我国房地产金融政策的价格效应研究

我国房地产金融政策的价格效应研究摘要：本文以2009年中国房地产市场过度繁荣，房价扶摇直上为背景，对政府在2010-2011年间实行的金融类宏观调控的进行研究，观察政策的有效性和时效性。以期能得出具有意义的结论，为完善房地产市场的宏观调控提出建设性的意见。有别于以往的研究，本文将搜集自2009年以后的房地产市场的价格数据和国家金融调控政策，运用了相关的理论分析、规范研究和实证研究相结合的方法，结合多个典型城市的市场的不同表现形式，分析我国房地产市场的政策前后的效应。在研究的基础上，针对完善我国房地产市场宏观调控提出了政策性的建议。

关键词：房地产国家金融政策价格效应

一、绪论

（一）选题背景

房地产业是我国重要的支柱产业，它具有资金量大、产业链条长、涉及面广等特点，与国民经济活动有较大的相关性。自2009年年初，中国依靠4万亿的财政刺激计划走出了金融危机的低谷，经济复苏，房地产复苏的尤为迅速。

2009年全年我国房地产市场转好。但是，我国保持高增长速度的同时也产生了一定的问题。2009年下半年房价一路走高，我国政府明确提出需要控制膨胀式上涨的房地产价格，在一季度房价上涨近似12%。就目前房地产发展的现状，房地产业已经超过了经济自动调节的能力范围内，国家务必要在一定程度上对房地产行业进行

宏观调控。

（二）研究目的

房地产业在全国经济发展的格局中处于支柱型产业，地位重要，房地产业的动荡会给国民经济带来沉重的打击。由于我国正处于经济和社会的重要转轨时期，保障经济领域的健康发展更显重要。因此，我国社会在对待改革和发展的问题上势必需要我们探究商榷寻找到合适的政策来保持我们经济增长的同时，又能有效的促进人民和谐，社会的稳定。本文通过对金融政策实施后的效果和事实进行评估，并借鉴国内外政府在房地产调控的理论和经验，对今后我国完善调控房地产市场提出政策建议。

（三）房地产市场调控理论综述

本文是重点对于国家宏观政策对房地产的调控效果分析。参阅了2005年至今国内学者对房地产市场的宏观调控影效果的研究和观点。按照结论主要可分为两大类：

第一类是认为国家宏观政策政策对于控制房价并无实际效果。这类研究主要有：刘雪梅，陈森峰等学者研究得出利率上升的调控措施具有一定的价格泡沫挤出效应，从而会在一定程度上放缓房地产价格的上涨速度，但并不能改变房价上涨的总体趋势。作者认为在目前我国金融市场并不发达和完善，并处在较强的管制的情况下，虽然房地产价格与利率有一定的反向关系，但利率的调整对房地产市场的调控作用是非常有限的。

另一类学者则是认为金融政策能够比较有效地调控房地产价

格。此类研究主要有：刘明、刘斌等学者认为，发现利率能够在一定程度上影响房地产价格的长期平均涨幅，并且从短期来看，利率变动对于当期房价有很大调控作用。作者认为虽然国内学者的研究涉及了房地产市场的各个方面，并取得了一些成果，但就利率政策，货币政策等金融政策与房地产价格之间的影响关系问题尚未能形

成系统化理论框架系。

二、我国房地产金融政策措施

（一）我国宏观政策的背景

2009年中国房地产市场动荡剧烈。在年初，为了刺激经济在金融危机重创后的复苏，国家制定了宽松的货币政策，房地产市场开始回暖，开启了继2007年之后的新一轮购地高潮。在此后一年时间里房价一路走高，到达年末的时候我国房地产市场已经非常火爆，超出了理性范围，偏离了合理的发展轨道。在09年底，国家决定遏制“过热”的楼市。

（二）现阶段我国房地产金融政策综述

我国运用了金融政策，土地政策等一系列手段来控制房价，努力使房地产市场降温。本文重点研究的是国家金融方面的措施对房地产价格的控制作用。

2009年12月9日，国务院常务会议决定，恢复营业税免征期至五年。五天后，国务院再次就促进房地产市场健康发展，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大措施，并且明确表态要“遏制房价过快上涨”。

2010年1月份由“国十一条”引发第一轮调控，紧接其后“国四条”、“新国四条”、“国十条”、相继出台，房地产政策调控力度史无前例。下半年，上调准备金率、加息等政策继续密集出台带动了第二轮房地产市场的调控。一年内中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率6次，上调金融机构存贷款基准利率2次。

2011年，国家在去年的基础上继续打压房价，进一步控制房地产市场的扩展。中国人民银行一年之内上调金融机构存款准备金率5次，同时还4次上调金融机构的存贷款基准利率，进一步遏制房价。

三、2010-2011年实际价格效应分析

（一）房屋价格状况

2010年我国房地产业还是保持了去年上涨的趋势，全国几大部分地区的房地产市场还是处在上涨的局面。一线城市房价调控目标集中出台，相比去年虽然房价上涨，但涨幅减缓，大部分地区涨幅控制在5%到10%之间。并且，非居住性住房的价格涨幅相对居住性房屋而言更为小幅。特别是广州，新建普通住房价格与去年相比稳中略微有降。北京、上海等大部分城市目标一致，即2010年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度gdp增速或人均可支配增幅为参照。二三线城市看长趋势大，房价不但没有下降反而在后半年有明显提高。特别是海口，太原等地区，价格增长率都达到了两位数以上，同时，随着月份的推移，价格上涨率也有一个攀升。

2011年，在国家一系列宏观调控政策的影响下，全国大部分地

区房屋销售价格过快上涨趋势得到了有效控制。国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数显示，至 2011年四季度，全国主要大中城市的房价下降的城市逐月增多。到10月份，有34个城市新建商品住宅销售价格环比有所下降，11月份有49个，12月份有52个。同比价格下降的城市逐月增多，大部分重点城市新建商品住宅销售价格的涨幅放缓。10月份同比涨幅回落的城市有59个，价格下降的城市有2个；11月份涨幅回落的城市有61个，价格下降的城市有4个；12月份涨幅回落的城市有55个，价格下降的城市有9个。

（二）土地价格状况

2010年由于房地产市场的火爆以及在2009年开发商积累了大量的资金，因此使得住宅用地成交价格继续保持较大幅度的增长。全国大部分城市土地价格都保持一个上涨的强劲的势头。例如北京，在2010年共成交经营性用地144 块，总用地面积1115.8 公顷，与上年相比增长达到两位数。共成交工业用地131 块，总用地面积946.1 公顷，与去年相比增长幅度也相当惊人。

2011年，受国家政策的影响，市场销售低迷，房地产开发商投资明显降温，平均地价水平低于上年。全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长2.6%，增幅比上年有所回落。土地成交价款8049亿元，比上年下降1.9%。平均每亩地成交价款为131万元，比上年减少6万元。据统计局数据表明70个重点城市房地产开发企业土地购置面积大部分和土地成交价款都比上年