城市综合体案例 ppt课件

常住人口（万人） 60-70 75-85
新老区结合部优势挖掘：交通可达性高，既为新区提供商业配套服务，又是老区商业 升级的重要载体
新老城区交汇处，城市主干道 旁，路网密集，交通可达性高 ；
三水广场路网图
住宅区
紧临17万平米西南公园，能 够有效吸纳公园内休憩游玩人 群的消费需求；
项目周边是规划中的中高端住宅用地，区域 消费潜力随着人口导入不断增强
东广场
➢ 共1.9万平米超大型户外广场，能够作为商家路演，宣传 用地，提升整体商业形象。
➢ 项目1期不设地下停车场，广场可提供600个地面停车位， 基本满足1期车位需求
北广场
北广场 12000M2
二期
一期
南广场
南广场 7000M2 西南公园
项目二期规模升级，塔楼和裙楼兼有，物业类型丰富， 并设地下停车场，总体量约8万㎡。
集中式商业与公寓住宅交通动线分离，尽量减少交叉动线、交通核，为集中式商业准备了 良好的物业公寓
住 宅 平
此处为集 中商业顶
公 寓 入
平台内社区 商业
集中式商业
台
部
口
绿
入
化
口
电
启示：商业先行，主力品牌商家带动，可实现项目整体增值溢价；
梯
尤其要重视商业物业规划。
3、济南案例
海蔚广场
位于济南次商圈，集百货商场、超市、住宅、写字楼、公 寓、室内淘宝街、精品街等于一体的购物休闲娱乐中心。
海蔚广场，位于历城区花园路101号，由山东海蔚置业有限公司 开发，占地面积72亩，规划建筑面积约17万平方米，是一项集 写字楼、百货店、高层住宅、商铺为一体的大型综合性商贸居 住组团。
城市级别
三线城市 四线城市
二线城市
二线城市 三线城市 四线城市
城市名称
佛山 滕州
济南
青岛 枣庄 寿光、滕州
楼盘名称
三水广场
问天科技广场
海蔚广场 和谐广场 欧亚大观 万达39克拉 舜天国际大厦 凯德华SOHO、尚 客优酒店
借鉴意义
多个集中式商业案例借鉴
多个集中式商业案例借鉴
购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴 购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴 购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴 购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴
路三 达
三水广场主次要商圈分析图
西南公园 三水广场
项目具有体量优势与区位交通优势，所在区域将发展成 为三水的新商圈，辐射整个三水及清远四会一带。
项目分两期开发： 根据区域发展步伐及周边消费者状况设定合理的开发模式，保证商业成活。
总建约4万㎡
总建约8万㎡
一期（4万㎡） 集中商业（4万㎡）
二期（8万㎡）
百货商场虚拟产权销售 酒店虚拟产权销售
1、佛山案例 三水广场
三水广场选址的三大因素： 地区商业条件逐渐成熟，消费需求强烈，
大型商业缺乏。
三水西南镇传统上就是佛山西部区域重要的商品集散地，下辖的各镇及南海的狮山、小塘等镇及肇庆的四会等周边区域的市民 都有到西南来消费的习惯。
2003年，城区常住人口约40万，容纳一个规模为 6-8万平方米的购物中心的条件已经成，且随着经济发展，外来劳动人口将不 断增加。
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➢案例借鉴：
选取大规模社区多个集中式商业案例，对其商业规划、开发节奏和经营模式进行分析，作为本案商业规划借鉴； 选取次级商圈购物中心经典案例，主要对购物中心与公寓、酒店、写字楼、主题商街结合进行分析，作为本案购 物中心、酒店公寓、写字楼、主题商街规划借鉴； 选择虚拟产权销售案例，作为集中式商业租售模式借鉴； 选取二三四线城市，省外省内同城内不同案例模本，参考性更科学更客观。
➢目前一期工程已全部投入使用，二期工程于2010年5月上房，三期工程已于2009年开工 建设，总监胡面积60万平方米。
➢问题科技广场商业主要由贵和购物中心和家家悦主力店，肯德基、两岸咖啡、宏图三 胞、唐会等品牌店进驻，商业氛围浓厚，成为火车站核心商圈的重要组成部分。
一期开发商业，引入本土品牌贵和购物中心和威海家家悦超市，并引入餐饮、休闲 娱乐等众多品牌商家和金融银行等配套，以成功的商业运营熟化项目，带动二三期 增值溢价。
裙楼 集中商业（约4万㎡）
塔楼 公寓（约1.6万㎡）
地下车库（约1.2万㎡）
写字楼（约1万㎡） 经济酒店（约5000㎡）
三水广场概念规划图
一期
共约12万㎡
实用率：约61% 容积率：1.24 建筑密度：36%
二期
西南公园
一期仅有一个集中商业体，未设地下停车场，却通过超大型户外广场设计解决停车问题， 同时提升商业形象
➢ 项目位于济南市历城区洪楼广场西侧，紧靠花园路， 西接洪楼西路，东临二环东路，地理位置极其优越，十 余条公交线路直达，交通极其便利，配套设施完备且商 业氛围浓厚。 ➢周边与洪楼教堂、山东大学新、老校区、大润发超市、 国美电器等场所为邻，既富有浓郁的文化氛围，又独享 现代都市的商业繁华和生活时尚。 ➢海蔚广场室内商业步行街及百货店部分，由南北两部分 组成，南侧三层，约1.3万平米，北侧两层，约4.5万平 米，是集大型商场、高档专卖店、休闲娱乐中心、中西 餐饮、金融、通讯等为一体的多功能、高品位商业物业 项目，适合国际、国内各大百货、零售企业巨头及个体 私营业主入驻。 ➢办公楼共26层，建筑面积约2.7万平方米。在功能布置 上，既可作为纯写字办公楼，也可调整为酒店式公寓。
业种业态重新调整、升 级，引进了国美等连锁 专业店，以及国际著名 运动品牌（Nike等）， 并出现了书店、KTV、游 艺城等文化娱乐业态
超市（卜蜂莲花） 和功能店（肯德 基，麦当劳）和 本土小型百货带 动散铺
引进强势百货 （新大新）， 增加餐饮、娱 乐、休闲配比
2007年
2010年
2005年
启示： 同样处于新老区承接地带，同样具有形成集中式商业的成熟条件，三水广场的成功 对于本案集中式商业规划和周期运作具有较好的借鉴意义。
裙楼 购物中心二期
项目二期物业排布
南塔楼 写字楼（5-11层）
北塔楼 经济酒店（11-13层）
北塔楼东侧面
地下车库
豪华公寓（12-17层）
商务公寓（5-10层）
购物中心 二期外立 面
南塔 楼
商务公 寓入口
写字 楼入 口
豪华 公寓 入口
北塔楼北侧面
经济酒 店入口
三水广场功能定位随区域发展而不断升级，从区域型购物中心向商业综合体转变。
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2、滕州案例
问天科技广场
作为滕州本土核心商圈的问天科技广场，其商 业规划和运作经验值得本案借鉴。
➢滕州问天科技广场位于竟和中路与大同路交界处，在火车站南侧，恒丰大厦对过，为 滕州城市中心、商业中心、交通中心之首。
➢问天科技广场总投资达23万亿元，总建筑面积99万平米，涵盖高层住宅、跃层式服饰 公寓、百货商场超市、酒店、写字楼等物业，是滕州地标性建筑。
三水的大型集中商业几乎是空白。超过300平方米营业面积的零售网点只有19家。超过1500平方米的只有7家，而最大的综合 型商场营业面积也不超过6000平方米，很难满足购买力不断提高的市民的消费要求。
规划期限 2010年 2020年
户籍人口 （万人） 45-50 55-60
暂住人口（万人） 15-20 20-25