冷库项目申请报告

冷库项目
申请报告
泓域咨询规划设计/投资分析/产业运营
冷库项目申请报告
2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。

与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等
新型基础设施建设。

值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。

该冷库项目计划总投资3229.54万元，其中：固定资产投资2831.15
万元，占项目总投资的87.66%；流动资金398.39万元，占项目总投资的12.34%。

达产年营业收入3534.00万元，总成本费用2707.95万元，税金及附
加60.10万元，利润总额826.05万元，利税总额1000.09万元，税后净利
润619.54万元，达产年纳税总额380.55万元；达产年投资利润率25.58%，投资利税率30.97%，投资回报率19.18%，全部投资回收期6.71年，提供
就业职位55个。

提供初步了解项目建设区域范围、面积、工程地质状况、外围基础设
施等条件，对项目建设条件进行分析，提出项目工程建设方案，内容包括：场址选择、总图布置、土建工程、辅助工程、配套公用工程、环境保护工
程及安全卫生、消防工程等。

......
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。

以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。

但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。

冷库项目申请报告目录
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
二、项目概况
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
二、产业政策分析
三、行业准入分析
第三章资源开发及综合利用分析
一、资源开发方案。

二、资源利用方案
三、资源节约措施
第四章节能方案分析
一、用能标准和节能规范。

二、能耗状况和能耗指标分析
三、节能措施和节能效果分析
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案
二、土地利用合理性分析
三、征地拆迁和移民安置规划方案第六章环境和生态影响分析
一、环境和生态现状
二、生态环境影响分析
三、生态环境保护措施
四、地质灾害影响分析
五、特殊环境影响
第七章经济影响分析
一、经济费用效益或费用效果分析
二、行业影响分析
三、区域经济影响分析
四、宏观经济影响分析
第八章社会影响分析
一、社会影响效果分析
二、社会适应性分析
三、社会风险及对策分析
附表1：主要经济指标一览表
附表2：土建工程投资一览表
附表3：节能分析一览表
附表4：项目建设进度一览表
附表5：人力资源配置一览表
附表6：固定资产投资估算表
附表7：流动资金投资估算表
附表8：总投资构成估算表
附表9：营业收入税金及附加和增值税估算表附表10：折旧及摊销一览表
附表11：总成本费用估算一览表
附表12：利润及利润分配表
附表13：盈利能力分析一览表
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
（一）项目单位名称
xxx集团
（二）法定代表人
张xx
（三）项目单位简介
公司始终坚持“服务为先、品质为本、创新为魄、共赢为道”的经营
理念，遵循“以客户需求为中心，坚持高端精品战略，提高最高的服务价值”的服务理念，奉行“唯才是用，唯德重用”的人才理念，致力于为客
户量身定制出完美解决方案，满足高端市场高品质的需求。

公司坚持诚信
为本、铸就品牌，优质服务、赢得市场的经营理念，秉承以人为本，宾客
至上服务理念，将一整套针对用户使用过程中完善的服务方案。

成立以来，公司秉承“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念，将“诚信为本、合规
经营”作为企业的核心理念，不断提升公司资产管理能力和风险控制能力。

公司拥有优秀的管理团队和较高的员工素质，在职员工约600人，80%
以上为技术及管理人员，85%以上人员有大专以上学历。

公司坚守企业契约精神，专业为客户提供优质产品，致力成为行业领
先企业，创造价值，履行社会责任。

（四）项目单位经营情况
上一年度，xxx有限公司实现营业收入2929.33万元，同比增长11.88%（310.95万元）。

其中，主营业业务冷库生产及销售收入为2593.02万元，占营业总收入的88.52%。

根据初步统计测算，公司实现利润总额762.68万元，较去年同期相比
增长172.79万元，增长率29.29%；实现净利润572.01万元，较去年同期
相比增长117.00万元，增长率25.71%。

上年度营收情况一览表
上年度主要经济指标
二、项目概况
（一）项目名称及承办单位
1、项目名称：冷库项目
2、承办单位：xxx集团（二）项目建设地点
xx新兴产业示范区
（三）项目提出的理由
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。

冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。

根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。

中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割
的农产品。

（四）建设规模与产品方案
项目主要产品为冷库，根据市场情况，预计年产值3534.00万元。

进入二十一世纪以来，随着我国国民经济的快速持续发展，经济建设
提出了走新型工业化发展道路的目标，国家出台并实施了加快经济发展的
一系列政策，对于相关行业来说，调整产业结构、提高管理水平、筹措发
展资金、参与国际分工，都将起到积极的推动作用，尤其是随着我国国民
经济逐渐融入全球经济大循环，各行各业面临市场国际化，相应企业将面
对极具技术优势、管理优势、品牌优势的竞争对手，市场份额将会形成新
的分配格局。

采取灵活的定价办法，项目承办单位应当依据原辅材料的价格、加工内容、需求对象和市场动态原则，以盈利为目标，经过科学测算，确定项目产品销售价格，为了迅速进入市场并保持竞争能力，项目产品一
上市，可以采取灵活的价格策略，迅速提升项目承办单位的知名度和项目
产品的美誉度。

（五）项目投资估算
项目预计总投资3229.54万元，其中：固定资产投资2831.15万元，
占项目总投资的87.66%；流动资金398.39万元，占项目总投资的12.34%。

（六）工艺技术
投资项目原料采购后应按质量（等级）要求贮存在原料仓库内，同时，对辅助材料购置的要求均为事先检验以保证辅助材料的质量和生产需要，
不合格原材料不得进入公司仓库，应严把原材料质量关，确保生产质量。

项目产品的贮存为半个月左右的生产量，成品按用户的要求包装，贮存于
项目承办单位专用成品贮存设施内。

在基础设施建设和工业生产过程中，应全面实施清洁生产，尽可能降
低总的物耗、水耗和能源消费，通过物料替代、工艺革新、减少有毒有害
物质的使用和排放，在建筑材料、能源使用、产品和服务过程中，鼓励利
用可再生资源和可重复利用资源。

工艺技术先进性与适用性相结合的原则：项目产品生产技术含量较高而产品质量的稳定性、可靠性却取决于其生产
技术及采用工艺是否先进；为适应市场竞争要求，根据项目项目产品生产
纲领、生产特性并结合项目承办单位的自身条件，本着高起点、高效率的
设计原则，采用先进、可靠、适用技术，制订合理、简捷、科学先进的生
产工艺，确保产品质量稳定可靠。

（七）项目建设期限和进度
项目建设周期12个月。

该项目采取分期建设，目前项目实际完成投资2710.73万元，占计划投资的83.94%。

其中：完成固定资产投资1739.35万元，占总投资的64.17%；完成流动资金投资971.38，占总投资的35.83%。

项目建设进度一览表
（八）主要建设内容和规模
该项目总征地面积11605.80平方米（折合约17.40亩），其中：净用地面积11605.80平方米（红线范围折合约17.40亩）。

项目规划总建筑面积16712.35平方米，其中：规划建设主体工程11000.65平方米，计容建筑面积16712.35平方米；预计建筑工程投资1239.93万元。

项目计划购置设备共计47台（套），设备购置费1455.22万元。

（九）设备方案
根据项目的建设规模和项目承办单位生产经验以及对国内外设备性能的了解，投资项目工艺设备及检测设备选用原则是以国产设备为主，关键
设备拟从国外进口，国内采购以人民币支付。

以甄选优质供应商为原则；选择设备交货期应满足工程进度的需要，售后服务好、安装调试及时、可靠并能及时提供备品备件的设备生产厂家，力求减少项目投资，最大限度地降低投资风险；投资项目主要工艺设备及仪器基本上采用国产设备，选用生产设备厂家具有国内一流技术装备，企业管理科学达到国际认证标准要求。

项目拟选购国内先进的关键工艺设备和国内外先进的检测设备，预计购置安装主要设备共计47台（套），设备购置费1455.22万元。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
（一）建设背景
冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。

根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。

中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割
的农产品。

近年来，随着我国冷链物流行业的快速发展，我国冷库设计与建设市
场也步入行业发展的快车道。

据中物联冷链委统计数据显示，2014-2018年，我国冷库总容量保持在10%以上增速平稳增长，截至2018年底，全国冷库
总量达到5238万吨(折合约1.3亿立方米)，新增冷库容量为488万吨，同
比增长10.3%。

由于我国冷库市场处于新旧动能转换的过度阶段，很多旧冷库面临淘汰整顿和拆迁，因此从增速上来看，近年来，我国冷库容量增速
有所放缓，预计2019年，我国冷库容量将达到5814万吨。

据中物联冷链委统计数据显示，2018年，我国冷库容量最大的地区为
华东地区，总容量达到1898万吨，占全国冷库总容量的36.2%。

随后依次
是华中地区14.3%，华北地区12.0%，华南地区10.4%，西南地区9.7%，西
北地区9.1%以及东北地区8.2%。

具体到各个省份及直辖市来看，2018年，我国主要地区冷库容量超过500万吨的仅有山东地区；冷库容量在200-500万吨的地区一共有8家，分别为上海、广东、江苏、福建、湖北、辽宁、浙江以及河南；另有13个地区冷库容量在100-200万吨之间。

从人均冷库容量排名情况来看，2018年，我国人均冷库容量排名前三的分别是上海、天津和青海，其中上海地区以人均冷库容量1546吨/万人遥遥领先于其他地区。

按照冷库的不同用途，我国冷库可划分为农批冷库、分拨配送冷库、生产加工冷库以及其他类型冷库。

其中农批冷库的总量在我国冷库中占比最高，达到40%；分拨配送冷库及生产加工冷库分别占比36%和16%。

根据统计显示，2018年农产品批发市场冷库规模前20强的企业下辖各地农批市场超过150个，冷库容量达到2273万立方米。

全国农批冷库总容量为4750万立方米，前20强约占全国农批冷库总容量的47.8%。

港口作为我国进出口贸易的重要中转站，在我国冷链物流国际贸易中占据重要地位，据统计，2018年我国港口冷库容量为327.35万吨，其中海港占比最大，约为180万吨，占比达到55%；其次是空港，占比为25%，约为81万吨；陆港占比15%，约为49万吨。

从全国各地港口的冷库总量情况来看，大连港、天津港、青岛港、上海港以及厦门港等港口冷库容量较大。

截至2018年底，大连港冷库容量为
37.3万吨，；青岛港冷库容量为22.3万吨；天津港冷库容量达到19.3万吨。

（二）行业分析
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。

一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积也比较低。

根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行业潮流，占比为70.3%。

二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为21.6%。

钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。

三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了以上
两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为8.1%。

按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以及速
冻库。

高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷
库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温冷库的温度
区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温
度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。

目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到71.8%；中温库其次，占比12.7%；高温库占比10.5%，速冻库占比0.5%，其他类型占比4.3%。

与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。

普通的钢结构仓
库造价约400元/㎡，土建库造价约300元/㎡，而中端装配式冷库（对应
钢结构仓库）造价为5000元/㎡，中端土建冷库造价4000元/㎡，冷库造
价是普通仓库的10倍不止。

按照容积为3000吨的中端冷库来测算，土建
库的建造成本约为153.3万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为191.58
万元。

目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设原材
料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构加装配式
冷库的造价更高。

并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库和装配式冷库
之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价相差500元/平米，
特殊冷库造价相差2000元/平米。

除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。

这些费用主要
由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最大的是电
费和人力成本，分别占运营成本的45%和40%，折旧费用和修理费占比较小，分别为7%和8%。

冷库的建设成本和运营成本较高，但修建完成后通常能够
使用15-20年，盈利周期长；并且目前我国冷库整体供求关系是供不应求，冷库出租率在100-120%。

从冷库出租价格来看，冷库价格比较高的城市主
要有南京、北京、上海、昆明、海口，价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相差不大。

不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。

例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，租金价格会有明
显的上浮。

（三）市场分析预测
2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。

与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等
新型基础设施建设。

值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。

冷链由一系列环节构成，在冷链的多个环节比如产地预冷、生产加工、储藏、配送等环节中，冷库都起着核心作用，冷库是冷链承上启下重要的
中转环节。

冷库主要由制冷系统和库房组成，制冷系统是冷库的核心，保证冷库
的冷源供应，库房的作用是保温隔热，最大限度减少制冷机组制造的冷量
向外泄露以维持低温环境。

从分类来看，按库容可分为大、中、小型冷库，按冷藏设计温度可分为高温库、中温库、低温库和超低温库等，另还有其
他类型的分类。

2018年全国冷库总量达到5238万吨（折合约1.3亿立方米），新增库容488万吨，同比增长10.3%。

近5年来我国冷库市场快速发展态势明显，2018年冷库的增长稳中趋缓，但仍保持了10%以上的增速，主要原因是整
个冷库市场处于新旧动能转换的过渡时期，有很多旧冷库面临整顿和拆迁。

我国冷库设备集中度相对较高。

在2015年以前，我国冷库设备的主要
参与者有大冷股份、冰轮环境两家上市公司，以及沈阳沈一冷、武新制冷，四家公司并称为“中国四冷”。

在大冷股份和冰轮环境两家企业上市以后，沈阳沈一冷的市场份额逐步被挤占，至2015年大冷股份收购武新制冷剩余
股权之后，大冷股份和冰轮环境两家上市公司成为我国冷库设备行业的龙
头企业。

我国人均冷库面积较低，，远低于英美日等发达国家以及人口大国印度，反映出国内冷链基础设施建设的不完善。

从我国３０个省市区（不含西藏、香港、澳门、台湾）的冷库总量变
化及增长情况来看，青海、内蒙古、吉林、贵州等地区冷库增幅明显，一
方面是由于这些地区冷库总量基数小，另一方面也切实反映出随着全国消
费水平的整体提升，以及全国性的生鲜、冷藏冷冻食品需求上涨，冷库作
为各地区食品流通的基础配套设施的重要性正在凸显。

北京、上海、山东、天津等地区冷库增速有所下降，主要是这些地区
的冷库总量已基本能够满足存储需求，同时由于市场监管政策的收紧和客
户要求的提高，部分存量旧冷库面临整改或关停，而适合现代冷链物流发
展需求的新冷库建设尚需周期
目前华东地区冷库占比最高，为36.2%，随后依次是华中地区14.3%，
华北地区12.1%，华南地区10.4%，西南地区9.7%，西北地区9.1%，东北
地区8.2%。

通过冷库的区域占比情况可以看出，看华东地区的冷库市场基
本饱和，华东地区的生鲜电商平台发展是未来冷库市场的重要看点。

西北、西南等地区冷库市场缺口较大，是冷库行业发展的重点地区。

我国冷库发
展一方面同各地区的经济发展水平成正比，另一方面各地区之间的冷库总
量差距越来越小，这说明我国冷库整体水平在不断提升，冷库结构和资源
布局趋于合理化。

冷库的使用方可以大致可以分为餐饮企业、（食品、药品、工业品等）生产加工销售企业、以及零售企业。

值得注意的是，近年来目前以生鲜电
商为主的线下零售平台迅速成长，生鲜电商的冷库需求占比达到了16%。

从应用产品来看，目前我国冷库应用中食品的占比最高，果蔬、肉制品和水
产品分别占比30%、24%和17%。

目前生鲜电商已经成为了冷库需求的重要
增长点，生鲜电商的发展也将继续推动食品冷库需求的增加。

此外，在
“调猪”转“调肉”的大趋势下，肉产品冷库需求的增长也将成为行业发
展的重要看点。

冷库是冷链物流中最重要的基础设施，从中长期来看，我国冷库建设
升级步伐加快，有利于市场格局的改善。

（四）必要性分析
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。

以农产品的流通举例，从
田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企
业最重要的业务载体。

但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况
一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜
设备并不完善。

不过，近年来，伴随着冷链物流的成熟，我国冷库在总容量等方面取
得了较为明显的进展。

根据中物联数据，2013年全国冷库总容量为2411万吨，折合6027万立方米；到2017年全国冷库总容量相比2013年已经翻番，达到4775万吨，折合11937万立方米，同比增长13.7%，2013-2017年复
合年均增长率为18.63%。

我国冷库产业虽然在近年取得了长足的进步，但是与发达国家相比，
仍然处于较低水平，尤其是人均冷库拥有量方面，我国仍然比较落后。

我
国目前冷库总量已经与美国持平，但人均拥有量只占美国的1/4；日本冷库总量约为3300万立方米，人均冷库拥有量是我国的3倍；德国人均冷库水
平是我国的2.5倍；法国是我国的2倍；荷兰是我国的1.5倍。

虽然冷库总容量近年来不断增长，但是区域分布不平衡的问题仍然比
较严重。

2017年华东、华东、华中、华南区域的冷库容量占全国冷库总容
量的的比值分别为43.6%、15.88%、15.11%、11.36%，而承担全国大部分生
鲜农产品批发的西南和西北区域合计占比仅14.02%，缺乏原产地区域化生产冷链体系建设。

从人均冷库容量来看，上海、天津、北京三个直辖市人均冷库保有量位列前三，分别达1282吨、1091吨、725吨；而重庆的人均冷库保有量仅430吨，差距明显。

不过，判断一个地区冷库水平高低不能仅看冷库的绝对总量，也要看该地区的人口数量以及区域性特征（是产地还是销地）。

新疆、宁夏的冷库容量相比其他省市较少，但由于这两个地区的人口数量并不多，因此这两个地区的人均库容仍排在全国中上等水平。

目前我国各类产品使用冷库的占比情况是，果蔬和肉制品占比最高，分别为30%和24%，两者合计占比超过50%；水产品占比为17%。

果蔬产品因为销量巨大，在冷库市场占据30%的比重并不算高，其中主要以樱桃、葡萄、杨梅这类高价值水果和冷冻蔬菜为主。

而目前乳制品使用冷库仅占6%，比重很小。

可以预见，随着消费能力的升级，生鲜电商带动乳制品、水产品以及高价值水果的销量，未来乳制品的冷库占比会有所提高，果蔬产品和水产品的冷库占比会进一步提高。

冷库可以按照其使用目的、使用场景以及使用主体的不同分为交易型和周转型两种类型。

交易型冷库涵括“冷链物流园区”、“农批市场”等，这种类型冷库的优势在于使用的土地多是自有土地，并且规模大、集中度高，融资能力很强。

但同时，缺点也依旧明显，自动化程度低、建造水平偏低等。

周转型冷库涵括“第三方仓储”、“配送中心”、“中央厨房”等,这
种类型冷库的优势在于其自动化水平高，建造水平高，能够提供增值服务
以及供应链管理服务。

缺点在于土地是租用的，存在一定的限制，而且单
体规模偏小、集约化程度较低，进而导致融资能力较差和冷库网络不够健
全等。

按照“生产地”和“销售地”来区分冷库，可以把区域分拨型、城市
配送型以及市场型冷库归类为“销售地”冷库，产地型冷库和生产型冷库
则归类为“生产地”冷库，区域分拨型、城市配送型冷库、市场型冷库占
比分别为20%、27%和13%，即“销售地”冷库合计占比为60%，但“生产地”冷库合计占比仅24%。

说明当前冷链“产地一公里”水平比较薄弱，田间地头冷库、预冷间等有很大的发展空间。

二、产业政策分析
党的十八大以来，我国经济发展取得历史性成就、发生历史性变革，
为其他领域改革发展提供了重要物质条件。

经济实力再上新台阶，成为世
界经济增长的主要动力源和稳定器。

供给侧结构性改革深入推进，促进供
求平衡，经济结构出现重大变革；经济体制改革驰而不息，经济更具活力
和韧性；基本公共服务均等化程度不断提高，脱贫攻坚战取得决定性进展，形成世界上人口最多的中等收入群体，人民获得感、幸福感明显增强。

中
国特色社会主义进入了新时代，我国经济发展也进入了新时代，基本特征
就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。

工业是立市治本，。