[学习]房地产行业投资策略

[学习]房地产行业投资策略
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•行业
•美元贬值与中国房价
关键假设及主要结论
假设：我们预期未来一至两年内，美元将呈 现明显的贬值趋势
结论：美元贬值改变全球资金流动和投资者 预期，中国房价可能因此在未来12个 月内重演2005-2007年曾经出现的状况
为什么美元将要贬值？
我们宏观及策略研究部门认为，美国政府采取的 “定量放松”的货币政策刺激经济的后果将导致 新一轮的流动性泛滥，而美国经济一两年内还看 不到重新增长的动力，因此美国经济出现“滞账 ”的可能性在加大。
估值水平 NAV的折价率 相对市场的PE、PB
催化剂来自于政策与楼市表现
•图：房地产板块及万科每月的相对表现
•资料来源：WIND、光大证券研究所
预测市盈率略高于平均值
•图：A股四大住宅开发商的预测市盈率变化
•资料来源：WIND、光大证券研究所
相对市盈率接近上轨
•图：A股四大住宅开发商的相对市盈率变化
对重估价值（NAV）的影响
业绩弹性与适用增值税率有关
•表、房价涨幅对净利润的影响
•资料来源：光大证券研究所
万科的业绩弹性约为3倍
•表、房价变化对万科业绩的影响
•资料来源：光大证券研究所
价值弹性同样与适用增值税率有关
•表、房价涨幅对NAV的影响（动态算法）
•资料来源：光大证券研究所
万科的价值弹性约为1.5倍
•现房
– 新房市场库销比、存量市场的空置率
•在建项目 – 在建项目相对于销售量的倍数
•土地储备 – 土地储备相对于销售量的倍数
供应层面的影响因素
现房消化周期持续下降 土地供应：一线城市稀缺，二三线城市充足 开发商：资金压力缓解，预期转为乐观
短期库存迅速下降
•图、全国主要城市新建住宅可售面积消化时间
•表：上海平均房价负担能力变化
•资料来源：光大证券研究所
北京房价潜力涨幅15%
•表：北京平均房价负担能力变化
•资料来源：光大证券研究所
深圳房价潜力涨幅10%
•表：深圳平均房价负担能力变化
•资料来源：光大证券研究所
广州房价潜力涨幅10%
•表：广州平均房价负担能力变化
•资料来源：光大证券研究所
怎样衡量房屋的库存？
•资料来源：Bloomberg、光大证券研究所
利率维持在低位
•图：住房按揭贷款利率
•资料来源：光大证券研究所
负担能力因利率下降而改善
•图：利率与月供支出比的变化
•资料来源：光大证券研究所
10-10年，全国房价潜力涨幅10%
•表：全国平均的房价负担能力变化
•资料来源：光大证券研究所
上海房价潜力涨幅15%
如果上述观点成立，将会出现全球投资者集中抛 售美元和美元资产的情况，从而加大了美元贬值 的速度和幅度。
美元将趋势性下跌
•图：美元指数
•资料来源：Bloomberg、光大证券研究所
美元贬值如何影响中国房价？
•图：美元贬值对中国资产价格的影响途径
•资料来源：光大证券研究所
与05-07年的情况有类似之处
•资料来源：WIND、光大证券研究所
重点公司盈利预测及估值
•4
•附录
•区域市场数据分析
上海
•图：上海新建住宅日均成交量变化
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
上海
•图：上海新建住宅可售面积及消化时间
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
杭州
•图：杭州新建房日均成交量变化
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
•表、房价变化对万科重估净资产的影响（净态估算）
•资料来源：光大证券研究所
公司之间的比较
“仓位”轻重：可售资源相对公司规模的多少 资产配置：城市布局、项目类型及所处地段 投资开发能力
土地储备及盈利能力
•图：主要开发类上市公司的土地储备及盈利能力
•资料来源：光大证券研究所
区域布局的比较
•图：主要开发类上市公司的土地储备的区域分布
个股推荐
“仓位”：招商、保利、苏宁环球、栖霞建设 资产配置：
上海：中华企业 北京：首开、北京城建、亿城股份等 深圳：深振业、深长城等 杭州：滨江集团 推荐组合：保利、招商、中企、滨江、新湖 短期推荐：亿城股份、福星股份
•3
•投资策略
•行情在犹豫中发展
可能影响地产股走势的因素
催化剂 政策 楼市走向
深圳
•图：深圳新建商品住宅可售面积及消化时间
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
广州
•图：广州新房每月成交量及变化
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
武汉
•图：武汉新房每月成交量变化
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
重庆
•图：重庆新房每月成交量变化
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
长沙
•图：长沙新房每月成交量变化
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
wk.baidu.com
•注：消化时间=可售面积/三个月移动平均月销量，单位为月 •资料来源：各城市房地产交易中心、光大证券研究所
房地产投资大幅跳水
•图、全国房地产投资同比增速
•资料来源：CEIC、光大证券研究所
新开工增速持续低迷
•图、商品房新开工面积同比增速
•资料来源：CEIC、光大证券研究所
在建规模增幅下降
•图、全国商品住宅累计在建面积同比增长率
结论
无论需求还是供应层面的影响因素，都趋于正面
我们预期，未来两年全国房价每年上涨10%
“核心城市”+“核心地段”。我们看好土地供 应能力较弱的核心城市，包括上海、北京、杭州 等。同时，看好供应短缺的核心地段和稀缺资源 项目。
•2
•公司
•总体影响和公司比较
房价上涨对开发商的影响
对10、10年盈利预测的影响
货币供应领先于资产价格
•图：广义货币供应M2的同比增速
•资料来源：光大证券研究所
台湾地区早期的例子
•图：台湾地区的M2同比增速与房价涨幅
•资料来源：光大证券研究所
2005-07年间的资产价格膨胀
•图：中国广义货币供应
•资料来源：Bloomberg、光大证券研究所
中国家庭的流动资产继续增长
•图：中国家庭的流动资产规模估计
杭州
•图：杭州新建商品房可售面积及消化时间
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
南京
•图：南京新建商品住宅日均成交量变化
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
南京
•图：南京新建商品住宅可售面积及消化时间
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
北京
•图：北京新建住宅日均成交量变化
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
北京
•图：北京新建商品住宅可售面积及消化时间
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
天津
•图：天津新建商品住宅日均成交量变化
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
深圳
•图：深圳新建商品住宅日均成交量变化
•资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所
•资料来源：CEIC、光大证券研究所
短期下滑势头有所遏制
•图、全国商品住宅单月在建面积同比增长率
•资料来源：CEIC、光大证券研究所
土地储备负增长
•图、全国土地购置与开发面积累计同比增速
•资料来源：CEIC、光大证券研究所
土地储备处于净消耗状态
•图、全国土地购置与开发面积累计数的比值
•资料来源：CEIC、光大证券研究所