2021年厦门房地产市场分析报告

•二手房增值税免征年限 延长
沈阳、成都
•土拍限制
宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州
•过热收紧
成都实行购房资格预审，再提无房家庭优先 比例
西安提高二套首付比例
宁波提高二套首付比例，收紧限购限售范围
•较冷放松 哈尔滨鼓励房企打折促销让利销售新房
受
发债规模上涨 土拍溢价明显
1,8 00 1,6 00 1,4 00 1,2 00 1,0 00
2.6%
分 分
6.8%
图：房地产、制造业、基建固定资产投资情况
6.80 3.32 -3.50
房地产开发投资
制造业投资
基础Hale Waihona Puke Baidu施建设投资 6
3
5
5.5%
分
性
+
2025 性GDP
分
•
全
全
⻓
全
•
• 2025 • 2035
受
性GDP ⻓
2035
楼
5.5%
15
性 4.8%
1
⻓ 分
2
点
3
分
分
4 5
楼 (1.25
深圳、东莞、杭州、宁波、南京、银川
•购房补贴 衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等
•提高首付比例
无锡、常州、沈阳、长春、唐山
•限价升级
东莞、杭州、绍兴、沈阳、长春、唐山、徐州、长沙
•限售升级
东莞、杭州、常州
政策进入平稳期（11-12月），有松有紧
•摇号向无房家庭倾斜 南京、宁波、杭州、成都
深圳限购年限增加至三年
分
0.0 (2.0) (4.0) (6.0) (8.0)
2 01 8Q 1
2 01 8Q 2
2 01 8Q 3
2018.7.31
2 01 8Q 4
2 01 9Q 1
2 01 9Q 2
2 01 9Q 3
2019.4
2019.7 分
2 01 9Q 4
2 02 0Q 1
2020.4.17
2 02 0Q 2
2.00
2020-07
2020-09
0.00
8
5
分 分
全 12
分
受全
分
分
GDP
8.0
6.80
6.0
6.70
6.50
6.40
图：近年中央会议对房地产的表述
6.40
6.20
6.00
6.00
4.90
4.0
2018.4
2.0
2018.10/12
2020.3
3.20 2020.6 2020.8
分
2020.9
2.88
11.10
Q2 9.7 1.40
2019-03
2019-05
2019-07
2019-09
2019-11
2020-01
新增社会融资规模（亿元）
M2同比(%)
2020-03
2020-05
SHIBOR:3个月(%)
全
GDP
12.00
Q3 8.7
10.50
10.00 8.00
6.00
2.83 4.00
美国
欧元区
英国
中国
wind 受
点
•
5
•
•
morderna
•
V
•
sonofi
•
•
•
6
农
•
•
农
类
2
分
GDP
0.7% ⻓
3.5
14.9%
分
11
GDP PMI
10
3.2% -1.6%
11.4% 3.3% 1.8% 6.3%
51.4
PMI
53.6
纳 PMI
56.8
wind 受
11
4.9% 0.7%
14.9%
)
分
分
性
⻓ 楼
4
18-19
60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000
0
2019-01
wind 受
M2
6BP
缺
shibor
1.4%
25BP 热
,
缺
图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利率走势
150bp
5bp
50bp
10bp
受
50bp 20bp
M2
8.40 Q1 11
⻓ ⻓
2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 2016年9月 2016年11月 2017年1月 2017年3月 2017年5月 2017年7月 2017年9月 2017年11月 2018年1月 2018年3月 2018年5月 2018年7月 2018年9月 2018年11月 2019年1月 2019年3月 2019年5月 2019年7月 2019年9月 2019年11月 2020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月 2020年11月
-6.80
2 02 0Q 3
2020.7.24 2020.8.26 2020.12.11 分
受
6
受
全
全
2020
分
全
边际放松，刺激需求
•土地市场支持
湖北省、江苏省、深圳、上海、天津、西 安、福州、南昌等
•降低预售条件 无锡、苏州、福州、厦门等
政策密集期（7-10月），调控过热城市
•人才落户放松 山 苏东州省等、北京、广州、重庆、中山、宁波、•限购升级/补丁
80 0 60 0 40 0 20 0
0
7分
wind 性
犀 30%
图：房企发债总量及全国土拍溢价率（亿元，%）
三道红线出台后，融资收紧，溢价 率下调；同时发债作为融资渠道的80 重要补充，规模同比保持上涨。
70
300
房企发债规模（亿元）
受
发债规模上涨 土拍溢价明显
平均溢价率(%)
发债规模上涨
土拍溢价明显
4.3%
2.6%
6.8%
52.1 9
54.9 2010 12
57.8 2010 5
30.00 20.00 10.00
0.00 -10.00 -20.00 -30.00 -40.00
2014-02 2014-05 2014-08 2014-11 2015-02 2015-05 2015-08 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11
２０２１年厦门房地产市场分析报告
Part 1
Part 2
01PART ONE
HONG GUAN HUAN JING
1
2
Ø
Ø
Ø
2021
分
分
1
全
PMI
热
⻓
国家/区域 中国 美国 英国
欧元区
全
GDP
2019（全年） 6.11 2.2 1.3 1.3
2020Q1（当季） 2020Q2（当季） 2020Q3（当季）
-6.8
3.2
4.9
0.32
-9.03
-2.91
-2.08
-21.46
-9.58
-0.3
-14.9
-4.3
图：主要经济体制造业PMI走势（%)
70.00 65.00 60.00
57.5 55.6
53.8 52.1
55.00
50.00
45.00
40.00
35.00
30.00
2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11