物业管理学习ppt
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房屋维修基金的名字多年来经过数次变化，1998年时，叫做 房屋维修基金，后改为商品房公共维修基金，2007年， 根据当时建设部和财政部联合发布的165号令， 最终为【住宅专项维修资金】。
概念八:管理用房
来源：按条例规定向业委会提供。以建造成本价提供住 宅区物业管理用房，其产权属住宅区全体业主。
计算公式：人均管理用房规划指标（0.06） X住宅区房屋的总套数（固定）X户均人口数 （3.75）
接管验收的作用
明确交接双方的责、权、利关系 确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益 为日后管理创造条件
接管验收的要求与标准
建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》 接管验收资料（竣工、产权） 房屋质量与使用功能检查 主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、
卫、消防、采暖、附属设施 钥匙
管理方式程序化。
物业管理都管些什么？（横向）
2、物业管理的基本内容
六大管理
1. 房屋及设备设施管理（含早期介入和前期物业管理等） 2. 环境管理（含清洁、绿化、消杀管理等） 3. 公共秩序管理（含公共安全防范、消防、车辆与交通
管理等） 4. 客户管理（含入伙与装修、客户服务、投诉处理等） 5. 物业档案资料管理 6. 其它公共管理，如人力资源管理、财务管理等
早期介入的作用
有利于优化设计，完善设计细节 有利于提高房屋建造质量 有利于保证物业的使用功能 有利于加强对所管物业的全面了解 有利于后期管理工作的进行 有利于树立物业管理企业的形象
二、前期准备阶段
企业内部机构的设置和拟定人员编制 物业管理人员的选聘与培训 规章制度的制定 物业租售的代理
三、启动阶段
物业的接管验收 业主入伙与装修 产权备案和档案资料的建立 首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立
接管验收
接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人 委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全 和满足使用功能为主要内容的接管验收。
是竣工验收的再验收，标志着物业正式进入使用阶段，物 业管理应全面启动。
三类服务
1. 常规性的公共服务 2. 针对性的专项服务 3. 委托性的特约服务
物业管理基本内容
房屋本体养护修缮 设备设施维修养护 治安管理 消防管理 清洁管理 绿化管理 交通管理
维修基金管理 办理物业保险 管理费核收和使用管理 开展多种经营 建立社区文化 协助政府工作 建立物业档案
物业管理在中国
现代意义的物业管理在我国起步较晚，随着改革开放的不 断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展， 房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快， 于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起。
深圳是我国内地迈出物业管理第一步的城市。
发展历程
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋管理的专业 公司——深圳市物业管理公司正式成立，标志着物业管理 行业在我国的诞生。
业主自治自律 1. 业主公约 2. 业主委员会 物业管理企业的统一专业化管理
物业管理的发展趋势
1. 物业管理企业化 强调规模经济；强调“一业为主、多种经营”。 2. 专业服务社会化 摆脱“小而全” ，逐步实现专业分工。 3. 物业管理现代化 管理观念现代化；管理组织网络化；管理标准规范化；
物业管理的目的
为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为 物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的 生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效 益的统一和同步增长。
物业管理的基本特征
1. 社会化 2. 专业化 3. 市场化（主要特点） *经营型（从企业角度考量）
物业管理的基本特点
物业管理基础知识
学习重点
1. 物业管理概念解析 2. 物业管理的基本内容（横向介绍） 3. 物业管理的基本环节（纵向介绍） 4. 物业管理常见问题简析
Hale Waihona Puke Baidu 每天都在成长……
1.物业管理概念解析
物业管理的起源
物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统 意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，当时工 业革命发展使大量农村人口涌入工业城市，引起对城市房屋 需求的增加。但由于缺乏管理导致产生房屋破损严重、居住 环境日趋恶化等社会问题。一位名叫奥克维娅-希尔的女士 迫不得已为她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管 理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。今天， 英国的物业管理业作为一个固定行业，其整体水平是世界一 流的（中国皇宫的管理也算是物业管理）。
公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权的业主
参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通
过。
《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业 主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维 护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。
那么，到底什么是物业管理呢？
概念一：物业
“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来 的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个 广义的范畴。
包括：办公、生活和库房等用房。机电值班室
概念九：商业用房
来源：营业用房又称商业用房，俗称商铺，使用年限为 40年，水电性质也是商业性质。 是专门用于商业经营活动的 房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验 的场所。
概念十：物业管理服务费
来源：1.向业主收取的管理费 2.公用设施、设备和公共场所的经营收入 3.部分商业用房的租金 4.住宅区的其它合法收入
通过宣传使业主了解和配合物业管理
业
工作
主
入伙手续办理
入
业主接管验收、返修工程跟进
伙
加强装修管理
与
配合业主搬迁
装
做好装修、搬迁阶段的卫生、安全、
修
交通管理工作
产权备案和档案资料的建立
产权备案 档案资料的建立 1. 顾客资料 2. 物业资料
谢谢
3、物业管理的基本环节
物业管理的4个基本环节（纵向）
1. 策划阶段 2. 前期准备阶段 3. 启动阶段 4. 日常运作阶段
一、策划阶段
物业管理的早期介入 制定物业管理方案 1. 确定管理档次 2. 确定服务标准 3. 财务收支预算 选聘或组建物业管理企业
早期介入
是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决 策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与 介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能 规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管 线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面 提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、 工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质 量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免 日后物业管理混乱的前提和基础。
概念六：业主公约
业主公约是指由全体业主承诺的，对全体业主 具有约束力的，有关业主在使用、维护物业及其管 理等方面的权利义务的行为守则。
应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的 共同利益，业主应当履行的义务，违反业主公约应 当承担的责任等事项依法作出约定。
概念七：住宅专项维修资金
房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体 维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用 部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。
针对性的专项服务
家政服务 上门维修 房屋租赁 经纪中介 会所管理 ……不限于此
委托性的特约服务
特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委 托而提供的服务
特约服务实际上是对专项服务的补充和完善 当有较多的顾客有某种需求时，物业管理企业可将此项特
约服务纳入专项服务
如何实施物业管理？（纵向）
1993年6月30日，深圳率先成立了全国首家物业管理协 会——深圳市物业管理协会，这表明中国物业管理已进入 了一个新阶段。
1994年3月23日，建设部颁布《城市新建住宅小区管 理办法》（第33号令），强调城市新建小区必须推行 物业管理，并指明：住宅小区推行社会化、专业化管 理模式，由物业管理公司实施统一管理是深化房地产 管理体制改革的重要举措。
中国的房屋维修金制度始于1998年，2004年，房屋维修金演 变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。其缴纳标准也由最初的" 按购房款2%-3%的比例缴交"变为2008年的"按住宅建筑安装工程 每平米造价的5%-8%缴交"。按照2007年重新修订的《住宅专项 维修资金管理办法》的规定，公共维修基金专门用于小区公共设 施的维修，归全体业主共有。但在业主委员会成立之前，该资金 一般情况下由房地产行政主管机关来代管。
和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律法规规定的其他权利。
概念三：业主
履行的义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使
用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的
从物业管理的角度来说，“物业”是指已建成并投入使用 的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
物业的分类
1. 按物业用途分：住宅、商业、工业、其他 2. 按物业类型分：低层（别墅1-3层）、多层（4-7）、
小高层（8-10）、高层（10层以上） 3. 按物业所有权分：个人、集体、国家 4. 按物业地理位置分：北方的、南方的……
概念二：物业管理
“物业管理”，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主 和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
——摘自《物业管理条例》第一章第二条
概念三：业主
定义：房屋的所有权人
权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权
在这种形势下，物业管理在中国得到了广泛的认同， 其含义也从仅指住宅小区的管理，扩大到包括各类办 公楼宇、商业中心、旅游酒店以及工业大厦的管理， 并逐步进入更为规范和迅速的发展阶段。
发展历程
2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过《物业管理 条例》，并于2003年9月1日起施行。这是全国第一部物 业管理行政法规。
决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律法规规定的其它义务。
概念四：业主大会
定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业管理区 域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
履行下列职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、
概念五：业主委员会
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。 履行下列职责：
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合 同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物 业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。
概念八:管理用房
来源：按条例规定向业委会提供。以建造成本价提供住 宅区物业管理用房，其产权属住宅区全体业主。
计算公式：人均管理用房规划指标（0.06） X住宅区房屋的总套数（固定）X户均人口数 （3.75）
接管验收的作用
明确交接双方的责、权、利关系 确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益 为日后管理创造条件
接管验收的要求与标准
建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》 接管验收资料（竣工、产权） 房屋质量与使用功能检查 主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、
卫、消防、采暖、附属设施 钥匙
管理方式程序化。
物业管理都管些什么？（横向）
2、物业管理的基本内容
六大管理
1. 房屋及设备设施管理（含早期介入和前期物业管理等） 2. 环境管理（含清洁、绿化、消杀管理等） 3. 公共秩序管理（含公共安全防范、消防、车辆与交通
管理等） 4. 客户管理（含入伙与装修、客户服务、投诉处理等） 5. 物业档案资料管理 6. 其它公共管理，如人力资源管理、财务管理等
早期介入的作用
有利于优化设计，完善设计细节 有利于提高房屋建造质量 有利于保证物业的使用功能 有利于加强对所管物业的全面了解 有利于后期管理工作的进行 有利于树立物业管理企业的形象
二、前期准备阶段
企业内部机构的设置和拟定人员编制 物业管理人员的选聘与培训 规章制度的制定 物业租售的代理
三、启动阶段
物业的接管验收 业主入伙与装修 产权备案和档案资料的建立 首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立
接管验收
接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人 委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全 和满足使用功能为主要内容的接管验收。
是竣工验收的再验收，标志着物业正式进入使用阶段，物 业管理应全面启动。
三类服务
1. 常规性的公共服务 2. 针对性的专项服务 3. 委托性的特约服务
物业管理基本内容
房屋本体养护修缮 设备设施维修养护 治安管理 消防管理 清洁管理 绿化管理 交通管理
维修基金管理 办理物业保险 管理费核收和使用管理 开展多种经营 建立社区文化 协助政府工作 建立物业档案
物业管理在中国
现代意义的物业管理在我国起步较晚，随着改革开放的不 断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展， 房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快， 于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起。
深圳是我国内地迈出物业管理第一步的城市。
发展历程
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋管理的专业 公司——深圳市物业管理公司正式成立，标志着物业管理 行业在我国的诞生。
业主自治自律 1. 业主公约 2. 业主委员会 物业管理企业的统一专业化管理
物业管理的发展趋势
1. 物业管理企业化 强调规模经济；强调“一业为主、多种经营”。 2. 专业服务社会化 摆脱“小而全” ，逐步实现专业分工。 3. 物业管理现代化 管理观念现代化；管理组织网络化；管理标准规范化；
物业管理的目的
为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为 物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的 生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效 益的统一和同步增长。
物业管理的基本特征
1. 社会化 2. 专业化 3. 市场化（主要特点） *经营型（从企业角度考量）
物业管理的基本特点
物业管理基础知识
学习重点
1. 物业管理概念解析 2. 物业管理的基本内容（横向介绍） 3. 物业管理的基本环节（纵向介绍） 4. 物业管理常见问题简析
Hale Waihona Puke Baidu 每天都在成长……
1.物业管理概念解析
物业管理的起源
物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统 意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，当时工 业革命发展使大量农村人口涌入工业城市，引起对城市房屋 需求的增加。但由于缺乏管理导致产生房屋破损严重、居住 环境日趋恶化等社会问题。一位名叫奥克维娅-希尔的女士 迫不得已为她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管 理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。今天， 英国的物业管理业作为一个固定行业，其整体水平是世界一 流的（中国皇宫的管理也算是物业管理）。
公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权的业主
参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通
过。
《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业 主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维 护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。
那么，到底什么是物业管理呢？
概念一：物业
“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来 的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个 广义的范畴。
包括：办公、生活和库房等用房。机电值班室
概念九：商业用房
来源：营业用房又称商业用房，俗称商铺，使用年限为 40年，水电性质也是商业性质。 是专门用于商业经营活动的 房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验 的场所。
概念十：物业管理服务费
来源：1.向业主收取的管理费 2.公用设施、设备和公共场所的经营收入 3.部分商业用房的租金 4.住宅区的其它合法收入
通过宣传使业主了解和配合物业管理
业
工作
主
入伙手续办理
入
业主接管验收、返修工程跟进
伙
加强装修管理
与
配合业主搬迁
装
做好装修、搬迁阶段的卫生、安全、
修
交通管理工作
产权备案和档案资料的建立
产权备案 档案资料的建立 1. 顾客资料 2. 物业资料
谢谢
3、物业管理的基本环节
物业管理的4个基本环节（纵向）
1. 策划阶段 2. 前期准备阶段 3. 启动阶段 4. 日常运作阶段
一、策划阶段
物业管理的早期介入 制定物业管理方案 1. 确定管理档次 2. 确定服务标准 3. 财务收支预算 选聘或组建物业管理企业
早期介入
是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决 策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与 介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能 规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管 线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面 提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、 工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质 量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免 日后物业管理混乱的前提和基础。
概念六：业主公约
业主公约是指由全体业主承诺的，对全体业主 具有约束力的，有关业主在使用、维护物业及其管 理等方面的权利义务的行为守则。
应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的 共同利益，业主应当履行的义务，违反业主公约应 当承担的责任等事项依法作出约定。
概念七：住宅专项维修资金
房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体 维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用 部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。
针对性的专项服务
家政服务 上门维修 房屋租赁 经纪中介 会所管理 ……不限于此
委托性的特约服务
特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委 托而提供的服务
特约服务实际上是对专项服务的补充和完善 当有较多的顾客有某种需求时，物业管理企业可将此项特
约服务纳入专项服务
如何实施物业管理？（纵向）
1993年6月30日，深圳率先成立了全国首家物业管理协 会——深圳市物业管理协会，这表明中国物业管理已进入 了一个新阶段。
1994年3月23日，建设部颁布《城市新建住宅小区管 理办法》（第33号令），强调城市新建小区必须推行 物业管理，并指明：住宅小区推行社会化、专业化管 理模式，由物业管理公司实施统一管理是深化房地产 管理体制改革的重要举措。
中国的房屋维修金制度始于1998年，2004年，房屋维修金演 变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。其缴纳标准也由最初的" 按购房款2%-3%的比例缴交"变为2008年的"按住宅建筑安装工程 每平米造价的5%-8%缴交"。按照2007年重新修订的《住宅专项 维修资金管理办法》的规定，公共维修基金专门用于小区公共设 施的维修，归全体业主共有。但在业主委员会成立之前，该资金 一般情况下由房地产行政主管机关来代管。
和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律法规规定的其他权利。
概念三：业主
履行的义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使
用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的
从物业管理的角度来说，“物业”是指已建成并投入使用 的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
物业的分类
1. 按物业用途分：住宅、商业、工业、其他 2. 按物业类型分：低层（别墅1-3层）、多层（4-7）、
小高层（8-10）、高层（10层以上） 3. 按物业所有权分：个人、集体、国家 4. 按物业地理位置分：北方的、南方的……
概念二：物业管理
“物业管理”，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主 和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
——摘自《物业管理条例》第一章第二条
概念三：业主
定义：房屋的所有权人
权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权
在这种形势下，物业管理在中国得到了广泛的认同， 其含义也从仅指住宅小区的管理，扩大到包括各类办 公楼宇、商业中心、旅游酒店以及工业大厦的管理， 并逐步进入更为规范和迅速的发展阶段。
发展历程
2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过《物业管理 条例》，并于2003年9月1日起施行。这是全国第一部物 业管理行政法规。
决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律法规规定的其它义务。
概念四：业主大会
定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业管理区 域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
履行下列职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、
概念五：业主委员会
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。 履行下列职责：
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合 同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物 业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。