融汇温泉城个案研究
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价格
地段 品牌 小区环境 户型
资源占比6%。
41-50岁
51-60岁 33%
景观 交通
Thanks
融汇温泉城个案
区位分析
重庆融汇温泉城位于沙坪坝区梨树湾,距沙坪坝核心商圈直线距离约2.4公里。区域内仅 融汇温泉城一个项目在售。
项目北临站西路,东邻内环高速,西临渝怀铁路和歌乐山,南临渝遂高速。
三峡 广场
铁 路
融 汇 温 泉 城
融汇温泉城
内 环 高 速
项目基本指标
项目总体量约200万㎡,其中住宅约160万㎡,受4的高容积率影响,住宅产品均为普通高层设 计。商业约40万㎡,物业形态涵盖写字楼、SOHO公寓,商业街,且除SOHO公寓对外销售外 其他物业均为自持。自2008年面世至今,已开发7年,现已进入开发的最后阶段。
客户居住区域
沙坪坝 3% 5% 区县 九龙坡区 7% 高新区 渝中区 9% 外省 渝北 南岸区
客户职业特征
职员 个体 医生 教师 待业 9% 40% 10% 2% 1% 1%
•客户以沙坪坝为主,占比达到72%,区 县客户占比10.3% •成交客户年龄集中在50岁以下,其中40 岁以下占比72.5%。 •大多数客户为周边企业单位职员,及在
2% 2%
1%
6%
71%
公务员 事业单位 军人
31%
周边经营的个体户,其中个体户占比 30.9%。 •客户购买诱因主要为区位及价格,占比 51%,其次为教育配套,占比14%,温泉
客户年龄特征
6% 30岁以 下 31-40岁 20% 40%
1% 教育 温泉
客户购买诱因
5%
5% 9% 5% 5% 26% 25% 14% 6%
组团
童话里 锦绣里
是否精装
否 是
梯户比
3梯8户 3梯7户
建筑面积区间(㎡)
80-106 56-123 融汇温泉城锦绣 建面119㎡户型
赠送面积(㎡)
6-8㎡ 8-11㎡
主力面积段(㎡)
80-92 119-123㎡、79-99㎡ 融汇温泉城童话里 建面92㎡户型
主力房型
2+1 3+1,2+1
融汇温泉城童话里鸟瞰图
项目商业运营分析——泉里小镇
导视系统
街区店招设计
广场小品
动态景观-喷泉
店面设计
景观绿化
公共区域休闲椅
垃圾桶
项目商业运营分析——上泉坊
上泉坊于今年5月开街,现部分店面处于装修状态,整体看来入驻率较高。多为本土知名餐 饮商家。
入驻商家
入驻商家及现场小品
入驻商家导视
入驻商家
入驻商家
销售分析
近五年融汇温泉城住宅成交面积波动较大,但总体去化较好。受市场环境影响,2014年项 目加大促销力度,力求快速走量。
体量:50万㎡ 楼栋数:——
体量:4万㎡
主题:商业街
融汇温泉城商业分布
• • • 泉里小镇:部分自持,2栋SOHO销售 乐泉广场:全部自持 上泉坊:部分
融汇温泉城组团分布 • 融汇温泉城▪泉景(售罄) • 融汇温泉城▪泉景(售罄) • 融汇温泉城▪圣地亚(售罄) • 融汇温泉城▪锦绣里(售罄) • 融汇温泉城▪锦华里(售罄) • 融汇温泉城▪童虎里(在售)
• 综合融汇温泉城2010-2014年成交面积及成交价格数据分析,其成交量波动较大,从其价格表现分析,除2013年 集中供应精装修产品拉高项目整体成交价格外,项目成交建面单价均未突破7000元/㎡,近5年年均平均增长率为 4.7%。
融汇温泉城2010-2014年成交面积及价格走势
20.1 20 18.8 7461 6622 8000 7000 6000 5000 10 8.52 9.23 4000 3000 5 2000 1000 0 2010年 2011年 2012年 成交面积(万㎡) 2013年 成交建面均价(元/㎡) 2014年 0
项目商业运营分析
贯穿项目内部的温泉商业街共计38万㎡。包含泉里小镇15万㎡,上泉坊4万㎡,乐泉广场19 万㎡。泉里小镇于2013年12月开街,入驻率在90%左右,上泉坊于2015年5月开街,现入驻率 80%。乐泉广场规划2016年之后陆续面世。
乐泉广场
商业定位:中高端客群及商务人士的 休闲购物公园 建筑风格:中式 商业类型:商务酒店、写字楼、购物 中心 未来规划:集购物、餐饮、娱乐、商 务等多种商业模式于一体,专为中高 端消费群体及商务人士量身打造国际 化休闲购物公园。
15
5997 5503
6097
15.24
产品分析
融汇温泉城住宅价格天线突出,主力产品总价集中在60万元以内,以建面80-90㎡的小三 房及建面60-70㎡的小两房为主。2014.1-2015.2月月均成交套数约85套。
• 由融汇温泉城2014.1-2015.2月成交情况综合分析得出,融汇温泉城高层主力成交面积段为建面80-90㎡的小三房, 总价段40-60万,其次为建面60-70㎡的小两房,总价段40-60万。
建筑面积 (㎡) 50-60㎡ 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-120㎡ >120㎡
总计
36
470
258
174
91
54
69
41
1193
产品分析
在售产品为3T8/3T10产品,建筑面积区间为56-123㎡,主力面积区间为79-92㎡,小三房户型, 赠送率约10%,产品设计主要为院馆增送,均为清水产品。
主题分区 • A区、B区、C区、D区、G2区、G3区功能为高层居住+社区商业功能,物业形态为全高层+底商。 • 温泉中心、温泉别院、温泉酒店、温泉小镇组成为集旅游、休闲、疗养、度假、娱乐、餐饮功能为一体的主题商业功能区。 • 商业街、中央商务区为办公、购物、休闲、娱乐餐饮功能。
组团:锦绣里
体量:32万㎡ 乐泉广场 体量:19万㎡ 楼栋数:商务、SOHO
上泉坊
商业定位:重庆老字号聚 集区 建筑风格:中式 车位配置:—— 业态划分:餐饮 主力商家:小宾楼、秦妈 火锅、吴抄手、桥头火锅、 巴渝春、可购、巴到烫等。
泉里小镇
商业定位:温泉旅游、休闲商业 建筑风格:中式 车位配置:2000个 业态划分:包含创意购物、休闲娱乐、 文化空间、国际美食等。 主力商家:拾叁壹、帝豪KTV、堃记 海鲜酒楼、AMOUR高端婚纱摄影会 所、感悟时光书吧、影立方国际影城、 漫咖啡、重庆坚果俱乐部等
楼栋数:10栋
A区
项目定位
项目以温泉资源为载体打造集聚温泉旅游、休闲度假、居住办公、商务休闲、娱乐购物、 教育养生等多功能为一体的复合型温泉城市综合体。
融汇温泉城是重庆打造“世界温泉之都”的核心标志性工程,同时也是重庆“五方十泉”中投资规模最大的项目。2006年9月市镇府 渝发办(2006)221号文件正式确定融汇温泉城作为“五方十泉,温泉之都“的中温泉。
总价段 <=40万元 2 34 40-50万元 285 2 183 50-60万元 22 8 203 24 1 60-70万元 2 4 127 8 33 70-80万元 1 16 37 36 1 80-90万元 33 10 11 90-100万元 7 62 >100万元 41 总计 2 341 12 391 167 78 87 115
温泉中心 住宅
资源整合
房地产开发 温泉酒店
教育
中央商务区
温泉
温泉会所
温泉小镇
产业集聚
酒店产业
集聚
物业管理
商业街
温泉产业
商业运营
项目配套——教育配套
项目引入南坪实验幼儿园及沙坪坝小学,以教育资源作为重要卖点导入客群。
融汇南坪幼儿园概况: 重庆市南岸区南坪实验幼儿园是重庆市示范园、一级园,南岸区 名学校,重庆市幼儿园园本教研基地,西南师范大学实习基地,重 庆市巾帼文明岗,重庆市文明单位。 南坪实验幼儿园分校,于2012年3月开园,位于融汇温泉城B区12#楼之间。 融汇沙坪坝小学概况: 融汇沙坪坝小学属公办性质,学校的师资由教委统一配备,沙小管理。 相应的对口中学目前暂时还未确定,融汇小学可以接纳融汇业主的2-6 年级的学生,学生的户口须在融汇温泉城。融汇小学是沙小的分校, 2012年9月开校。
wenku.baidu.com院馆 院馆
户型点评: • 两次卧门正对,影 响私密性 • 餐厅面积设计较小。
融汇温泉城锦绣里鸟瞰图
户型点评: • 卫生间面积过小, • 浪费面积较大。
客户分析
客户主要来自沙坪坝区为周边企业单位职员及个体户,关注性价比。由于沙坪坝区核心板 块高层产品供应较少,且价格相对较高,部分受价格挤压客户分流至本项目,另外教育及 温泉资源也对项目成交有一定促进作用。
组团:圣地亚
体量:19万㎡ 楼栋数:8栋
商 业 街
泉里小镇 体量:15万㎡
组团:锦华里 体量:14万㎡ 楼栋数:7栋(部分精装)
楼栋数:14栋(部分精装)
中央商务区G1 C区 G2区
组团:童话里
G3区
上泉坊
组团:上筑
体量:27万㎡ 楼栋数:10栋
主题:温泉旅游,休闲商业
D区
B区
组团:泉景 体量:23万㎡
融汇集团▪重庆融汇投资 有限公司 830000 1960000 4 32% 融汇世界物业有限公司 写字楼、SOHO公寓、商 业、高层 2008.6
开发商 总用地面积(平方米) 总建筑面积(平方米) 容积率 绿化率 物业管理公司 物业类型 首次面市时间
项目整体规划
项目整体划分三大主题分区,分别为温泉主题区,高层居住区与中央商务区。高层居住区 规划有6大分区,包含高层居住及社区商业功能;温泉主题区包含温泉中心、温泉酒店及温 泉商业主题区;中央商务区包含办公及休闲商业。