2011年成都大邑项目市场分析及产品定位 (2)

房产市场
成都市场价稳量缩——2011年上半年成都房地产市场调控效果较为明显，新增因秋交会井喷 ，销售持续萎缩，库存压力增大，市场价格在高位盘整，预计四季度市场将持续下行。
2007年-2011年9月成都主城区商品住宅供销价走势图
2010年-2011年9月成都市周开盘认购率（按套数计算）
“新国十条”将大部分投机和投资者挤压 出了市场，造成长达半年的市场低迷调整
➢城东北现有晋原初中，大邑职高，联合经济大学； ➢现有或在建大量安置小区，未来将有四星级酒店入驻。
城北：高档住宅区
城西：集 行政、医 疗、文化 体育于一 体的城市
新区
城南：行政居 住区
晋北新城规划示意图
城市化进程加快，城市定位更加明晰。
房地产市场分析
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七片中晋北休闲度假综合功能区（该片区位于 城区北部，范围南以子龙大道为界，西以斜江 河为界，北至里仁场，东至城市用地边缘区， 片区北部利用坡向较好、坡度较缓的丘陵地段 布局具有坡地景观特色的休闲度假居住区，南 部主要发展三合堰周边区域，以配套居住功能 为主）。
城市功能划分
城市以西规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城西新区；城市北面定位为高档住宅社区（别 墅）；城东为工业集中发展区；城南规划为新政居住区。
城市拓展的主要方向为向西侧斜江河和向东北两翼齐飞发展，全力打造晋原新城，以后城市布局结 构功能概括为“两心一带七片”。新城以北侧山麓和主要水系为核心，通过主要道路形成绿化通廊 连接各个绿点形成“连山接水，环点结合”的“一河，一带，四环，四轴，多点”绿地系统。
地块位置 晋东北片区
桃源新城片区
项目所属：
发展战略
融入成都，优化核心
走旅游品牌化、工业集群化、农业产业化的发展道路 新一轮规划范围，面积63平方公里，新总规将主城 区范围拉大了近35平方公里左右，人口将从现在的 11万增加到30万，将大邑建成国际休闲度假接待中 心、特色产业发展区和生态宜居城市。
科技代产业风貌区
斜江河城市景观带
城市拓展方向
银行利率
近日，建行在京将首套房贷款利率上浮到基准利率的1.05倍，随后全国其他城市的多家银行首套 房贷利率也出现不同程度的上调，武汉最高上浮到30%，北京、福州、南京等地有银行甚至明确 表示暂停个人住房贷款发放。一时之间，首套房利率再度吃紧，信贷政策进一步紧缩。 成都首套房贷利率上调10%-30%，首付款比例除兴业银行四成外，其他银行均可付三成，同时， 二套房利率上调幅度较大，最高涨幅达20%。据调查，现今成都银行执行首套房贷大致分为两种 情况：中国农业银行首套房贷利率上浮幅度在10-30%之间；中国银行、中信银行首套房贷利率 上浮15%起，放款时间较长需排队，如果申请贷款者希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准 利率的1.1倍；中国工商银行虽然还在执行首套房首付款三成，基准利率进行放款，二套房首付 款六成，基准利率上浮10%，但需缴纳2%的融资业务费用。
晋原镇桃源新城 安仁镇金光村
绿地率 /
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/
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/ / ≥30% / ≥35% /
规划设计条件 容积率
建筑高度
建筑密度
土地用途 及年限
净用地面 积
≤2.7
/
≤40%
住宅兼容 商业
9.46
≤2.8
/
≤54%
住宅兼容 商业
பைடு நூலகம்
6.04
≤2.4
/
≤42%
住宅兼容 商业
11.4
≤2.4
/
≤38%
住宅兼容 商业
25.46
≤2.9
≤3.4 ≤3.4 ≤1.5 ≥2.5≤4.0 商业：≤0.5 住宅：≤1.4 ≥2.5 ≤4.0 <1.2
/
≤52%
住宅兼容 商业
3.79
≤54%
住宅兼容 商业
住宅兼容 商业
≤54%
商业
30.1 7.41 2.92
经济环境
上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中， 最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。 与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。也就是说，房地产全行业存货 总值远超流动负债总额，只要出货就可以套现还债。但是如果随着资产负债率的攀升，开发商不 得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债了。 房地产行业洗牌形势加剧，大型房企加速吞并中小房企，上海联合产权交易所最近的交易综述显 示，房地产产权交易近期交投活跃。与此同时，来自于上海、北京、广州、西安、昆山、南昌等 多个房企的股权及债权等也纷纷在上海联交所挂牌出让。
开盘认购率50%均线
两会期间预 期出政策
“9.29”政策期间，已基本变 成刚需市场，产品供销对路
“新国八条”及2.15限购令使首改、外地刚需市场受限，市场 持续低迷，政策致使刚需市场受创，购房者的观望情绪更浓
高资产负债率、市场销售清淡、融资无望， 致使中小房企资金链严重紧绷，地产洗牌加剧。
大邑发展规划
510111-2010-B-0003
510111-2010-C-0006 510111-2010-B-0009
大邑县晋原镇大邑大道
大邑县晋原镇芙蓉小区 大邑县晋原镇大邑大道
510111-2010-C--0013
大邑县安仁镇五星村八、九 社
510111-2010-B-0010 510111-2010-B-0011
土地市场研究
成交时间 2010-02-01
宗地编号
宗地位置
510111-2010-C-001
大邑县晋原镇春城巷
2010-02-01
510111-2010-C-002
大邑县晋原镇迎春路
2010-02-01
510111-2010-C-003
大邑县晋原镇大东街
2010-02-01
510111-2010-C-004
大邑县晋原镇蒋巷子
2010-02-01 2010-01-28 2010-02-23 2010-02-23 2010-03-04 2010-05-07
2010-05-10
2010-05-21 2010-05-21
510111-2010-C-005
大邑县晋原镇箭道街
510111-2010-B-0001 大邑县晋原镇内蒙古大道 510111-2010-B-0002 大邑县晋原镇大邑大道