供优质的产品。
本文旨在通过对滨海半岛花园项目的前期总图规划阶段的实践，探索在当今背景下住宅前期总图设计对住宅项目决策所产生的重大影响。
关键词：滨海半岛花园；总图设计；升级项目背景项目用地位于广东省珠海市唐家湾新城东部，情侣北路南段，东临南中国海，西靠石坑山城市森林公园，通过港湾大道和情侣北路向南连接珠海市中心城区，距中心城区仅15分钟车程。
用地指标项目用地为围堤填海区，用地面积为227684.55平米，由规划道路划分为D1~D5五个地块，项目用地范围内地势平坦，总容积率2.19。
周边环境根据情侣北路（南段）控制性详细规划，本项目用地西南侧为高档海景居住社区和会展中心及其配套设施，东北侧为中小学教育设施，西北为一类居住用地，东南侧为商业配套设施用地及大型社区公园，最西侧和最东侧分别为沿山步行景观带及滨海观光游览带。
周边良好的配套设施用地及自然景观为本项目提供了优良的设施条件。
景观资源项目用地西靠石坑山城市森林公园，东沿S型的情侣北路呈半岛延伸入海。
后依高山绿涛，前眺碧海归帆，山，海相映成辉。
西侧和东侧的沿山步行景观带及滨海观光游览带，是依托自然资源打造的人文景观资源。
而突出海面的优越地形，不仅提供了开阔的观海视野，还与珠海市中心城区隔湾相望，互为对景，成为项目独特的景观亮点。
规划前期优劣分析本项目分割为5个地块，其中D3地块以东为南中国海，坐拥一线无敌海景资源和滨海观光游览带，为本项目中海景资源最好的一块用地，同时也是本项目中面积最大的一块用地。
地产研发年度总结范文(3篇)
第1篇一、前言时光荏苒，转眼间又到了一年的尾声。
在过去的一年里，我国房地产行业经历了诸多变革，市场竞争日益激烈，消费者需求不断升级。
作为地产研发部门，我们紧紧围绕公司战略目标，积极开展研发工作，不断优化产品结构，提升产品品质，为公司发展做出了积极贡献。
现将本年度地产研发工作总结如下：二、年度工作回顾（一）产品研发1. 产品创新：本年度，我们紧跟市场趋势，以客户需求为导向，成功研发了多款满足市场需求的新产品。
在产品设计上，我们注重人性化、智能化、绿色环保等方面，力求为客户提供高品质的居住体验。
2. 技术升级：针对现有产品，我们持续进行技术升级，优化产品性能，提高产品竞争力。
例如，在智能家居、节能环保、抗震性能等方面取得了显著成果。
3. 产业链整合：我们积极与上下游企业合作，整合产业链资源，降低成本，提高效率。
通过与供应商、施工单位等合作伙伴的紧密协作，确保项目顺利推进。
（二）市场调研与分析1. 市场动态监测：我们密切关注房地产市场动态，及时了解行业政策、市场供需、竞争格局等信息，为公司决策提供有力支持。
2. 客户需求分析：通过市场调研、客户访谈等方式，深入了解客户需求，为公司产品研发和营销策略提供依据。
3. 竞争对手分析：针对主要竞争对手的产品、技术、市场策略等进行深入分析，为公司制定差异化竞争策略提供参考。
（三）团队建设与人才培养1. 人才培养：我们重视人才培养，通过内部培训、外部招聘等方式，提升团队整体素质。
本年度，共组织培训活动10余场，参与人员达200余人。
2. 团队协作：加强团队协作，提高工作效率。
通过设立项目组、跨部门合作等方式，确保项目顺利推进。
3. 激励机制：完善激励机制，激发员工工作积极性。
本年度，共评选出优秀员工10名，优秀团队2个。
三、存在的问题与不足1. 产品研发周期较长：由于产品研发涉及多个环节，周期较长，导致部分产品无法及时推向市场。
2. 创新能力不足：在产品研发过程中，部分员工创新能力不足，导致产品同质化现象严重。
总图研发心得(案例版)-82页84页PPT
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
Hale Waihona Puke xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
总图研发心得(案例版)-82页
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
房地产龙湖总图研发心得案例版共84页文档
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。—。——孔子
房地产龙湖总图研发心得案例版
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
谢谢！
住宅开发项目总平面方案设计心得
住宅开发项目总平面方案设计心得摘要：文章笔者结合在设计院和房地产开发公司的双重经历，就资料的收集、现场踏勘、与甲方的沟通、总平面方案设计及总平面方案的确定和调整等谈了些住宅开发项目中总平面方案设计的心得。
关键词：住宅开发总平面方案设计随着市场经济的发展，房地产开发项目越来越多，其中的住宅类项目占据了绝大部分，很多房地产开发公司（以下简称甲方）又把住宅项目方案设计细分为总平面设计和单体设计。
以下结合笔者在设计院和房地产开发公司的双重经历，谈谈住宅开发项目中总平面方案设计的一些心得。
1 资料的收集进行总平面设计时需收集的关键资料有：(1)国土部门出具的用地红线图（含电子版）；(2)当地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》和规划用地红线图（含电子版）；(3)甲方出具的《设计任务书》；(4)现状地形图；(5)周边路网图；(6)当地规划、土地、环保、住建、消防、人防、抗震、卫生、绿化、供水、供电、供气等相关部门对项目的各种批文、规定等资料；（7）国家相关的法律、法规（特别是相关规范）；（8）典型设计案例或参考图片。
在实际工作中，可能会出现从规划部门拿到的规划用地红线图电子版和从国土部门拿到的用地红线图电子版不一致，这时应按土地证上标注的用地范围坐标值进行核对，并立即通知甲方加以核实、确认。
现在的住宅开发项目，大多数是通过“招、拍、挂”取得土地使用权，当地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》会标明总用地面积、净用地面积（有的地方称为规划用地红线面积）、用地性质、建筑物控制高度、容积率、建筑密度、绿地率、道路退距、用地边界退距、建筑间距、配套公共设施建筑面积、配套市政设施建筑面积、机动车停车泊位指标、非机动车停车泊位指标、项目基地出入口方位等规定，有的地区还会标明90平方米以下套型应占总建筑面积的比例。
《建设项目规划设计条件通知书》和当地相关部门对项目的各种批文、规定等资料是方案报批的依据，一定要深入理解、认真执行，并在建筑设计方案报建文本中作为设计依据的一部分列出。
地产设计研发讲座心得体会
近日，我有幸参加了一场关于地产设计研发的讲座。
这场讲座让我对地产设计研发有了更深入的了解，同时也让我对我国的房地产行业有了新的认识。
以下是我对这场讲座的一些心得体会。
一、讲座主题鲜明，内容丰富这场讲座的主题是“地产设计研发与创新”，讲座内容涵盖了地产设计研发的各个方面。
主讲人从地产设计研发的基本概念、发展趋势、创新方法等方面进行了深入浅出的讲解。
讲座内容丰富，既有理论高度，又有实践指导意义。
二、地产设计研发的重要性地产设计研发在房地产行业中扮演着至关重要的角色。
一个优秀的地产项目，离不开精心的设计研发。
以下是地产设计研发的几个重要性：1. 提高项目品质：地产设计研发能够从源头上确保项目的品质，为消费者提供更加舒适、美观、实用的居住环境。
2. 增强竞争力：在市场竞争日益激烈的今天，地产设计研发成为企业提升竞争力的重要手段。
通过创新设计，企业可以吸引更多消费者，提高市场份额。
3. 促进可持续发展：地产设计研发关注环保、节能、低碳等方面，有助于推动房地产行业的可持续发展。
4. 满足消费者需求：地产设计研发以消费者需求为导向，关注消费者的生活品质，为消费者提供更加人性化的产品。
三、地产设计研发的创新方法讲座中，主讲人介绍了多种地产设计研发的创新方法，以下是一些亮点：1. 设计思维：设计思维是一种以人为本的创新方法，通过深入了解消费者需求，挖掘潜在需求，为消费者提供更好的解决方案。
2. 跨界合作：地产设计研发需要与多个领域的企业合作，如建筑设计、室内设计、家具设计等，实现资源共享，优势互补。
3. 科技应用：运用现代科技手段，如BIM、VR、AI等，提高设计研发效率，降低成本。
4. 数据驱动：通过大数据分析，了解消费者需求和市场趋势，为地产设计研发提供有力支持。
四、对我国房地产行业的启示这场讲座让我对我国房地产行业有了新的认识。
以下是我对房地产行业的几点启示：1. 重视设计研发：房地产行业应加大设计研发投入，提升产品品质，满足消费者需求。
龙湖总图研发心得-资料
建筑密度
67~100%
普通联排 3层 大院别墅 2~4层 洋房 7层 高层 22层
0.6~0.7 0.8 1.2~1.5 2.5~3.5
25~30% 32% 23% 10~15%
重庆睿城项目案例
7层 7层 7层 7层 洋房 洋房 洋房 洋房
20.5层
2.5层 2.5层 2.5层 间距
别墅 别墅 别墅
2600 / ㎡
大院别墅 200~250㎡ 8000/ ㎡
3450 / ㎡
花园洋房 100~130㎡ 5500/ ㎡
2750 / ㎡
小户型高层100~130㎡ 4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡
容积率面积收益 7300元 2400元
4550元 2750元 1200元
这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院 别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
重庆睿城项目案例
产品类别 套数
单套面积 总面积
大院别墅
176 其中： 联排88 叠拼 88 180-240 38187
花园洋房 小户型高 层
240 其中： 平层120 跃层120
业态
预计建面价格 预计地价外成本
社区商铺 50~250㎡
10000/ ㎡
1887 / ㎡
普通联排
13000/㎡
2000/㎡
亲地底跃 200~250㎡
12000/ ㎡
1960 / ㎡
电梯顶跃 200~250㎡
11000/ ㎡
1960 / ㎡
电梯洋房 100~130㎡
7500/ ㎡
2750 / ㎡
34高层83~130㎡
总图设计七剑
• 用足指标
地产研发总结报告范文(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的持续发展，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，不断加大研发投入，提升产品品质和创新能力。
本报告旨在总结过去一年地产研发工作的成果与不足，为下一年的研发工作提供参考。
二、研发工作概述过去一年，我司研发部门紧紧围绕公司战略目标，以市场需求为导向，积极开展产品研发、技术创新和人才培养工作。
以下是具体工作概述：（一）产品研发1. 新产品研发：根据市场调研和客户需求，研发部门成功推出3款新品，分别为A型、B型和C型住宅。
新品在户型设计、绿化景观、智能化配置等方面均有较大提升，深受客户好评。
2. 产品优化：针对现有产品，研发部门开展了全面优化工作，包括提高住宅舒适度、降低能耗、提升安全性等。
通过优化，现有产品在市场竞争力得到进一步提升。
3. 特色产品研发：为满足特定客户需求，研发部门成功研发出2款特色产品，分别为D型别墅和E型公寓。
特色产品在市场上取得了良好的反响。
（二）技术创新1. 绿色建筑技术：研发部门成功研发出一种新型绿色建筑技术，该技术具有节能、环保、舒适等特点，可有效降低建筑能耗。
2. 智能化技术应用：研发部门将智能化技术应用于住宅产品，实现家居自动化、智能化，提升居住体验。
3. 新型建筑材料研发：研发部门与国内外知名企业合作，共同研发出新型建筑材料，如轻质高强混凝土、保温隔热材料等，降低建筑成本，提高工程质量。
（三）人才培养1. 内部培训：研发部门定期组织内部培训，提升员工的专业技能和综合素质。
2. 外部交流：积极组织员工参加行业交流活动，了解行业动态，拓宽视野。
3. 引进人才：根据公司发展需求，引进了一批具有丰富经验的研发人才，为公司研发工作提供有力支持。
三、研发成果过去一年，我司研发工作取得了丰硕成果，主要体现在以下几个方面：1. 新产品上市：成功推出3款新品，实现销售额增长20%。
2. 产品优化：现有产品在市场竞争力得到进一步提升，客户满意度达到90%。
龙湖总图研发心得-资料
地上建筑面积
520295
高层建筑面积
370355
花园洋房 售楼处（商业）
141690 1500
商业建筑面积
6750
地下建筑面积
211365.98
车库设备面积 176210.31 地下赠送面积 26255.67
物管用房
1400
自行车库 建筑基地面积 建筑密度 住宅建筑密度 容积率
7500 36540 30.00% 26.00% 4.125
126139.64㎡ 净用地面积
40728.70㎡ 15米和40米代 征绿地
地上可建设面 520300.00㎡ 积
容积率 建筑密度 绿地率
4.1
≤30％其中住 宅26% ≥30%
各业态市场分析
成都郫县新城案例
含金量高
＝容积率面积收益
容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本
地价外成本
＝前期工程费＋基础设施及配套费 各业态的容积率面积收益表
北京唐宁ONE •大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 • 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
1 2 3 4 5
6 6.1.1 6.1.2
7
项目
总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 可租售 建筑面积 住宅 公建 车库 配套设施面积
数量 56,900
2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积
1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
建设用地 111.32亩
龙湖总图研发心得-资料
功能分区
多层返迁房 景尚景（高层）
成都郫县新城案例
社区商业 34层高层 电梯花园洋房
规划未建小区
•不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右
成都郫县新城案例
•本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 •本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
A区容积率 B区容积率 住宅可售面积 商业可售面积
4.2 4
512045 8250
效果图
成都郫县新城案例
1.2 不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目
地块经济技术指标
总用地面积（算容积率 106690㎡ 的基数）
虎溪河及周边绿地（不 8395㎡ 计入绿地率）
可建设用地面积
98295㎡
可建设地上面积
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的
户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。
相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝 不能放过。
1.2用足建筑密度
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
一、用足指标
高层
重庆睿城项目案例
含金量高 容积率面积收益 地价外成本
＝容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
业态
预计建面价格 预计地价外成本
社区商铺 200~250㎡ 10000/ ㎡
2700 / ㎡
经济型酒店 200~250㎡ 5000/ ㎡
北京唐宁ONE •大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 • 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
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1 2 3 4 5
6 6.1.1 6.1.2
7
项目பைடு நூலகம்
总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 可租售 建筑面积 住宅 公建 车库 配套设施面积
数量 56,900
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
1.2 用足建筑密度
损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高 的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费 掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述
46,277
3.9 1,508 276,998 179,996 97,002
255,199
145,061 110,138
70,523 21,799
单位 ㎡ ㎡
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
北京唐宁ONE-- 总图指标
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例）
2、用足地方法规案例一
双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率
双层高可变
空间的利用
优点：零面积变 2房，3房户型成 5房 功能：可以做为 家庭娱乐、书房、 保姆间、空中花 园等多种用途， 上下层不等高分 隔，灵活多变。 实景展示建议做 儿童房：下层为 卧室，阁楼为学 习、游戏
阁楼平面
剖面图
足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间
案例：北京唐宁ONE项目
1.1案例：北京唐宁ONE
规划难点： ✓ 建筑限高从80米突破到90米； ✓ 日照；
总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800
建设用地：约49077 ㎡
容积率：≤3.8 地上总建筑面积：176000 ㎡
公建面积占20%-40% 住宅面积占60%-80% 绿地率：≥30%
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
集中绿地：6000 ㎡
建筑限高：80m
用地内另含公交场站一座，占地 2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内
规划条件
北京唐宁ONE -雕刻空间
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金， 绝不能放过。
用足建筑密度
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
房地产行业开发 总图研发心得（案例版）
目录
剑指总图---定性之言 总图七剑---详解 七剑导航---工具与图表
剑指总图
定性之言： 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么
总图阶段就已决定了总货值的80%。 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图
阶段就已将成本控制了50%。 总图决定了景观的构架与格局。 总图决定了物业管理成本的基础
端头转角户型设计部分90 平米以下小户型
精品公寓：挡光 住宅作为商业指
标
在阴影区部分的 作为商业指标
北京唐宁ONE • 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 •多元化产品，混合分布
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
北京唐宁ONE
规划少量的东西朝 向建筑
案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
“肚里有货”
---货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （可利用总图预案指标求解模型）
2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。
总图设计七剑
用足指标
---青干剑
货值最大化
---由龙剑
复制模块
---天瀑剑
配套用房最小化
---舍神剑
赠绿规划和底层挖掘 ---竞星剑
控制地库
---莫问剑
减少入口
---日月剑
造总 ，图 可精 以细 突化 破的 项研 目究 价， 值景 的观 天精 花细 板化 。的
营
“掏干吃净”
---用足指标
1.1 用足容积率
损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的 此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足 额容积率的总图应该是可以操作的。
2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、 退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品 定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。