房地产投资策略分析

教学形式
双方相互交流、讨论 案例分析 大作业
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
课程内容安排
房地产分析概论 房地产投资三要素分析 房地产投资收益分析 房地产投资风险分析 房地产投资的成本分析 房地产投资的对象分析 房地产投资策略分析
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房地产投资目标利润分析
--研究目标利润与成本、开发量之间的关系
– 目标利润与开发量的关系
Qx
E CF P Cx
Qx —目标利润开发量
E —目标利润
CF —固定成本：企业管理费，地价，配套设施费等 P — 单位价格
Cx — 单位变ຫໍສະໝຸດ Baidu成本：建筑安装工程费等
P') Cx)
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单位变动成本变化引起的开发量变 化
Qx
E CF P Cx'
E CF P Cx
(E
CF
)(C
' x
Cx )
(
P
C
x
)(
P
C
' x
)
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固定成本变化引起的开发量变化
新区开发 旧区开发 城市房产开发 房产开发 土地开发和房屋开发的一体化 房地产销售与物业经营 土地使用权有偿转让 房屋销售 物业经营
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房地产中介服务 法律咨询 价格评估 经纪公司及经纪人
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– 我国房地产业的发展 1978年以前:无偿、无限期的行政划拨 以土地出让为特征的初级阶段 以商品房形成上市的发展阶段(90年以 后）
– 房地产业的基本经济活动 城市土地开发 土地开发 地产市场的二个层次
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等
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房地产投资与房地产业 – 生产环节与房地产投资
获取土地 开发土地 房地产开发 – 流通环节与房地产投资 – 消费环节与房地产投资
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第五节 房地产投资目标分析
房地产投资的主要目标
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公共建设所到之处 政治经济信息 追随大投资者 – 风险收益适当 “一三法则”
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– 优化投资结构 风险大的项目与风险小的项目的比 例关系 投资期长的项目与投资期短的项目 的比例关系 投资额大的项目与投资额小的项目 的比例关系
– 积极稳妥投资 积极：稳妥=4：6
房地产投资经济分析
深圳大学管理学院 崔世娟
教材： – 房地产投资分析，石海均主编， 大连
理工大学出版社。 参考书： – 房地产投资分析，潘蜀健等，高等教育
出版社。 – 房地产投资决策分析，盖伦•E •格里尔
等著，龙胜平等译，上海人民出版社。
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第四节 房地产投资分析的目的 及其研究内容
目的 – 归纳总结房地产投资规律 – 分析研究房地产投资运作技巧 – 指导规范房地产投资活动 – 减少投资浪费增大投资效益
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研究内容--5W1H问题 – Why--目的、目标分析 – What--投资类型、特征、质量、对象 – Where--地点(地段分析) – When--时间(时机分析) – Who--人--投资形成条件 – How--方法--原则，受益，成本，利润
目标：获取利润，无形收益，社会效益，环境效益。
– 投资本金的安全性 安全性较高：政府机关办公大楼等 安全性较低：新旅游区商场投资等
– 投资对象的变现性 易于出手的房地产项目变现性高
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– 投资对象的收入 现期收入：高风险高收益的项目 远期收入：升值潜力大的拟开发区 投资
房地产投资形成的条件 – 投资者有投资房地产的愿望 – 投资者有可供投放的资金 – 投资者找到了投资机会 – 投资者有满意的预期回报
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第二节 房地产投资特征和原则
特征分析 – 优点
有形的投资 通货膨胀中的保值手段 易于融资性 具有优越税收收益 投资回报高 收益的多重性 房地产的非同质性
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– 目标利润的灵敏度分析 单位售价变化引起的开发量变化
Qx
E CF P' Cx
E CF P Cx
(E
CF )[(P Cx ) (P' (P Cx )(P' Cx )
Cx )]
(E CF )(P (P Cx )(P'
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– 利用财务杠杆 以小博大
– 发挥特色优势 环保概念，工薪概念，网络概念等
– 战略重于战术
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房地产投资与投机的关系
– 共同点：目的相同 对象相同
– 不同点
投机
投资
风险不同： 高
Qx
E CF' P Cx
E CF P Cx
CF' CF P Cx
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第六节 房地产投资运作过程
房地产投资项目一般由以下几个相互衔接的 阶段构成：
1、收集信息阶段； 2、项目可行性研究阶段； 3、取得土地使用权阶段； 4、制订项目发展计划阶段； 5、项目投资实施阶段； 6、房地产销售阶段；
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– 市场需求 现实景气目标高 预测乐观目标高
– 房地产供给竞争情况 供给量大（小）目标低（高）
– 贷款问题 贷款额大目标高 贷款利率大目标低
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– 收入增长 国民收入、工资收入增长快目 标高
– 投资：企业和个人以获得未来利益为 目的，投放一定的货币或实物，用以 开发经营某项事业的行为。
– 房地产投资 房地产投资目的 房地产投资的代价 房地产投资是房地产开发与经营的 基础，结果是形成新的房地产使用 价值。
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房地产投资的类型划分 – 按投资来源分
– 物价水平 物价上涨大目标高
– 储蓄水平： 储蓄额高目标高 储蓄比率大、储蓄利率高目标底
– 投资项目的选择
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房地产投资目标的参考数据 – 杠杆作用：用借款来加大收益或亏损 –例 – 结论
借款利率<投资收益率，则杠杆作用 对借款者有利，借款越多，赚的越 大。 借款利率>投资收益率，则杠杆作用 对借款者不利，借款越多，赚的越 少，亏损越多。
– 对通货膨胀的防护能力
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房地产投资目标的制约因素 – 投资能力大小：可用资金大（小）
目标大（小） – 投资经验：经验丰富目标高 – 承担风险
投资本身风险高目标低（保守） 投资者愿承担的风险高目标高 – 投资回报预期 预测结果乐观目标高 预测结果把握不大目标低
自有资金 银行资金 集资 利用外资 财政拨款 预收收入 承包商带资承包
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– 按投资对象分 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营投资 房地产中介服务投资 物业管理服务投资
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第一章 房地产投资分析概论
第一节 房地产投资形成条件 相关概念 – 房地产:房屋建筑部分（房产）与建筑 地块（地产）的统一体。 – 物业：单元性的房地产 – 房地产业：从事房屋、土地开发、经 营管理及中介服务的独立行业。
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– 房地产与其他工业品的区别 房地产位置的固定性 房地产的单一性 房地产的耐久性 房地产与其他行业的关系密切 房地产的增值性、保值性和相互影 响性
房地产投资原则 – 市场需求原则
近期需求：1-2年：实力弱，守业型 远期需求：〉2年：实力强，开拓型 主动需求：市场已提出需求 被动需求：引导市场消费需求
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– 准备充分：详细周密的可行性分析 – 投资规模程度
投资规模与回报率的关系 – 背靠大树原则
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– 缺点 投资量大，支出集中性强。 投资合作性强 投资回收期长 投资风险大 投资技巧性强 投资流动性差 投资的固定性
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房地产投资特征的意义 – 分析问题、解决问题、理论研究。
低
依据不同： 感性 理性
出发点不同： 侥幸 脚踏实地
限制不同： 有限制 鼓励保护
褒贬不同： 贬责 褒奖
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第三节 房地产投资环境
政治环境：国家及地区政权的稳定性及政 策的连续性 社会环境：社会文化、宗教、家庭、消费 经济环境：宏观环境与微观环境 法律环境：法律的完备性、稳定性及投资 争议仲裁的公正性 自然环境：地理位置、气候、地质水文等