2018年房地产市场调研分析报告

2018年房地产市场调研分析报告

报告编号：2

目录

第一节 2018下半年销售端延续韧性，政策端趋于平稳 (4)

一、全年新房销售面积预计同比增0-5%，销售额增5-10% (4)

二、一二线市场：政策高压态势不改，开发商推盘提速 (5)

三、三四线市场：去库存政策下沉，全年销售维持正增长 (8)

第二节中长线如何研判后市政策走势？ (10)

一、政策引导下的公共住房建设将有效缓解当前供应结构失衡问题 (10)

二、以长租公寓为代表的租赁住房市场发展将进入提速期 (11)

三、REITs的推出在“房住不炒”政策背景下极具必要性 (13)

第三节融资环境整体趋严，投资和新开工可能承压 (17)

一、此轮“去杠杆”对房企融资影响主要体现于非标融资和境内信用债的收紧17

1、境内信用债：2018年下半年至2019年为偿付高峰期，中小房企受冲击较

大 (18)

2、非标融资：表外资金池流入受限，预计全年收缩约1.5万亿元 (22)

3、开发贷等标准化贷款：投放量加速增长，龙头房企优势显著 (25)

4、海外债：下半年偿付压力不大，2019年进入偿付高峰 (27)

5、证券化产品：政策引导下高速发展，全年发行量预计接近2000亿 (29)

6、销售回款：定金及预收款占比提升，“去杠杆”下个人按揭收缩 (30)

7、2018年房企各类外部融资合计将出现约500亿净流出 (32)

二、资金面收紧将使行业融资头寸进一步向龙头房企倾斜 (33)

三、投资及新开工可能承压，但在房企补库存需求下影响有限 (35)

图表目录

图表1:预计2018年全国新建商品房销售面积同比增0-5% (4)

图表2：预计2018年全国新建商品房销售金额增5-10% (4)

图表3:2018年全国月度销售面积同比增速预计全年整体平稳 (5)

图表4:下半年一二线城市销售增速料将同比转正并反超三四线增速 (6)

图表5:一二线城市新房价格涨幅显著回落 (6)

图表6:4月以来重点一二线城市推盘量加速提升 (7)

图表7:空置住房集中于最富裕的15%家庭手中 (10)

图表8:中国公共住房覆盖比例远低于香港、新加坡等成熟市场 (11)

图表9:全国租房人口接近两亿，对应市场规模每年超万亿 (12)

图表10:若对标发达国家制度提供税收优惠，该REITs收益率将提升2~3个百分点.. 15图表11:房地产公司融资体系 (17)

图表12:2017年末房企外部融资存量规模拆分 (18)

图表13:房企境内信用债发行量自2015年下半年至2016年底爆发式增长 (19)

图表14:2015、16年私募债在房企信用债发行量中占比大幅提升 (19)

图表15:2018年下半年起房企信用债将进入偿付高峰，持续至2019年底 (19)

图表16:进入2018年以来房企信用债实际回售比例加速提升，当前已超60% (20)

图表17:2018年初至今以来AAA评级房企信用债发行量占比提升至50%以上 (20)

图表18:近两年AAA与非AAA评级房企信用债发行利率差距明显拉大 (21)

图表19:5月房地产信托成立规模较1-4月月均下滑22% (22)

图表20:4月以来委托贷款存量已同比转负 (23)

图表21:过去5年资金信托中投向房地产的比例平均9.5% (23)

图表22:17年底事务管理类信托占信托资产的比重59.6% (24)

图表23:房地产信托平均融资成本逐渐提升 (24)

图表24:房地产信托平均期限稳定在1.7年左右 (25)

图表25:2017年末开发贷等银行贷款余额8.6万亿 (26)

图表26:2017年开发贷等银行贷款净增1.09万亿元 (26)

图表27:龙头国企及大型民营房企银行借款在总债务中占比显著高于中小房企 (26)

图表28:房企海外债今年下半年到期总规模425亿元，2019全年1360亿元 (27)

图表29:美元债占房企海外债9成以上 (28)

图表30:房企海外债平均票息率在6%左右稳定浮动 (28)

图表31:A/H重点房企外债存量占比 (28)

图表32:2017年起房企ABS发行量迎高速扩张 (29)

图表33:不同底层资产的房企ABS占比 (29)

图表34:我国近年“类REITs产品”发行规模与类型 (30)

图表35:前5月居民新增中长期贷款同比下滑12.8% (31)

图表36:2015年以来定金及预收款占房企到位资金比例持续提升 (32)

图表37:房企各类外部融资余额 (32)

图表38:房企各类外部融资净变化量 (33)

图表39:80家样本房企2017年末在手现金/一年内到期有息负债 (34)

图表40:80家样本房企2017年末净负债率水平 (34)

图表41:80家样本房企2017年平均融资成本 (34)

图表42:预计2018年房地产开发投资同比增长8% (36)

图表43:预计2018年房屋新开工面积均同比增长8% (36)

图表44:2009-2018年末三四线城市已开工库存规模 (36)

图表45：2009-2018年各线城市已开工库存去化月数 (37)

图表46:2012-2018年各线城市土地库存规模 (37)

图表47：2012-2018年各线城市土地库存去化月数 (38)

图表48:住房库存的多种度量口径 (38)

图表49:调控及融资收缩周期下龙头房企集中度加速提升 (39)

表格目录

表格1:开年以来多地出台人才落户政策 (7)

表格2:住建部约谈12个城市后，已有城市陆续出台政策为调控“打补丁” (8)

表格3:今年出台调控政策的三四线城市政策汇总 (9)

表格4:家庭户均实际占用的住房套数仅为0.94套 (10)

表格5:北京、上海、广州的集体建设用地存量可满足“十三五”期间租赁住房供应需求 (12)

表格6:长租公寓与传统租房的比较 (12)

表格7:REITs与我国房地产信托的主要区别 (13)

表格8:我国REITs设立、存续、终止各环节征税情况 (14)

表格9:若以北京某典型公寓为底层资产设立REITs，投资人的收益率测算实例 (14)

表格10:预计2018年按揭贷款投放总额约5.3万亿元，同比下滑7% (31)

表格11:60余家样本房企信用评级列表 (35)