北京白纸坊光源里棚户区改造项目策划

一级开发
二级开发
企业参与项目环节
6.2 投融资模式比选
定量测评
方案
委托一级开发
NPV
全项目投资 IRR
回收期 NPV
23488
15.32%
5 19756.1
自有资金 IRR
19.33%
土地出让金折扣 278308.5 13.14%
19 375908
29.40%
一二级捆绑招标 291553.6 13.61%
对外销售
住宅项目销售 收益
无法创造社会效益
周期较短，迅速回 收资金，风险低
持有型物业
企业在一定特许经营期内经营持 有型物业，经营期到期后移交政
府
经营期收入及 政府所给予一 定补贴或其他
补偿
可创造区块社会效益 (文化地标、创造就 业)；一定量补贴
周期较长，资金回 笼慢，风险较大
住宅+持有 型物业
住宅项目直接出售；持有型物业 特许期内经营，到期移交。
三处城市公园，护城河岸绿地
周边配套 516.4
不参与拆迁安置
政府拆迁安置难度大，征收及安置资金压力大 政府难以协调各方面需求，拆迁安置所需时间长 腾空出的净地上市招拍挂，企业缺乏竞争力
单独负责拆迁安置
政府没有履行公共服务职责，对项目公益性缺乏保障，控制力弱 企业拆迁受到限制多，协调难度大，土地产权历史遗留问题 拆迁周期长，收益低，风险难以把控，对企业缺乏吸引力
2.3 政府优势
政府顾虑 7 2.4
3 3.1 企业需求
企 业 分
投资回报率 政治资本 社会价值
析
3.2 企业优势
开发效率 因地制宜 融资能力
3.3 企业顾虑
投资回收期长 投资回报率低 前期投入大 项目风险
8
4.1 辽宁
市场化运作，市政府兜底
九个一块
政府渠道： 38.67%
□政府补贴
□政策减免
市场渠道： 56.33% ▇ 政府5.63%~11.27% ▇ 企业36.33%~46.33%
□企业筹资
□部分项目和土地的市场化运作
□个人集资
□银行贷款
□工程节约
社会渠道： 5%
□社会扶助
□单位帮扶
4
案 例 分 析
9
4.1 辽宁
市场化运作，市政府兜底
九个一块
各取所长，提高公共产品供给效率
1.4 棚户区改造问题
PPP优势 1.5
4
2.1 政府态度
指导精神：李克强讲话
各项政策鼓励民间资本
政 府 棚户强调区居改住造条目件标；提出政府主导，市场运作。 “——以《人关为于本推进不城是市一和句国有空工话矿，棚就户区是改砸造锅工卖作的铁指，导也意要见》让，百20姓09搬出棚户区” 2 “多今渠年道我 筹国 措要 改更 造大 资规 金模 ，加快 大棚 对户 棚区 户改区造 改，造不的能资一金边支是持高；楼加林大立税，费一政边策是支棚持户；连落片实。土”地供应政 分 析 策；加快行政审批手续。 ——《关于加快我市城市和国有工矿棚户区改造工作的实施方案》，2011
案 例 分 析
14
4.3 徐州
拆建合一、动态抵押、土地出让金定向返还
政府入口—开发性金融孵化—市场出口
授权徐州市新盛建设发展投资有限公司成为徐州市棚户区改造项目投融资主体， 从事棚户区项目改造、拆迁定销房建设、商业地开发及运营管理。 政府信用转化“还款现金流”因此有了“载体”，银行资金通过该渠道流进了棚改 项目中
5
2.1 政府态度
指导精神：李克强讲话
政府需求 2.2
开发建设资金缺乏
各项政策鼓励民间资本
拆迁安置问题
政 棚“十户二区五改”造期目间新标建3600 万套棚改住房，
府
民生问题、基础设施
2 每套60 平方米计，600 万套住房就有21. 6 亿平方米，
所需要投入的资金将超过5 万亿元。
异地安置与就地安置并举，价值评估原则等
4
案 例 分 析
13
4.3 徐州
拆建合一、动态抵押、土地出让金定向返还
4
“创造性地提出了“拆建结合”的方案，将棚户区改造全过程有机结合， 既有棚户区拆迁项目，又有定销安置房建设项目， 融资期限最长可放宽到10年，既与棚改周期吻合，又能争取到金融机构的资金支持。
25
6.5 项目结构
北京市政府
担保
银行
西城区政府
PPP协议
地产开发公司
出资组建
安慰信
土 地 作 价入 股
发放贷款
棚改项目公司
三方协议
销售产品
设计合同 建造合同 采购合同
补偿安置
信托投资公司
购买产品 发行信托凭证
公众
设计方 建筑商 供应商
棚改居民
26
6.6 项目策划
回迁安置房
容积率3，
总建筑面积 270，000㎡
金折扣
二级市场拿地的 低成本；二级开
发的收益
3
一二级捆绑招 标
政府将项目的一二级开发权打包交由 同一家企业完成，政府与企业谈判确 定一收益率范围，超额收益政企共享
主要为二级开发 的收益
4
土地作价入股
政府将项目土地价值折算入股，参与 到项目股权结构中。
主要为二级开发 的收益
6实施方案
政府吸引力
企业风险
拆迁 安置
6.1
一二级联动：拆迁由政府主导，企业协助补贴，安置房由企业建造
6实施方案
17
企业风险
拆迁补偿
政府补贴 企业筹集 政策性贷款
多样补偿
优惠措施
公平福利
共有产权
社会资源
安置需求
6实施方案
拆迁 安置
6.1
18
企业风险
合同保障 政策保障 担保落实
拆迁补偿
政府补贴 企业筹集 政策性贷款
公开透明
多样补偿
积极动员
公平福利
优惠措施 共有产权
社会资源
安置需求
6实施方案
拆迁 安置
6.1
19
6.2 投融资模式比选
定性比选
编号 1
投融资模式
模式描述
企业只做一级土地开发，开发为熟地 委托一级开发 后直接移交政府，政府为企业提供资
金补贴
企业利润来源
政府资金补贴或 土地出让金分成
2
土地出让金折 扣
企业完成土地一级开发后，政府承诺 在土地二级市场给予企业一定的出让
“政府拆迁、净地上市、土地有条件出让”
4
案 例 分 析
15
来自百度文库5项目概况
5.1 地块基本信息
区位条件 5.2
北起白纸坊东街，东至半步桥胡同至半步桥街
西临右安门内大街，南至里仁街西段 面积：90000多平米 涉及居民：2500余户 土地性质：居住用地为主，少量商业用地
地铁陶然亭站 七个公交站 十分钟到达北京南站 南二环，西二环
出售收益及经 营收入
可创造社会效益；通 常无需提供补贴
可在早期优先回笼 部分资金，且提供 稳定现金流，风险
较低
6实施方案
23
6.4 资金来源与结构
6实施方案
24
6.4 资金来源与结构
6实施方案
24.2亿
《国务院关于调整固定资产投资项目 资本金比例的通知》 第一条：保障性住房和普通商品住房 项目的最低资本金比例为20%，其他 房地产开发项目的最低资本金比例为 30%
文化商业街 50000㎡
商品房
6实施方案
小户型，平均每户60㎡ 2500户共150000㎡
补偿安置面积 购买/租赁面积
印刷文化背景
商业持有 周边商业不足
差异化竞争，商业附加值 区域历史认同
租金经营收入、商品房溢价 增加就业机会、政府现金流
空间分隔融合
商品房和安置房形态区域分隔 社会生活融合，共同促进
提高了国民生活水平，同时促进了城市经济发展
1.2 棚户区概念
PPP概念 1.3
1问题界定
3
面积大，数量多 协调难度大，统筹要求高 棚户区自身基础差，其内居民生活贫困者多， 没有能力通过市场解决自身住房 改造的资金数额大，效益低， 地方财力难以进行改造
减轻政府债务负担，减缓地方融资平台压力 更贴近实际需求，市场化运营
4
案 例 分 析
11
4.2 黄石
创新住房制度
“共有产权、公共租赁、租售并举”保障性住房新产品 统一租金标准，分层次逆向补贴
4
案 例 分 析
12
4.2 黄石
创新住房制度
创新体制机制
政府主导+专业平台公司+商业运作“黄石众邦公租房模式” 房地产管理局+住房保障中心+专业住房投资公司“三位一体”住房保障实施体系 招拍挂出让土地市场价购买，再返还土地出让金 创新房屋征收模式、体制、机制，探索项目捆绑开发以平衡资金，
分 析 2011 年近1. 4万亿元的保障房建设投资，预计将达到全国住宅开发投资规模的三分之一左右。
中央财政预算拟安排补助资金1030 亿元，其余90% 的资金需要通过各种途径配套解决。
6
2.1 政府态度
指导精神：李克强讲话
政府需求 2.2
开发建设资金缺乏
各项政策鼓励民间资本
拆迁安置问题
上世纪50年代搭建的工房， 设计年限10年，实际使用60多年。
设计缺陷、使用年限过长、居住负荷过大 土地归属权问题、人口安置问题
→曾经两次改造尝试未成功 97%户调查完毕，95%以上居民同意
5.3 经济社会条件
医疗配套齐全：2公里内四所三甲 教育资源丰富：多所中小学 商业配套缺乏：远离大型商场，建材装饰 生态环境优良：
土地作价入股 378765
19.15%
6实施方案
17 328840.6 9 358792
33.17% 37.14%
回收期
备注
5
土地出让金7：3 分成（企业70%）
7 70%出让金折扣
招标价为土地价 4 值减去一级开发
成本
4
22
6.3 物业模式
物业模式
模式描述
利润来源
政府角度
企业角度
商品住宅
企业在完成土地一级开发后将回 迁安置以外的商品住宅项目进行
土地划拨以商补住
棚户区改造项目纳入经济适用房计划，建设用地以行政划拨方式提供 腾空的棚户区中可开发为商品住宅、商服项目的建设用地，招拍挂出让，
土地收益用以支持棚户区改造项目 新建回迁小区内部分商业开发用地，完善棚改新区商业和公共服务功能，
筹集资金反哺棚改新区政策，以商补住
4
案 例 分 析
可售面积50000㎡ 市场法估算价格61000元/㎡
销售收入 现金回笼
27
6.7 项目可行性
市场法房价：61313元/平方米 补偿方案：1:2
6实施方案
市场法地价：24286元/平方米 税费减免、土地作价入股55%
28
6.7 项目可行性
6实施方案
NPV 静态投资回收期
378765 6.0
IRR
19.15%
白纸坊光源里 棚户区改造项目 PPP投融资框架设计
小组成员：方昭，胡晓珂，林晏平，路征，沈文欣，王璞 指导老师：王守清教授
1
目录
1 问题 界定
2 政府 分析
3 企业 分析
4 案例 分析
5 项目 概况
6 实施 方案
7 风险 分析
2
问题背景 1.1 改造现状
2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户；2013年改造各类棚户区320万户以上， 2014年计划改造470万户以上 在2015年至2017年，预计继续改造各类棚户区1000万户，其中城市棚户区800万户。 公益性 ：“利为民所谋”
10
4.1 辽宁
市场化运作，市政府兜底
九个一块
土地划拨以商补住
“一号工程”“抚顺速度”
政策优惠，信誉良好，工程款及时兑现 棚改办协调各部门简化拆迁手续，动员拆迁力度强 组织得力，提前回迁，缩短拆迁户之苦，节约过渡费 不能只靠市场机制调节，必须由各级政府应承担的公共服务职责来“兜底”
进一步强调资金支持和吸引民间资本参与；简化行政审批流程；落实税费减免政策。
——《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，2013
国家开发银行重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。加大金融支持力度，通 过投资补助、贷款贴息等多种方式，吸引社会资金，参与投资和运营棚户区改造项目。——
《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，2014
政府补偿额较 大，且需再次招 拍挂，流程繁琐
流程简单，资金需求 量小，项目风险低
政府有一定控制 力，投入少，但 仍需土地招拍挂
流程
参与流程繁琐，谈判 及暗箱成本高；初始
投入较大
政府几乎无投 入，省事且能够 获得一定收益， 但项目可控性差
资金需求量较大，项 目周期长，资金链易
断裂
政府对项目的参 与度和控制力
棚户区改造目标
政府
民生问题、基础设施
分2析 注重旧住宅区有机更新、旧住宅性能充分利用和历史文化街区保护；
居民安置采取实物安置和货币补偿相结合。
丰富的社会资源
——《关于加快推进棚户区（项危旧目房缺）改乏造吸的通引知力》，2012
良好的信用保障
社会空间分割
拆迁的组织协调
历史文化破坏
强，投入少
与政府的沟通成本 大，政府违约风险
20
6.2 投融资模式比选
定性比选
政府参与度
政府立足点
高（入股）
•企业出资
•改造效果满意
•对项目有一定控 中（招拍挂）
制力
低（监管）
6实施方案
4
土地作价入股 • 招拍挂流程繁琐 • 暗箱协议较多
• 企业初始投资较大
1
2
3
企业立足点
•利润可观 •获取二级开发权 利 •政府给予一定利 好