房地产培训课程中国商业地产战略投融资策略67PPT

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IPO
绿鞋期权 股票发行
确定发行价格
编制募股文件
申请股票发行 路演
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分拆上市
上市母公司
上市母公司
公众股东
子公司A 子公司B
分拆上市前
子公司A 上市公司B
分拆上市后
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买壳上市
股东A
控股
其他股东
上市公司
买壳上市前
股东A
股份
现金
股东B
其他股东
控股
上市公司
买壳上市后
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企业的上市与重组 企业上市重组的模式设计
资本
单一式经营，风险集中
内向式经营，在既定范 围内自我配套 实物性产品
运营手段
加速资本流动周转，使 销售商品以创造利润 投资增值
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四、资本运营的意义及推动力 资本运营使资源配置跨进更高境界 资本运营应具有财富的放大效应 资本运营推动企业经营思想的创新 资本运营催生国际化企业 资本运营最大化的发挥人力资源的作用
中国商业地产战略投融资策略
演讲人： 中国人民大学 中国易学风水研究院
鲁炳全 特聘教授 研究员
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1、现状(situation) 两大一单
自有资金加大（High equity）, 土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多
次封顶）或取消、银根紧缩 房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、
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2、企业资本运营的主要内容
金融资本运营 产权资本运营 无形资本运营
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金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较
项目
金融资本运营
产权资本运营
无形资本运营
运营对象 运营方式
有价证券（债券、 产权：对企业财 专利权、非专利
股票）及其衍生 产的占有、使用、 技术、商标、著
品（期货期权） 收益和处置权
二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备
两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。
在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。
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三、生产经营与资本运营对比
对比内容
资本运营
生产经营
收益
倍增长式增长
累加式增长
风险 运作方式 运营对象
多元化经营，风险大大 分散 开放式经营，协作性高
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企业的收购与兼并
企业并购模式的设计 企业并购的操作和程序 企业并购必须重视的问题 企业并购的回顾与趋势 企业并购案例分析
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企业并购必须重视的问题 制定恰当的并购战略 建立并购联盟 控制交易成本 充分重视并购后的文化整合 充分重视并购后的人事整合
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企业并购的回顾与趋势 ➢ 我国企业并购的历史回顾 ➢ 我国企业并购的发展趋势及特点 ➢ 国际企业并购的几个发展阶段及 趋势
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4、企业的上市与重组
概述：企业上市的基本条件 企业上市重组的模式设计 企业上市资产重组的内容及操作要点 现有企业改制的操作程序 企业上市重组与企业整合 借壳上市的意义、财务、模式、操作 企业上市重组案例分析
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组建IPO小组
尽职调查
上市前重组
发行人与主承 销商双向选择
制定发行方案
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3、与外国资金对接（谈多成少）
形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产
对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资（土地开发）、信托、借贷
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提纲
中国资本市场的投资机会回顾与展望 企业资本运营基本理念与实证分析 房地产企业与资本运营
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中国资本市场的 投资机会回顾与展望
扩张性重组 收缩性重组 结构性重组
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企业兼并收购
收购方
并购是扩张性重组
出售方
并购是收缩性重组
反收购方
并购是结构性重组
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扩张性重组的一般流程
聘请中介机构 确定并购动因和买主类型
评估并购风险 选择合适的交易规模
筛选候选企业 首次报价
与目标公司接触 尽职调查 谈判 融资
签署法律文书 并购后的整合
政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开 发风险、法律风险 融资渠道单一（mono-financing）
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2、应对措施：三个创新一个保障
金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投 入房地产（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg.
制度创新：产权制度、法律制度、金融制度 企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务 安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力
作权及商誉等
股票交易、债券 交易和期货、期 权交易
对产权进行转让 与收购；实现产 权形态的转变， 使资产在实物形 态与货币形态之 间转换
同有形资本结合， 实现有形资本增 值
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3、企业的收购与兼并
企业兼并收购的法律含义 企业并购的意义 企业并购的类型
—— 横向并购 —— 纵向并购 —— 混合并购
1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望
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中国资本市场投资机会回顾之一
国债流通市场的缺位使国库券的地下交易 形成暴利
股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大 财富效应
内部职工股使少部分人先期在股票市场淘 金
宏观经济形势的变化使国债期货产生多空 激烈博杀中国个体亿万富翁产生
国有股减持与国有资产转让 资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投
资收益（避险工具与指数期货） 管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积
累 树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济
高成长成果
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企业资本运营基本理念与 实证分析
1、企业资本运营战略 2、企业资本运营的主要内容 3、企业的收购与兼并 4、企业的上市与重组
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Baidu Nhomakorabea
中国资本市场投资机会回顾之二
股市政策效应使转配股成为暴利产品 私企改制上市发行形成中国个人、富
人集团 资本市兼并收购造就财富神化 专家理财产生价值投资理念，蓝筹股
行情在投资理念转轮中产生 海南特区的建立与土地泡沫造就投机
者
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中国资本市场投资机会分析与展望
创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险 投资、战略投资者创造财富机会
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借壳上市的意义、模式、操作
上市公司“壳”资源的价值 上市公司“壳”资源的利用模式 企业重组与买“壳”上市 如何选择目标“壳”公司 买“壳”上市模式的设计
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1、企业资本运营战略
企业资本运营概述 怎样成为现代企业 生产经营与资本运营 资本运营的意义及推动力
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一、企业资本运营概述
资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配、使用、组合、命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。
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