项目开发计划书编制模板
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设计要点会签
3.3.2
集团相关部门的方案确认（商务部 、商管公司、成本控制部、项目管 理中心，项目公司）
方案获得集团总裁批准 方案移交项目公司 3.3.3 政府报批 建筑方案
消防
交通评估 环评 人防
规划院
项目公司 项目公司 商务部、商 管公司、酒 店公司等 营销部 规划院
规划院
规划院 规划院 项目公司
具体视情况 细分
可细分为商 业、塔楼等
保证开工需 要
出图时间控 制要点：要 保证土建施 工的延续、 满足各项招 投标工作的 计划安排， 及设备专业 的施工准备
等
该版施工图 是在各业态 设计条件基 本落实的情 况下，设计 院综合了各 方面的审图 意见后完成 的施工图
根据与主力 店合同约定 的提供设计 条件的时 间，待定业 态的对接计 划，商管招 商完成的计 划等时间节 点制定，分 阶段完成
末端 调试 6.9.3 采暖、通风、空调工程 6.9.3.1 采暖工程（住宅部分） 6.9.3.2 空调风工程（分区域、分楼层） 风管安装 阀门安装 风口安装 新风机组安装 6.9.3.3 空调水工程（分区域、分楼层） 管道、阀门安装 空调管道打压、防腐、保温 空调末端安装 冷却塔安装 空调主机安装 锅炉房安装 换热站安装 6.10 消防工程 6.10.1 消防（分区域、分楼层） 消火栓管线 消火栓箱安装 6.10.2 喷淋（分区域、分楼层） 管道安装
步行街部分 ……（根据工程实际情况分部位填 写） 6.3.3 塔楼主体结构施工 公寓 商务楼 酒店 ……（根据工程实际情况分部位填 写） 6.4 屋面工程 6.4.1 屋面钢结构 6.4.2 裙楼屋面 裙楼屋面构筑物、设备基础 防水、排水 绿化 6.4.3 塔楼屋面 屋面设备基础、构筑物 屋面防水、面层、排水 6.5 土方回填 地下室外墙防水 室外土方回填 室内土方回填 6.6 砌筑工程（二次结构） 6.6.1 地下室部分
阀门安装 支管及喷淋头安装 6.10.3 防排烟（分区域、分楼层） 管道安装 风机安装 6.10.4 消防弱电 消防广播安装 烟感安装 消防联动 消防泵房安装 消防水池 消防监控室安装 6.11 给排水工程 干管安装 支管安装 龙头洁具安装 生活泵房安装 污水泵安装 6.12 电梯工程 客梯（分区域） 步道梯、扶梯、货梯（分区域） 观光电梯、液压电梯、无机房电梯 （分区域） 非标梯型（分区域）
项目公司 成本控制部 、项目公司 项目公司 规划院、项
目公司 规划院
规划院
规划院 商务部、项
目公司 规划院 规划院 成本控制部 项目公司
商务部
租赁区域确认：位置、规模、出入 口及垂直交通等 主力店租赁面积初算 房产技术条件谈判 商管公司、酒店公司、物管公司对 各自建筑设计、房产技术条件的提 供并确认
公寓精装修 6.7.9 商务楼部分
商务楼粗装修 商务楼精装修 6.8 外装饰工程 百货外装 步行街外装 商务楼(公寓）外装 酒店外装 广告牌 雨篷 ………… 6.9 机电设备安装工程 6.9.1 强电工程 桥架线槽安装 配电箱柜安装 电线敷设及压线接头安装 灯具、面板安装 变配电房安装及供电 电气通电及系统调试 6.9.2 弱电工程 线路敷设 机房
方案报批通过、获得政府批文 3.3.4 地质勘探
勘察单位招标确定 地质勘察报告 3.3.5 各专项技术方案论证 结构：基础形式、基坑支护、降水 、结构选型、结构转换等
空调：冷热源、系统划分、计量等
供电：供电方案、高压计量系统等 确定水电是否独立计量方案 3.3.6 深化方案评审并联合会签 3.3.7 建造标准 3.3.8 计划目标成本确认 3.4 示范区设计 售楼处建筑设计 售楼处内装设计 售楼处景观设计 样板房设计 3.5 初步设计阶段 3.5.1 明确商务基本工程界面 3.5.2 主力店技术对接
附表一： 序号
项目开发计划执行书
业务明细
时间 （天）
开始时间பைடு நூலகம்
完成时间
责任部门
1 四证
1.1 拆迁交地
1.2 建设用地规划许可证
1.3 国有土地使用权证
1.4 建设工程规划许可证
1.5 施工许可证
2 经营
2.1 项目经营策划书初稿
2.2 项目经营策划书正式稿
2.3 项目经营决策文件
2.4 项目经营目标管理责任书
项目公司
规划院 规划院 规划院
规划院 规划院
项目公司 规划院
商业内装施工图（步行街、主力店 等） 其它内装方案及施工图（精装房、 大堂、过道、电梯厅、管理用房 等） 步行街采光天棚方案 步行街采光天棚施工图 导向系统系统方案设计 导向系统系统方案施工图设计 泛光照明方案设计 泛光照明方案施工图设计
详见附件二
其他物业 风险提示或说明：
）
月日
管公司、酒店公司）：
合项目公司按此节点 备注
包含管理用 房、各种配 套用房平面 及面积确认
若需性能化 设计，另行 委托并列入
计划
确认能否提 供增值税发
票
包含各部门 会审确认
视地方政府 要求而定
包含店招和 广告的位置 及数量确认
可细分为地 面、屋面
沃尔玛卫生间 排水沟不锈钢篦子安装 装修达到沃尔玛进场条件 6.7.2 百货部分 粗装修 百货顶棚(分楼层） 百货墙面（分楼层） 百货地面（分楼层） 6.7.3 步行街部分 粗装修 公共部分精装修（分楼层） 精装达到小商户进场条件（餐饮 类） 精装达到小商户进场条件（其他 类） 6.7.4 影城部分 6.7.5 电玩部分 6.7.6 电器部分 ………… 6.7.7 酒店部分 酒店粗装修 酒店公司进场 6.7.8 公寓部分 公寓粗装修
2.5 项目结算
3 设计
3.1 施工图设计单位考核、评审、招投 标
规划院、项 目公司
3.2 特殊报证阶段
3.2.1 报证方案
规划院
3.2.2 报证施工图 3.3 方案设计阶段
3.3.1 设计条件确认 复核和提供摘牌后项目设计边界条 件并协调落实 市政条件的调查
业态规划及设计建议书
销售物业的产品定位描述及产品设 计要求（含住宅、写字楼、商铺 等）
完成各专业 设计及综合 管网设计并 制定详细计
划
可细分
3.8.6 施工图报审
第二版施工图（满足各专业施工的 3.8.7 图纸）
3.8.8
第三版施工图（各项设计条件提供 完全后完成的最终版的施工图）
项目公司 项目公司 项目公司
项目公司
3.8.9
市政设计（电力、热力、供水、排 水、采暖、燃气、中水、电信等）
3.8.10 项目竣工图 4 工程招标 4.1 总包 4.2 土方及护坡 4.3 机电安装 4.4 消防安装 4.5 电梯工程 4.6 冷水机组 4.7 幕墙工程（门窗） 4.8 钢结构工程 4.9 内装
项目公司
规划院 项目公司 规划院
规划院
规划院
商务部、商 管公司、酒
店公司 规划院 规划院、项 目公司 项目公司 项目公司、 规划院 项目公司 商务部
3.8.4
白坯版施工图（满足基坑开挖及地 下室土建施工的图纸。原则上只出 结构图。如工期允许，本阶段的施 工图可并入第一版施工图）
3.8.5
第一版施工图（保证招投标工作的 开展、地上部分的土建施工、设备 专业备料等需求而完成的所有专业 的施工图）
弱电智能化方案设计
弱电智能化施工图设计
提供最终的各业态和功能空间详细 的设计要求、待定业态设计要求 提供销售物业制作所需设计资料 3.6 （规划、立面、景观等） 3.7 提供销售物业面积测绘所需建施图
3.8 施工图阶段
3.8.1 施工图设计交底会
3.8.2 桩基施工图 3.8.3 主力店内部平面布置图提供与对接
4. 10 市政工程 4.11 景观环境（含泛光照明）
5 销售 5.1 销售物料印刷制作 5.2 面积测绘
项目公司 项目公司
5.3 预售许可证 5.4 卖场建设
售楼处\景观\装修 实景样板房 5.5 内部认购 5.6 正式开盘 5.7 清盘 6 工程建设 6.1 工程准备 三通一平 总包进场 6.2 土护降及地基处理 降水 基坑支护 土方开挖 地基处理（桩基工程） 6.3 主体结构工程 6.3.1 ±0.000以下结构施工 基础底板 地下室结构 ……（根据工程实际情况分部位填 写） 6.3.2 裙楼主体结构施工 百货部分
6.13 综合调试 商业部分 塔楼部分
6.14 室外市政配套工程 给水工程 排水工程 强电工程 供暖工程 弱电工程 燃气工程
6.15 室外景观工程 泛光照明 小区道路 小区绿化 室外景观
6.16 主力店进场及装修 百货 影城 超市 电器 ………… 步行街小商户进场和装修（餐饮 类）
详见附件二
步行街小商户进场和装修（其他 类） 7 验收 7.1 四方验收 裙楼 塔楼 7.2 规划验收 裙楼 塔楼 7.3 消防验收 裙楼 裙楼 7.4 综合验收 裙楼 塔楼 8 开业或入伙 商业达到开业条件 商业开业 酒店达到开业条件 酒店开业 其他物业入伙 9 办领产权证 商业部分
3.5.3 完成初步设计
初步设计评审并联合会签
初步设计报批
3.5.4 专项设计内容 立面方案 立面方案会签
立面扩初（或施工图）
景观方案 景观方案会签 景观施工图 外幕墙施工图 商业内装方案（步行街、百货等）
商务部、规 划院
规划院 规划院、商
务部 商管公司、 酒店公司、 物管公司
规划院
规划院、项 目公司
项目开发计划执行书（综合体物业）
编制单位：
公司
时间： 年 月 日
内容：
项目开发计划执行书（详见后附表）
项目公司经营管理委员会：
集团相关部门会签（计划部、营销部、规划院、成本控制部、商务部、商管公司、酒店公司）：
项目管理中心总经理： 主管项目副总裁及集团领导：
说明
1、本计划抄送项目公司及集团各相关部门，各有关职能部门须配合项目公司按此节点 计划排出各分项业务计划，按照各节点要求开展各项工作； 2、在每项工程开工前60天应完成相关设计图纸供招标使用； 3、在每项工程开工前15天应完成定标工作。
地下一层 地下二层 6.6.2 裙楼部分 百货部分 步行街部分 ……（根据工程实际情况分部位填 写） 6.6.3 塔楼部分 公寓 商务楼 酒店 ……（根据工程实际情况分部位填 写） 6.7 内装饰工程（粗装修及甲装） 6.7.1 沃尔玛部分 沃尔玛区域防火门、防火卷帘 沃尔玛墙面抹灰 沃尔玛顶棚打磨、批腻子乳胶漆 沃尔玛顶棚管道刷漆 沃尔玛水磨石地面 仓储区耐磨砼地面 办公区水泥地面 熟食加工区地面 冷冻区地面
3.3.2
集团相关部门的方案确认（商务部 、商管公司、成本控制部、项目管 理中心，项目公司）
方案获得集团总裁批准 方案移交项目公司 3.3.3 政府报批 建筑方案
消防
交通评估 环评 人防
规划院
项目公司 项目公司 商务部、商 管公司、酒 店公司等 营销部 规划院
规划院
规划院 规划院 项目公司
具体视情况 细分
可细分为商 业、塔楼等
保证开工需 要
出图时间控 制要点：要 保证土建施 工的延续、 满足各项招 投标工作的 计划安排， 及设备专业 的施工准备
等
该版施工图 是在各业态 设计条件基 本落实的情 况下，设计 院综合了各 方面的审图 意见后完成 的施工图
根据与主力 店合同约定 的提供设计 条件的时 间，待定业 态的对接计 划，商管招 商完成的计 划等时间节 点制定，分 阶段完成
末端 调试 6.9.3 采暖、通风、空调工程 6.9.3.1 采暖工程（住宅部分） 6.9.3.2 空调风工程（分区域、分楼层） 风管安装 阀门安装 风口安装 新风机组安装 6.9.3.3 空调水工程（分区域、分楼层） 管道、阀门安装 空调管道打压、防腐、保温 空调末端安装 冷却塔安装 空调主机安装 锅炉房安装 换热站安装 6.10 消防工程 6.10.1 消防（分区域、分楼层） 消火栓管线 消火栓箱安装 6.10.2 喷淋（分区域、分楼层） 管道安装
步行街部分 ……（根据工程实际情况分部位填 写） 6.3.3 塔楼主体结构施工 公寓 商务楼 酒店 ……（根据工程实际情况分部位填 写） 6.4 屋面工程 6.4.1 屋面钢结构 6.4.2 裙楼屋面 裙楼屋面构筑物、设备基础 防水、排水 绿化 6.4.3 塔楼屋面 屋面设备基础、构筑物 屋面防水、面层、排水 6.5 土方回填 地下室外墙防水 室外土方回填 室内土方回填 6.6 砌筑工程（二次结构） 6.6.1 地下室部分
阀门安装 支管及喷淋头安装 6.10.3 防排烟（分区域、分楼层） 管道安装 风机安装 6.10.4 消防弱电 消防广播安装 烟感安装 消防联动 消防泵房安装 消防水池 消防监控室安装 6.11 给排水工程 干管安装 支管安装 龙头洁具安装 生活泵房安装 污水泵安装 6.12 电梯工程 客梯（分区域） 步道梯、扶梯、货梯（分区域） 观光电梯、液压电梯、无机房电梯 （分区域） 非标梯型（分区域）
项目公司 成本控制部 、项目公司 项目公司 规划院、项
目公司 规划院
规划院
规划院 商务部、项
目公司 规划院 规划院 成本控制部 项目公司
商务部
租赁区域确认：位置、规模、出入 口及垂直交通等 主力店租赁面积初算 房产技术条件谈判 商管公司、酒店公司、物管公司对 各自建筑设计、房产技术条件的提 供并确认
公寓精装修 6.7.9 商务楼部分
商务楼粗装修 商务楼精装修 6.8 外装饰工程 百货外装 步行街外装 商务楼(公寓）外装 酒店外装 广告牌 雨篷 ………… 6.9 机电设备安装工程 6.9.1 强电工程 桥架线槽安装 配电箱柜安装 电线敷设及压线接头安装 灯具、面板安装 变配电房安装及供电 电气通电及系统调试 6.9.2 弱电工程 线路敷设 机房
方案报批通过、获得政府批文 3.3.4 地质勘探
勘察单位招标确定 地质勘察报告 3.3.5 各专项技术方案论证 结构：基础形式、基坑支护、降水 、结构选型、结构转换等
空调：冷热源、系统划分、计量等
供电：供电方案、高压计量系统等 确定水电是否独立计量方案 3.3.6 深化方案评审并联合会签 3.3.7 建造标准 3.3.8 计划目标成本确认 3.4 示范区设计 售楼处建筑设计 售楼处内装设计 售楼处景观设计 样板房设计 3.5 初步设计阶段 3.5.1 明确商务基本工程界面 3.5.2 主力店技术对接
附表一： 序号
项目开发计划执行书
业务明细
时间 （天）
开始时间பைடு நூலகம்
完成时间
责任部门
1 四证
1.1 拆迁交地
1.2 建设用地规划许可证
1.3 国有土地使用权证
1.4 建设工程规划许可证
1.5 施工许可证
2 经营
2.1 项目经营策划书初稿
2.2 项目经营策划书正式稿
2.3 项目经营决策文件
2.4 项目经营目标管理责任书
项目公司
规划院 规划院 规划院
规划院 规划院
项目公司 规划院
商业内装施工图（步行街、主力店 等） 其它内装方案及施工图（精装房、 大堂、过道、电梯厅、管理用房 等） 步行街采光天棚方案 步行街采光天棚施工图 导向系统系统方案设计 导向系统系统方案施工图设计 泛光照明方案设计 泛光照明方案施工图设计
详见附件二
其他物业 风险提示或说明：
）
月日
管公司、酒店公司）：
合项目公司按此节点 备注
包含管理用 房、各种配 套用房平面 及面积确认
若需性能化 设计，另行 委托并列入
计划
确认能否提 供增值税发
票
包含各部门 会审确认
视地方政府 要求而定
包含店招和 广告的位置 及数量确认
可细分为地 面、屋面
沃尔玛卫生间 排水沟不锈钢篦子安装 装修达到沃尔玛进场条件 6.7.2 百货部分 粗装修 百货顶棚(分楼层） 百货墙面（分楼层） 百货地面（分楼层） 6.7.3 步行街部分 粗装修 公共部分精装修（分楼层） 精装达到小商户进场条件（餐饮 类） 精装达到小商户进场条件（其他 类） 6.7.4 影城部分 6.7.5 电玩部分 6.7.6 电器部分 ………… 6.7.7 酒店部分 酒店粗装修 酒店公司进场 6.7.8 公寓部分 公寓粗装修
2.5 项目结算
3 设计
3.1 施工图设计单位考核、评审、招投 标
规划院、项 目公司
3.2 特殊报证阶段
3.2.1 报证方案
规划院
3.2.2 报证施工图 3.3 方案设计阶段
3.3.1 设计条件确认 复核和提供摘牌后项目设计边界条 件并协调落实 市政条件的调查
业态规划及设计建议书
销售物业的产品定位描述及产品设 计要求（含住宅、写字楼、商铺 等）
完成各专业 设计及综合 管网设计并 制定详细计
划
可细分
3.8.6 施工图报审
第二版施工图（满足各专业施工的 3.8.7 图纸）
3.8.8
第三版施工图（各项设计条件提供 完全后完成的最终版的施工图）
项目公司 项目公司 项目公司
项目公司
3.8.9
市政设计（电力、热力、供水、排 水、采暖、燃气、中水、电信等）
3.8.10 项目竣工图 4 工程招标 4.1 总包 4.2 土方及护坡 4.3 机电安装 4.4 消防安装 4.5 电梯工程 4.6 冷水机组 4.7 幕墙工程（门窗） 4.8 钢结构工程 4.9 内装
项目公司
规划院 项目公司 规划院
规划院
规划院
商务部、商 管公司、酒
店公司 规划院 规划院、项 目公司 项目公司 项目公司、 规划院 项目公司 商务部
3.8.4
白坯版施工图（满足基坑开挖及地 下室土建施工的图纸。原则上只出 结构图。如工期允许，本阶段的施 工图可并入第一版施工图）
3.8.5
第一版施工图（保证招投标工作的 开展、地上部分的土建施工、设备 专业备料等需求而完成的所有专业 的施工图）
弱电智能化方案设计
弱电智能化施工图设计
提供最终的各业态和功能空间详细 的设计要求、待定业态设计要求 提供销售物业制作所需设计资料 3.6 （规划、立面、景观等） 3.7 提供销售物业面积测绘所需建施图
3.8 施工图阶段
3.8.1 施工图设计交底会
3.8.2 桩基施工图 3.8.3 主力店内部平面布置图提供与对接
4. 10 市政工程 4.11 景观环境（含泛光照明）
5 销售 5.1 销售物料印刷制作 5.2 面积测绘
项目公司 项目公司
5.3 预售许可证 5.4 卖场建设
售楼处\景观\装修 实景样板房 5.5 内部认购 5.6 正式开盘 5.7 清盘 6 工程建设 6.1 工程准备 三通一平 总包进场 6.2 土护降及地基处理 降水 基坑支护 土方开挖 地基处理（桩基工程） 6.3 主体结构工程 6.3.1 ±0.000以下结构施工 基础底板 地下室结构 ……（根据工程实际情况分部位填 写） 6.3.2 裙楼主体结构施工 百货部分
6.13 综合调试 商业部分 塔楼部分
6.14 室外市政配套工程 给水工程 排水工程 强电工程 供暖工程 弱电工程 燃气工程
6.15 室外景观工程 泛光照明 小区道路 小区绿化 室外景观
6.16 主力店进场及装修 百货 影城 超市 电器 ………… 步行街小商户进场和装修（餐饮 类）
详见附件二
步行街小商户进场和装修（其他 类） 7 验收 7.1 四方验收 裙楼 塔楼 7.2 规划验收 裙楼 塔楼 7.3 消防验收 裙楼 裙楼 7.4 综合验收 裙楼 塔楼 8 开业或入伙 商业达到开业条件 商业开业 酒店达到开业条件 酒店开业 其他物业入伙 9 办领产权证 商业部分
3.5.3 完成初步设计
初步设计评审并联合会签
初步设计报批
3.5.4 专项设计内容 立面方案 立面方案会签
立面扩初（或施工图）
景观方案 景观方案会签 景观施工图 外幕墙施工图 商业内装方案（步行街、百货等）
商务部、规 划院
规划院 规划院、商
务部 商管公司、 酒店公司、 物管公司
规划院
规划院、项 目公司
项目开发计划执行书（综合体物业）
编制单位：
公司
时间： 年 月 日
内容：
项目开发计划执行书（详见后附表）
项目公司经营管理委员会：
集团相关部门会签（计划部、营销部、规划院、成本控制部、商务部、商管公司、酒店公司）：
项目管理中心总经理： 主管项目副总裁及集团领导：
说明
1、本计划抄送项目公司及集团各相关部门，各有关职能部门须配合项目公司按此节点 计划排出各分项业务计划，按照各节点要求开展各项工作； 2、在每项工程开工前60天应完成相关设计图纸供招标使用； 3、在每项工程开工前15天应完成定标工作。
地下一层 地下二层 6.6.2 裙楼部分 百货部分 步行街部分 ……（根据工程实际情况分部位填 写） 6.6.3 塔楼部分 公寓 商务楼 酒店 ……（根据工程实际情况分部位填 写） 6.7 内装饰工程（粗装修及甲装） 6.7.1 沃尔玛部分 沃尔玛区域防火门、防火卷帘 沃尔玛墙面抹灰 沃尔玛顶棚打磨、批腻子乳胶漆 沃尔玛顶棚管道刷漆 沃尔玛水磨石地面 仓储区耐磨砼地面 办公区水泥地面 熟食加工区地面 冷冻区地面