房地产项目主要竞争楼盘分析报告

在售
即将 推出
在售产品 在售产品 ¾洋房产品：1房：62㎡；2房 70-109㎡；3房126 ㎡。 ¾预计10月推出的别墅产品： 300-500㎡。 价格及优惠措施 价格及优惠措施 ¾洋房1房、2房价格：78009500元/㎡； ¾洋房3房起价：9900元/ ㎡； ¾优惠措施：一次性93-98折 按揭无折扣-96折（分楼栋和 产品）。
椰景蓝岸
项目概况 项目概况
整个小区占地237. 82亩，总建筑面积 约10万㎡，0.6的 容积率，66%的绿 化率，以组团方式 布局，独立、联排 别墅、花园公寓与 产权式酒店。
即将发售
将售产品 将售产品 ¾预计10月推出17-20栋高 层，户型为1房60㎡,2房80 ㎡。 价格及优惠措施 价格及优惠措施 ¾目前在售单位均价8700元/ ㎡；即将推出洋房预计均价 9500元/㎡。 ¾优惠措施：一次性付款97 折，按揭无折扣。
金中海蓝钻
项目概况 项目概况
项目总建筑面积 达10.8万㎡，容 积率为2，绿化率 为41%，定位于 以度假、休闲、 养身为一体的世 界级滨海社区， 规划有高层海景 公寓和少量海景 别墅两类产品。 四栋流线型高层 公寓呈花瓣状向 外发散状态。
在售产品 在售产品 ¾户型：1房：49-66㎡；2房：80㎡；3房：130㎡。
销售情况 销售情况 A区8栋，共1391套，目前约销售1178套，销售率达85%。 客户分析 客户分析 主要是来自东北、浙江等地的客户，置业的主要目的是度假和投资。
推广渠道 推广渠道
章子怡代言
推广分析 推广分析 主要卖点：景观资源、大社区、项目及周边配套； 主要述求：产品和生活方式； 主推广语：全球私人海滨度假屋； 主要渠道：报纸、路牌、网络、电视、车体广告、明星代言等； 营销活动：“谭晶演唱会”、《同一首歌》合作伙伴、章子怡代言等； 效果评析：通过大规模的广告推广，提升项目知名度。 对本项目的影响 对本项目的影响 凤凰水城拥有大规模社区和良好的内部和周边配套，注重推广，加之其价格不 高，分流了本项目的少量小户型产品客户。 规避措施：完善硬件配套，增强软件服务，提高项目和企业的品牌影响力。
山水国际
项目总占地面积为2517亩，总建筑面积逾100万平方米，容积率为0.62，绿化率50%，其产 品形态包括独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、多层住宅、小高层住宅、酒店式公 寓、水上餐厅及商业步行街等。二期建筑分为两区，组团名称分别为蓝悦湾（别墅住宅区） 和峰秀阁（小高层住宅区），占地面积约118368平方米,开发面积近11万平方米。
推广渠道和活动 推广渠道和活动
软文
世界精英模特决赛选手
推广分析 推广分析 主要卖点：景观资源（海）、大社区、完善配套、开发商品牌； 主要述求：景观资源和生活方式； 主推广语：比肩全球的滨海奢享领域； 主要渠道：路牌、航空杂志、报纸、网络等； 营销活动：世界精英模特决赛选手畅游三亚湾新城、山西推介会等。 效果评析：通过大规模的广告推广，项目的知名度得到较大的提升。 对本项目的影响 对本项目的影响 鲁能.三亚湾拥有良好的海景资源，大规模社区和高端的规划，完善的配套，加 之其铺以大规模的宣传推广，加之其定价相对较低，性价比高，分流了本项目 的部分客户。 规避措施：进行客户细分，抓住主要客户群；同时在推广和营销方式与其进行 差异化。
销售情况 销售情况 共有房源802套，目前约销售240套，销售率达30%。 客户分析 客户分析 主要是来自东北、浙江等地的客户，置业的主要目的是度假和投资。
推广渠道 推广渠道
海报
推广分析 推广分析 主要卖点：一线海景； 主要述求：生活方式和产品； 主推广语：全球居海者的V-House； 主要渠道：电视（央视新闻频道《朝闻天下》5秒广告）、横幅、短信、老 带新、泛销售员等； 营销活动：参加山西展会、向“汶川灾区”捐款等； 效果评析：线上、线下相结合中等规模的广告推广，进行精准推广，起到一 定的效果。 对本项目的影响 对本项目的影响 国际公馆拥有一线海景，作为主要卖点，增强项目竞争力。同时其也下了较大 的功夫做线下推广。其产品与本项目的公寓产品有一定的竞争。 规避措施：拓宽本项目的推广渠道，加强线下推广（如老带新等），提高项目 影响力。
舞动推荐会
“小沈阳”表演
推广分析 推广分析 主要卖点：规划； 主要述求：生活方式； 主推广语：世界级滨海社区 筑就您心中的迪拜； 主要渠道：网络、形象墙等； 营销活动：参加太原/北京房展、高峰论坛等； 效果评析：中等规模的广告推广，效果一般。
对本项目的影响 对本项目的影响 金中海蓝钻主要卖点是其规划和配套，加之价格与本项目相当，与本项目有一 定的竞争性。 规避措施：突出本项目有山、河、海景观和游艇会配套等卖点，高举高打，增 强竞争力。
三wenku.baidu.com湾国际公馆
项目概况 项目概况
项目占地面积62822平方米,总建筑面积136125平方米。容积率1.50，绿化率58 %。 建筑外形以两艘豪华邮轮为造型蓝本，辅以东侧两只展翅飞翔的海鸥形酒店建 筑。
在售产品 在售产品 ¾2栋，共计825套，户型分 为：1房：65㎡；2房：165 ㎡。 价格及优惠措施 价格及优惠措施 ¾均价32000元/㎡（精装3000元/ ㎡）； ¾无优惠措施。
销售情况 销售情况 ¾度假区一期（高尔夫一区）有别墅房源247套，销售约30套，销售率约为12 %。 ¾美丽MALL一期：有可售房源458套，约销售100套，销售率约为22%。 ¾美丽一区一期：有可售房源310套，约销售120套，销售率约为39%。 客户分析 客户分析 主要是来自山东、北京、上海、东北等地的客户，置业的主要目的是度假和投 资。
项目竞争楼盘分析报告
集团企划部三亚企划小组 2009年7月
主要竞争楼盘区域分布 竞争楼盘类型划分
目 录
个盘分析 竞争楼盘小结 对项目的启示
主要竞争楼盘区域分布
鲁能三亚湾 凤凰水城
金中海蓝钻
大型高档楼盘主要沿 海滨分布； 中型中高档楼盘主要 沿河、海滨分布； 小型中档楼盘主要沿 河分布； 这些竞争楼盘主要打 山、河、海概念。
在售产品 在售产品 ¾美丽1区8栋，共计310套，户型分 为：2房：89-105㎡；3房：137㎡； 复式面积：174㎡； ¾美丽MALL有11栋，共计458套，2 房：99-123㎡；3房：134-149㎡； ¾剩3套别墅：1套独栋256㎡，2套 联排165㎡。 价格及优惠措施 价格及优惠措施 ¾美丽一区洋房：11000元/㎡； ¾美丽MALL洋房：12000元/㎡ ¾一次性付款97折，按揭无折。 ¾独栋：787万/套（30000元/㎡）； ¾联排：425万/套（26000元/㎡）。
二期在售
在售产品 在售产品 ¾高层产品：1房：61㎡；2房110133 ㎡；3房124-131 ㎡。 ¾别墅：150-240㎡。 价格及优惠措施 价格及优惠措施 ¾高层1房价格：9300-9500元/ ㎡； ¾高层2房均价：8500元/㎡； ¾高层3房均价：8500元/㎡； ¾优惠措施：一次性95折，按揭无 折扣。 ¾别墅均价：20000元/㎡。
价格及优惠措施 价格及优惠措施 ¾均价为16000、20000元/㎡（装修3000元/㎡）； ¾优惠措施：一次性付款97折，按揭98折。
销售情况 销售情况 在售房源534套，销售约90套，销售率约达17%。 客户分析 客户分析 主要是来自东北等地的客户，置业的主要目的是度假和投资。
推广活动 推广活动
销售情况 销售情况 二期目前推出房源915套，目前约销售300套，销售率达33%。 客户分析 客户分析 主要是来自东北、浙江等地的客户，置业的主要目的是度假和投资。
推广渠道 推广渠道
海报
户外广告
报广
推广分析 推广分析 主要卖点：大社区、项目及周边配套、性价比； 主要述求：景观资源和项目规模； 主推广语：一水隔世界 一城融生活； 主要渠道：路牌、报纸、网络、形象墙等； 营销活动：哈尔滨商品房展销会、“我的海南我的家”系列活动、业主摄影 大赛等； 效果评析：有部分活动营销。近期的广告推广规模不大，效果较为一般。 对本项目的影响 对本项目的影响 凤凰水城拥有大规模社区和良好的内部和周边配套，加之其价格不高，分流了 本项目的少量小户型产品客户。 规避措施：完善硬件配套，增强软件服务，提高项目和企业的品牌影响力。
销售情况 销售情况 三期高层可售房源1302套，目前约售600套，销售率约为46%。
客户分析 客户分析 主要是来自北京、上海、浙江、东北等地的客户（赵本山、那英等也在此项目置 业），置业的主要目的是度假和投资。
推广活动 推广活动
夏令营活动
谭盾音乐会
模特艺术之旅
推广分析 推广分析 主要卖点：大社区、大配套、双海湾等； 主要述求：景观资源及生活愿景； 主推广语：一半是海洋 一半是天堂； 主要渠道：户外、杂志、报纸、网络等； 营销活动：谭盾音乐会、奢侈品鉴赏会、投资讲座、给四川震区捐款、“海 洋之星”夏令营活动等； 效果评析：广告推广规模较大，注重事件和活动营销，项目的知名度得到较 大的提升。 对本项目的影响 对本项目的影响 半山半岛拥有良好的海景资源，高端的规划和定位，完善的配套，加之其铺以 大规模的宣传推广，树立了较高的市场地位。对本项目而言，其拦截了一部分 高端客户。 规避措施：强调本项目的成熟配套，同时制订合理的价格，提高产品的性价 比，规避竞争。
鲁能.三亚湾
项目概况 项目概况
三亚湾鲁能度假区位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市主城区向外扩展的主要发展 方向，主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公里，东西长9公里，南北平均宽700 米，规划总用地面积6.865平方公里，总规划人口为4.36万。总容积率2，绿化率43%。
功能规划:“三心二轴”的规划结构。“三心”分别是西部游艇港湾社区构成的“蓝心”、中 部高尔夫球绿地社区构成的“绿心”和东部商业办公、康体娱乐、会议展览、主题公园等构成 的“红心”；“二轴”一条是贯穿全区的景观河道蓝轴，另一条是从海渝西线进入商业娱乐区 的城市旅游风貌景观轴。
凤凰水城
凤凰水城占地面积210万平米，规划建筑面积约为130万平米。容积率0.82，绿化率: 60%， 开发的产品有公寓、洋房、别墅、高层住宅、酒店、商业等。开发：酒店类hotels产品（酒 店、产权酒店）、service apartment（酒店式度假公寓）、private residences club私人 酒店（别墅型低密度度假私产）、vacation cultural street风情度假商业四大类型，在每一 个度假组团社区配置五星级社区服务大堂、游泳池等系统度假活动需要的“泛酒店”硬件配 套体系。
二级
三级
个盘分析
项目概况 项目概况
半山半岛
半山半岛总占地约2000多亩, 建筑面积超过100万平方米，容积率为0.43，绿化率为46.5%， 由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、 观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。
主要在售
在售产品 在售产品 ¾别墅：350㎡； ¾目前三期高层在售，共8栋楼， 在售为3、5、6、7栋； ¾主要户型：2房：120㎡；3房： 160-190 ㎡ 价格及优惠措施 价格及优惠措施 ¾别墅价格：约900万/套； ¾三期公寓均价：23000元/㎡； ¾三期高层价格：25000-29000元/ ㎡； ¾优惠措施：主要是付款方式优 惠，一次性97折，按揭无折扣。
三亚湾国际 公馆
银河海湾 人文水岸 心天地 山水国际 椰景蓝岸
半山半岛
竞争楼盘类型划分
依据以下四个维度，对竞争楼盘进行分类：
片区不同、规模大、档次较高、产品相似 片区不同、规模相当、档次接近、产品相似 片区相同、规模小、档次略低、产品相似
一级 竞争层级 二级 三级
一级
半山半岛、鲁能.三亚湾 山水国际、凤凰水城、 三亚湾国际公馆、金中海蓝钻 椰景蓝岸、银河海湾 心天地、人文水岸
销售情况 销售情况 可售房源259套，销售约210套，销售率约达81%。 客户分析 客户分析 主要是来自东北、贵州、北京、四川等地的客户，置业的主要目的是度假和 投资。