2017年山东临沂某商业街项目营销报告
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东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚 欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和 江苏两个经济大省的交界处，南北交汇， 海陆兼济，发展空间广阔。
临沂市位于潍海经济区的战略位置，为房地产业的发展提供了充足的城市发展空间和强 劲的城市发展动力。
城市规划发展
城市空间布局结构为，以沂河为轴，构建“一河五片”组团式空间布局结构
体育中心、教育研发中心、休疗养基地和大型居住区
经济开发区——对外贸易加工基地，以省级经济开发
区为主，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出 口货物加工集散地。
临沂商业市场分析
临沂商业分布
1个市级商业中心
以人民广场上的“银座商场”和“久隆国 际城市广场”作为临沂市市级商业中心， 并以解放路为商业主干道辐射周边，形成3 个中心商圈组合而成的市级商业中心
商业街为主，个 别集中商业
Байду номын сангаас
区域商业小结
区位现况：目前项目区域主要以通达路、北园路、解放路三条路两侧商业来支撑周边
消费需求
商家业态：区域内商家业态以单一专业市场为主，无较为高端品牌入驻，高端目的性
消费场所更是几乎没有。
消费人群：从目前周边商业的消费人群来看，主要面对的是兰山区域内的小区居民及
区域内工作的上班人群，约15万。
项目概况：再结合项目商业50000方的体量和规划形态，本项目商业适合做
大型特色商业街为主的目的性商业
04
项目销售策略
项目推盘原则
根据产品的位置、人流动线、面积段、产品属性、招商的情况等多个系数进行分析 建议在整个项目推盘过程中做到以下三点：
1、建议在推盘过程中，位置较好的房子与稍差的房子搭配销售，避免后期产品出现单
B1 B7 B6
2018年2月~6月加推B1~B2+餐饮铺 四栋共120套房源
项目唯一可以做餐饮铺源，位置较好，可以树立价格 标杆对前期剩余铺源进行有效挤压，实现顺利销售 其 它
B5
B2
2018年7月~9月加推B5~B7 四栋共68套房源
项目位置最好的位置，紧贴涑河北街，直面景观河流， 可以有效拉升整盘价格，争取较高的利润，赢得市场 口碑
北园路
通达路
解放路
区域消费分析
本案
项目区域内3公里范围内预计分布约15万消费
商业定位研判
本项目商业发展方向预判
商业级别
规 模 2 （m ）
城市型商业
30万以上 城市交通、人口核 心区，历史形成的 商业聚集区 日人流量50万以上 内城区与中距离郊 区（半小时车程内 ）居民与办公工作 人员、旅游者 集中商业为主
五个区域性商业中心
区域性商业中心将改变旧商业格局，形成 以现代多功能购物中心、大卖场、大酒店、 品牌专卖店广场为中心的现代商业群体， 适应新的消费需求。 （1）涑河片区商业中心 （2）河东片区商业中心 （3）罗庄片区商业中心 （4）城西商贸圈商业中心 （5）南坊片区区域性商业中心
本案区域分析
项目地处主干道通达路与桃园路交汇；所处涑河商圈为临沂核心商业区
区域型商业
3.6-18万 居民聚居区、商务集 聚地，公共交通集散 地周边 日人流量10万以上 区域15分钟车程内居 民，以及外来消费者
社区型商业
4000-36000
本项目适合 做目的型消 费，特色商 业街区
区
位
居民聚居区，人 流集中交通便利 5万以上 步行15分钟内的 居民
客流量
核心客户
商业形态
商业街＋集中商业
项目整体去化节奏
2017年3月~2018年9月去化房源： 15栋楼，合计约416套，总销面积46596.89㎡ 推按节奏： 项目共四次加推，第一次2017年3月初公开A5~A8栋，112套房源；第二次8月中旬公开A1~A4栋，116套房源；第三次 2018年2月中旬公开B1~2+餐饮，120套房源；第四次2018年7月公开B5~B7，68套房源 销售目标： 开盘当月去化首推房源的80%，总销1.37亿元 至2018年9月底去化全部货量，总销约6.52亿元
首推A5~A8共四栋，属于次好产品，直面青扬路副干 道，小区两个次入口植入，属于车流/人流动线较好 的位置；总体套数较少，有利于顺利跑量
A7
A3
A8 A1 其 它
A2
2017年8月~12月加推A1~A4 四栋共116套房源
A1~A4四栋楼项目套数较多，小面积总价低；未来直 面一期小区主入口；加上奥特莱斯招商入驻直接增加 性价比，实现顺利销售
具体城市规划 兰山城区——城市的经济和商贸物流中心、历史文化
名城核心区；
罗庄城区——城市的主要工业基地，以能源、建材、
化工、纺织、工业和高新技术产业为主体；
河东城区——城市的航空港和大型物资集散中心，以
仓储转运、批发贸易、大型基础设施基地和滨水居住区 为主体
南坊新区——城市未来的行政中心、文化娱乐中心、
2
本 案
1
3
1、城建时代广场
2、华东塑料市场 3、通达财富广场 4、兰田商业广场 5、温州服装批发市场 6、银座广场 7、国贸大厦
9
1 0
4 7 6
5
8
8、临沂九州商厦
9、百脑汇数码广场 10、临沂古玩城
区域商业状况
各类沿街专业市场为主，电机、服装、小商品等业态为主
商业路段 业态及消费人群
是目前区域较为繁华街道，以华东 国际机电城为核心，有餐饮、菜市 场、服装等零散业态，主要已机电 专业市场为主，人流量较密集 是南北连接市中心主干道，道路两 侧商业较为繁华，主要以中大型的 专业市场shoppingmall呈现，服 务于周边居民及上班族 以解放路与通达路交界银座广场及 国贸大厦为核心，东西延伸，业态 较之通达路更为丰富，为周边居民 及上班族服务
累计18个月完成总销100%，总销金额约6.52亿
加推（三次剩余20%+加推80%，约92套，完成约1.57亿） 加推（二次剩余20%+加推80%，约119套，完成约1.84亿）
加推（一次剩余20%+加推80%，约115套，完成约1.74亿）
首推（80%，约90套，完成约1.37亿）
2017年3月
8月
2018.2~6
2018.7~9
总计
46596.89
416
652356460
项目价格策略
适价入市，快速去化 赢得口碑，一炮而红
项目提供商业后期运营保障，为商业去化报价护航 一期成功开盘后持续对加推区域进行蓄水，适时把控销售节奏，通过区域较好位置拉动价格，实现18
个月去化项目100%
推售日期
2017.3~7
推送周期
推售套数
推售面积（㎡）
实际销售套数
实际总销金额
首推
二推 三推 四推
112套
116套 120套 68套
12258.12
12472.00 13335.73 8531.04
90
115 119 92
137290944
174009136 184281776 156774604
2017.8~12
商业地产云智库 大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货 扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注
项目概况分析
城市规划发展
地理位置 临沂市位于山东省的东南部，东部连接 日照，地近黄海，西街枣庄、济宁、泰 安，北靠淄博、潍坊。
南北最大长距228公里，东西最宽度 161公里，总面积17184平方公里，是 山东省人口最多、面积最大的市。
2018年2月
7月
10月
项目整体去化目标
首推（80%，约90套）
加推（加推去化80%，约92套） 加推（加推去化80%，约115套） 加推（加推去化80%，约119套）
2017年3月
8月
2018年2月
7月
10月
销售期18个月，约4.7万平米，共416套，总销约6.52亿
2018年9月底前完成总销售额约6.52亿元（去化100%）
通达路
南坊商圈
城 西 商 圈
涑河片区商业中心
中心商圈
河 东 商 圈
02
项目区域商业分析
周边主要商业罗列
北园路是条离项目较近的东西向主干道，主要以机电专业市场+底商为主 通达路是项目连接市中心的主要通道，车流量较大；主要以各类专业市场为主，商业集中度较高 解放路是兰山区较为繁华的路段，路两侧大型商业比比皆是，商业繁华度高
极分化。 2、建议采用批次加推的方式，有效把控产品销售节凑，追求最佳利润。 3 、通过位置较好产品与位置一般产品搭配销售,以位置好产品挤压位置一般产品,实现
资源一般产品顺利销售。
项目一期商业房源体量约50000㎡，共416套房源；共分四次推售
A5
A6
A4
2017年3月~7月首推A5~A8 四栋共112套房源
临沂市位于潍海经济区的战略位置，为房地产业的发展提供了充足的城市发展空间和强 劲的城市发展动力。
城市规划发展
城市空间布局结构为，以沂河为轴，构建“一河五片”组团式空间布局结构
体育中心、教育研发中心、休疗养基地和大型居住区
经济开发区——对外贸易加工基地，以省级经济开发
区为主，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出 口货物加工集散地。
临沂商业市场分析
临沂商业分布
1个市级商业中心
以人民广场上的“银座商场”和“久隆国 际城市广场”作为临沂市市级商业中心， 并以解放路为商业主干道辐射周边，形成3 个中心商圈组合而成的市级商业中心
商业街为主，个 别集中商业
Байду номын сангаас
区域商业小结
区位现况：目前项目区域主要以通达路、北园路、解放路三条路两侧商业来支撑周边
消费需求
商家业态：区域内商家业态以单一专业市场为主，无较为高端品牌入驻，高端目的性
消费场所更是几乎没有。
消费人群：从目前周边商业的消费人群来看，主要面对的是兰山区域内的小区居民及
区域内工作的上班人群，约15万。
项目概况：再结合项目商业50000方的体量和规划形态，本项目商业适合做
大型特色商业街为主的目的性商业
04
项目销售策略
项目推盘原则
根据产品的位置、人流动线、面积段、产品属性、招商的情况等多个系数进行分析 建议在整个项目推盘过程中做到以下三点：
1、建议在推盘过程中，位置较好的房子与稍差的房子搭配销售，避免后期产品出现单
B1 B7 B6
2018年2月~6月加推B1~B2+餐饮铺 四栋共120套房源
项目唯一可以做餐饮铺源，位置较好，可以树立价格 标杆对前期剩余铺源进行有效挤压，实现顺利销售 其 它
B5
B2
2018年7月~9月加推B5~B7 四栋共68套房源
项目位置最好的位置，紧贴涑河北街，直面景观河流， 可以有效拉升整盘价格，争取较高的利润，赢得市场 口碑
北园路
通达路
解放路
区域消费分析
本案
项目区域内3公里范围内预计分布约15万消费
商业定位研判
本项目商业发展方向预判
商业级别
规 模 2 （m ）
城市型商业
30万以上 城市交通、人口核 心区，历史形成的 商业聚集区 日人流量50万以上 内城区与中距离郊 区（半小时车程内 ）居民与办公工作 人员、旅游者 集中商业为主
五个区域性商业中心
区域性商业中心将改变旧商业格局，形成 以现代多功能购物中心、大卖场、大酒店、 品牌专卖店广场为中心的现代商业群体， 适应新的消费需求。 （1）涑河片区商业中心 （2）河东片区商业中心 （3）罗庄片区商业中心 （4）城西商贸圈商业中心 （5）南坊片区区域性商业中心
本案区域分析
项目地处主干道通达路与桃园路交汇；所处涑河商圈为临沂核心商业区
区域型商业
3.6-18万 居民聚居区、商务集 聚地，公共交通集散 地周边 日人流量10万以上 区域15分钟车程内居 民，以及外来消费者
社区型商业
4000-36000
本项目适合 做目的型消 费，特色商 业街区
区
位
居民聚居区，人 流集中交通便利 5万以上 步行15分钟内的 居民
客流量
核心客户
商业形态
商业街＋集中商业
项目整体去化节奏
2017年3月~2018年9月去化房源： 15栋楼，合计约416套，总销面积46596.89㎡ 推按节奏： 项目共四次加推，第一次2017年3月初公开A5~A8栋，112套房源；第二次8月中旬公开A1~A4栋，116套房源；第三次 2018年2月中旬公开B1~2+餐饮，120套房源；第四次2018年7月公开B5~B7，68套房源 销售目标： 开盘当月去化首推房源的80%，总销1.37亿元 至2018年9月底去化全部货量，总销约6.52亿元
首推A5~A8共四栋，属于次好产品，直面青扬路副干 道，小区两个次入口植入，属于车流/人流动线较好 的位置；总体套数较少，有利于顺利跑量
A7
A3
A8 A1 其 它
A2
2017年8月~12月加推A1~A4 四栋共116套房源
A1~A4四栋楼项目套数较多，小面积总价低；未来直 面一期小区主入口；加上奥特莱斯招商入驻直接增加 性价比，实现顺利销售
具体城市规划 兰山城区——城市的经济和商贸物流中心、历史文化
名城核心区；
罗庄城区——城市的主要工业基地，以能源、建材、
化工、纺织、工业和高新技术产业为主体；
河东城区——城市的航空港和大型物资集散中心，以
仓储转运、批发贸易、大型基础设施基地和滨水居住区 为主体
南坊新区——城市未来的行政中心、文化娱乐中心、
2
本 案
1
3
1、城建时代广场
2、华东塑料市场 3、通达财富广场 4、兰田商业广场 5、温州服装批发市场 6、银座广场 7、国贸大厦
9
1 0
4 7 6
5
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8、临沂九州商厦
9、百脑汇数码广场 10、临沂古玩城
区域商业状况
各类沿街专业市场为主，电机、服装、小商品等业态为主
商业路段 业态及消费人群
是目前区域较为繁华街道，以华东 国际机电城为核心，有餐饮、菜市 场、服装等零散业态，主要已机电 专业市场为主，人流量较密集 是南北连接市中心主干道，道路两 侧商业较为繁华，主要以中大型的 专业市场shoppingmall呈现，服 务于周边居民及上班族 以解放路与通达路交界银座广场及 国贸大厦为核心，东西延伸，业态 较之通达路更为丰富，为周边居民 及上班族服务
累计18个月完成总销100%，总销金额约6.52亿
加推（三次剩余20%+加推80%，约92套，完成约1.57亿） 加推（二次剩余20%+加推80%，约119套，完成约1.84亿）
加推（一次剩余20%+加推80%，约115套，完成约1.74亿）
首推（80%，约90套，完成约1.37亿）
2017年3月
8月
2018.2~6
2018.7~9
总计
46596.89
416
652356460
项目价格策略
适价入市，快速去化 赢得口碑，一炮而红
项目提供商业后期运营保障，为商业去化报价护航 一期成功开盘后持续对加推区域进行蓄水，适时把控销售节奏，通过区域较好位置拉动价格，实现18
个月去化项目100%
推售日期
2017.3~7
推送周期
推售套数
推售面积（㎡）
实际销售套数
实际总销金额
首推
二推 三推 四推
112套
116套 120套 68套
12258.12
12472.00 13335.73 8531.04
90
115 119 92
137290944
174009136 184281776 156774604
2017.8~12
商业地产云智库 大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货 扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注
项目概况分析
城市规划发展
地理位置 临沂市位于山东省的东南部，东部连接 日照，地近黄海，西街枣庄、济宁、泰 安，北靠淄博、潍坊。
南北最大长距228公里，东西最宽度 161公里，总面积17184平方公里，是 山东省人口最多、面积最大的市。
2018年2月
7月
10月
项目整体去化目标
首推（80%，约90套）
加推（加推去化80%，约92套） 加推（加推去化80%，约115套） 加推（加推去化80%，约119套）
2017年3月
8月
2018年2月
7月
10月
销售期18个月，约4.7万平米，共416套，总销约6.52亿
2018年9月底前完成总销售额约6.52亿元（去化100%）
通达路
南坊商圈
城 西 商 圈
涑河片区商业中心
中心商圈
河 东 商 圈
02
项目区域商业分析
周边主要商业罗列
北园路是条离项目较近的东西向主干道，主要以机电专业市场+底商为主 通达路是项目连接市中心的主要通道，车流量较大；主要以各类专业市场为主，商业集中度较高 解放路是兰山区较为繁华的路段，路两侧大型商业比比皆是，商业繁华度高
极分化。 2、建议采用批次加推的方式，有效把控产品销售节凑，追求最佳利润。 3 、通过位置较好产品与位置一般产品搭配销售,以位置好产品挤压位置一般产品,实现
资源一般产品顺利销售。
项目一期商业房源体量约50000㎡，共416套房源；共分四次推售
A5
A6
A4
2017年3月~7月首推A5~A8 四栋共112套房源