城市房地产开发中的土地规模利用问题

外部性，是指一项经济活动不仅决定着自己的经济效益，还给活动以外的第三者或者社会带来影响。如果这种影响降低了第三者的福利水平，就是外部不经济；相反，如果这种影响提高了第三者的福利水平，就是外部经济。

外部规模经济，是指整个行业的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位得到的经济利益。例如，整个行业的发展，可以使得个别生产经营单位得到修理、服务、运输、人才供给、科技情报等方面的有利条件，从而使得个别生产经营单位减少成本支出。

一、房地产开发和土地规模利用

（一）公共设施的不可分性与土地规模利用

在房地产开发项目中，并不是所有的投资都是可以无限细分的。总会有其中的一部分是属于整个项目的公共部分。正是由于这个公共部分的存在，使得在房地产开发中土地规模的扩大，可以获得规模效益。

公共投资部分所完成的一般都是开发项目中的公共设施。在居住小区，它们可能是商店、医院、也可能是学校。在科技小区，它可能是一个科研单位可以共同使用的科技情报中心。如果一个房地产开发项目用地规模过小，没有土地建设必须的公共设施，或者不能使建成的公共设施获得最大限度的利用，那么土地规模的扩大，就可以增加开发的经济效益。以居住小区的开发为例，在附近没有可以共用的公共设施的情况下，如果一个新建的居住小区，没有土地来建设商业、医疗、娱乐等最基本的公共设施，那么小区的住房价格必然会降低，从而影响开发的经济效益。同样，如果虽然在小区内建设了商业、医疗、娱乐等最基本的公共设施，但是因为小区规模过小，提供服务的收益不能维持公共设施自身的正常运转，那么就会因为公共设施投资和维持费用的分摊成本过高而影响开发的经济效益。

因此，在房地产开发中，存在一个能够满足开发项目功能发挥所需的基本公共设施建设的要求，并使得基本公共设施得以充分利用的最低的合理用地规模。以居住小区开发为例，其合理用地规模，主要受以下三个方面因素的制约1[⑩]。

第一，所设置的居住区级商业、文化娱乐、医疗公共设施的经济性和合理的服务半径。所谓合理的服务半径，是指居住区内居民到达居住区公共服务设施的最大步行距离，一般为800～1000米，在地形起伏的地区还应适当减少。

第二，城市道路交通方面的条件。为了适应现代城市交通发展的需要，城市干道的合理间距一般应为700～1000米之间，因而城市干道所包围的用地往往是决定居住区用地规模的一个重要条件。

第三，居民社区活动和管理方面的影响。居民在居住区里不仅仅是一个居住的问题，还要满足他们参加社区文化生活、得到社区服务、接受社区行政管理的要求，这要求居住区的用地规模应该与最基层的社区管理机构的管理能力相适应。

此外，开发土地规模的扩大，使新的或者更好的公共设施的建设成为可能，从而增加开发项目的价值，也可以提高开发的经济效益。例如，一个居住小区原本因为开发用地规模小，不可能建立学校这样的公共设施。现在用地规模扩大了，可以建立小学校，这就极大了方便了小区的居民。自然，小区的房产也会因为便利程度的提高而增值。又如，一个小区原本因为规模过小，使得建设的体育健身馆得不到充分利用，入不付出，只好停止服务。现在规模扩大，增加了利用人数，使得体育健身馆可以以收入来维持运营。这也提高了小区居民的便利程度，从而给开发的经济效益以正面影响。

（二）开发过程中的外部性与土地规模利用

房地产开发是一个特殊的生产流通过程。由于房地产具有在区位上有差异、与特定1[⑩]王洪芬•刘锡明主编《城市规划与管理》，第144～145页，经济日报出版社，1995年8月

土地固定相连、一旦建成无法移动等特点，和房地产开发必须与整个城市形态的规划、设计、城市改造及城市基本建设相结合的特征，决定着房地产开发过程中存在外部性。对于房地产开发项目来说，扩大土地利用规模可以使得许多外部性问题“内部化”，从而提高房地产开发的经济效益。

第一，外部经济“内部化”化带来的经济效益。例如，环境优美的绿地，在开发用地规模较小时，经常给开发区周围的房地产带来外部经济，使得这一部分房地产因为环境的改善而升值。当开发用地的规模，扩大到了这一部分土地之后，原来不属于开发商的这部分升值，自然就提高了开发商的经济效益。还有，人口的聚集必然形成一定的市场需求，例如对日常用品的需求。在开发规模较小时，这种需求只能作为一种外部经济，给周围的商业设施带来利益。当开发规模扩大到一定程度后，就可以结合着商业设施一起进行房地产开发，把这种需求利用起来，从而提高开发的经济效益。

第二，外部不经济“内部化”化带来的经济效益。房地产开发的外部不经济，具有项目区和周围环境互相影响的特点。例如，拥挤、环境污染、影响周围建筑物的采光、日照等外部不经济，势必使得开发项目的周围地区的房地产贬值，使得整个地区的价值档次下降，这样实际上，也会反过来影响开发房地产的价值。许多外部不经济的产生是由于开发土地规模过小而造成的，例如，污水引起的环境污染，可能是因为开发土地规模太小，建设处理系统或者输送管道系统的分摊成本过高的缘故。土地开发规模扩大后，由于可以充分利用，降低了分摊成本，就可以建设处理系统，这就可以改善开发项目及其周围的整个区域的环境品位，从而使开发项目的房地产增值，提高开发的经济效益。

而在一些因为外部性的存在使得单独开发的效益很低的旧城区，把本来独立的棚户、破落住宅和工厂圈定在同一个改造区内进行大规模的综合开发，更是一个通过外部性问题的“内部化”实现规模经济效益的行之有效的方法。

房地产的价值不仅取决于其建筑结构状况，也取决于邻近房地产的状况。在城市旧区中，如果周围的环境不利于房地产价值增值，那么房主和产商单独地采取建造、改善或修理房屋也将得不到合理的市场报酬。利用表10－3的假设事例，可以更好地说明这种情况。如果房主单独改善和修理其房产，而其他房主听凭其房产损坏，则房主只能得到3％的资本收益率。比房主不对房产进行改善和修理时的资本收益率5％还要低。在这种情况下，房主自然都会作出听凭自己的房产损坏的选择，从而加剧整个城市旧区的衰退2[⑪]。

城市房地产开发中，住宅小区用地类型主要有：住宅用地、公共服务设施用地、道路、绿地。居住用地可以分为四类，一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地、四类居住用地。

2[⑪]王克忠主编《房地产经济学教程》，第78～79页，复旦大学出版社，1995年9月