房地产培训课程中国商业地产战略投融资策略67PPT
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地产行业投资测算培训PPT共11
25
风险防范措施制定
建立完善的风险评估机制，对融资过程中可能出现的风险进行全面分析 和预测。
针对不同类型的风险，制定相应的防范措施，如设置止损点、建立风险 储备金等。
2024/1/28
加强企业内部管理和财务透明度，提高投资者信心和企业声誉。同时， 积极与投资者沟通，及时披露相关信息，降低信息不对称带来的风险。
净现值（NPV）
预测项目未来现金流并折现至当前时 点的价值总和，用于判断项目可行性 。
敏感性分析
通过改变关键参数，观察投资测算结 果的变化，以评估项目风险。
10
土地获取成本分析
03
与估算
2024/1/28
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土地获取方式及成本构成
土地获取方式
包括招拍挂、协议出让、 划拨等，不同方式对应不 同的成本构成和获取难度 。
4
政策法规影响因素
01
02
03
土地政策
土地供应、土地利用规划 、土地出让方式等政策对 地产行业具有重要影响。
2024/1/28
房地产调控政策
限购、限贷、限售等调控 政策对地产市场需求和价 格具有直接影响。
税收政策
房产税、土地增值税等税 收政策调整对地产行业盈 利能力和市场预期具有重 要影响。
5
市场竞争格局分析
03
04
动态投资测算方法
考虑资金时间价值、风险因素等，结果更 为精确
05
2024/1/28
06
适用于详细评估及优化投资方案
9
关键指标解析
投资回报率（ROI）
反映项目投资收益水平，ROI = 年收 益 / 投资总额。
内部收益率（IRR）
衡量项目投资效率，反映项目现金流 的盈利能力。
房地产策划师基础知识培训讲义课件
房地产策划师职业道德是社会道德意识形态的重要组成部 分之一，是社会为了调整房地产策划师之间以及房地产策 划师与顾客及社会之间的关系，要求房地产策划师遵循的 行为准则。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
2、房地产策划师职业道德规范
房地产策划师职业道德规范是房地产策划师在房地产策划 服务工作中所应遵循的特定的行为规范。
房地产策划师职业道德规范源于并高于房地产策划师的道 德生活和职业实践，它从房地产策划行业及职业要求和社 会公众利益出发，经过概括而形成。它是对房地产策划师 的最低道德要求。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
房地产策划师的职业道德规范包括以下两大方面：
（1）要以为人民服务为核心
“社会主义道德建设要以为人民服务为核心” 。
（5）对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认 识
策划师对各种营销理论、微观经济理论应能游刃有余地熟 练运用。历史上的各种营销理论如市场细分理论、市场定 位理论、独特销售主张、个性化营销、服务营销、深度营 销、网络营销、品牌营销、直效营销、客户关系营销、整 合营销传播、生活形态行销、体验经济营销等。这些营销 理论都在特定的市场条件下对市场营销产生过重大影响。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
第二节 房地产策划师职业素养
1、房地产策划师职业基本知识结构
（1）企业策划知识 企业的任何决策应在策划以后进行，这是避免决策失误的
有效途径。 “策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行
为”。 在策划过程中，能影响管理者的决策、意见、方向等问题，
决策后又以策划保证决策的成功实施。
房地产策划策划师经常出现跨地域策划的情况，他们对某 个城市的民情风俗的认识可能存在某种差距，这就要求在 策划之前应做好详细的市场研究工作。市场调研不是简单 的人口、GDP、购买力、交通、地段等可量化的指标，更 包括特定城市、区域的心理特点、生活习惯、审美情趣等 不可量化的因素。而且后者往往更加深刻的影响着消费者 对某一房产的购买行为。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
2、房地产策划师职业道德规范
房地产策划师职业道德规范是房地产策划师在房地产策划 服务工作中所应遵循的特定的行为规范。
房地产策划师职业道德规范源于并高于房地产策划师的道 德生活和职业实践，它从房地产策划行业及职业要求和社 会公众利益出发，经过概括而形成。它是对房地产策划师 的最低道德要求。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
房地产策划师的职业道德规范包括以下两大方面：
（1）要以为人民服务为核心
“社会主义道德建设要以为人民服务为核心” 。
（5）对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认 识
策划师对各种营销理论、微观经济理论应能游刃有余地熟 练运用。历史上的各种营销理论如市场细分理论、市场定 位理论、独特销售主张、个性化营销、服务营销、深度营 销、网络营销、品牌营销、直效营销、客户关系营销、整 合营销传播、生活形态行销、体验经济营销等。这些营销 理论都在特定的市场条件下对市场营销产生过重大影响。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
第二节 房地产策划师职业素养
1、房地产策划师职业基本知识结构
（1）企业策划知识 企业的任何决策应在策划以后进行，这是避免决策失误的
有效途径。 “策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行
为”。 在策划过程中，能影响管理者的决策、意见、方向等问题，
决策后又以策划保证决策的成功实施。
房地产策划策划师经常出现跨地域策划的情况，他们对某 个城市的民情风俗的认识可能存在某种差距，这就要求在 策划之前应做好详细的市场研究工作。市场调研不是简单 的人口、GDP、购买力、交通、地段等可量化的指标，更 包括特定城市、区域的心理特点、生活习惯、审美情趣等 不可量化的因素。而且后者往往更加深刻的影响着消费者 对某一房产的购买行为。
房地产企业融资ppt课件
2024/1/26
9
债券发行
企业债
由企业发行的债券，投资 者购买后成为债权人，享 有固定收益。
2024/1/26
公司债
上市公司发行的债券，通 常具有较高的信用评级和 较低的融资成本。
可转债
具有转换为股票权利的债 券，为投资者提供多种选 择。
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信托计划及其他创新产品
信托贷款
信托公司向企业提供的 贷款，通常具有较灵活 的融资条件和较高的融
信用风险
评估借款方的还款能力和意愿， 建立严格的信贷审批流程。
流动性风险
确保足够的现金流以应对短期债 务和突发事件，建立流动性应急
预案。
2024/1/26
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案例分析：高风险项目应对策略
2024/1/26
01
案例一
某房企通过高息借贷进行高风险项目投资，最终因资金链断裂导致项目
失败。应对策略：在项目投资前进行充分的市场调研和风险评估，制定
风险与挑战
如何应对PPP模式中的潜在问题
2024/1/26
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产业链上下游企业间合作模式探讨
房地产企业与金融机构合作
融资创新与风险管理
房地产企业与建筑企业合作
共建产业链生态圈
2024/1/26
房地产企业与其他相关企业合作
拓展业务领域，实现多元化发展
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案例分析：跨界合作实现共赢局面
01
02
03
04
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未来发展趋势预测及挑战应对建议
2024/1/26
房地产市场趋势分析
结合宏观经济形势、人口变化、城镇化进程等因素，预测房地产 市场未来发展趋势。
行业挑战及应对策略
分析房地产行业在发展过程中可能面临的挑战，如市场波动、政策 调整等，提出相应的应对策略。
2024版房地产培训ppt课件完整版
限购限贷政策
政府通过实施限购和限贷 政策，控制投资投机炒房， 稳定市场秩序。
土地供应政策
土地供应是房地产市场的 基础，政府的土地供应政 策直接影响房地产市场的 供求关系和价格水平。
税收政策
政府通过调整房产税、土 地增值税等税收政策，调 节房地产市场的发展速度 和方向。
未来发展趋势预测
智能化发展
绿色化发展
案例分析
结合具体项目案例，分析融资渠道的选择和融资成本优化措施的 实施过程及效果。
绿色建筑与可持续发
05
展在房地产行业应用
绿色建筑概念及标准解读
绿色建筑定义
遵循节能、环保、可持续发展原则，在建筑全寿命周期内， 最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供 健康、适用和高效的使用空间。
绿色建筑评价标准 包括节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利 用、节材与材料资源利用、室内环境质量、运营管理六类 指标。
房地产项目策划与定
02
位
项目前期策划工作流程
明确项目目标
确定项目的投资目标、 市场定位、产品规划等
关键要素。
组建项目团队
根据项目需求，组建具 备专业知识和经验的策
划团队。
市场调研
收集项目所在区域的市 场、政策、竞争对手等 信息，为项目策划提供
数据支持。
制定项目计划
根据项目目标，制定详 细的项目计划和时间表。
市场调研与数据分析方法
市场调研方法
采用问卷调查、访谈、观察等方 法收集市场信息。
数据分析方法
运用统计分析、趋势分析、竞争分 析等方法对收集的数据进行处理和 分析。
市场预测
基于历史数据和市场趋势，运用预 测模型对项目所在市场进行预测。
房地产投融资方法及风险管理课件
例如，通过购买利率期货或期权，可以锁定未来的利率 水平，从而降低利率波动对房地产投融资成本的影响。
06
房地产投融资案例分析
成功案例一：万科集团投融资策略分析
总结词
多元化融资渠道
详细描述
万科集团在投融资方面采取了多元化的策略，通过股权融资、债券融资、合作开发等多 种方式，降低融资成本，优化资本结构。
02
房地产投资方法
直接投资
01
直接投资是指投资者直接参与房 地产开发或购买房地产物业的过 程，包括土地购置、房地产开发 和物业经营等。
02
直接投资需要投资者具备足够的 资金实力和项目管理能力，同时 需要面对较高的风险和不确定性 。
股权投资
股权投资是指投资者通过购买房地产 公司的股票或股权来获得房地产资产 收益的一种方式。
股权投资的优势在于可以通过分散投 资降低风险，同时享受房地产市场的 长期增值潜力。
REITs投资
REITs（房地产投资信托基金）是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购 买、经营和管理房地产资产，为投资者提供与房地产相关的投资收益。
REITs的优势在于能够提供相对较低的风险和稳定的收益，同时具有较好的流动 性。
特点
房地产投融资具有资金需求量大 、周期长、风险高等特点，需要 借助各种投融资工具和手段来筹 集资金。
房地产投融资的重要性
促进经济发展
优化资源配置
房地产投融资对经济发展具有重要推 动作用，能够带动相关产业的发展， 增加就业机会，促进经济增长。
房地产投融资能够引导社会资金流向 ，优化资源配置，提高资金使用效率 。
成功案例二：碧桂园项目融资模式解析
总结词
高效的项目管理
详细描述
房地产培训课程-中国商业地产战略投融资策略-67课件(1)
过剩
环境责 任管理
贷款控 制
住房补 贴
国内哪个 市场有机 会
市场风险 如何
发展战略 如何管理
针 对 全 大规模的市 国 市 场 ，场中心高档 地 区 特 物业 色开始 形成 国 际 化 智能化多功 趋势 能物业
国 际 化 智能化多功 趋势 能物业
寿险 公司 的加 入
企业 重建 与重 组
过剩 收缩 恢复
形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产
对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资（土地开发）、信托、借贷
提纲
中国资本市场的投资机会回顾与展望 企业资本运营基本理念与实证分析 房地产企业与资本运营
中国资本市场的 投资机会回顾与展望
1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望
一、企业资本运营概述
资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配、使用、组合、命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。
二、怎样成为现代企业
现代企业的总体发展战略必须具备 两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。
在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。
持 续 跨国企 多样 业 性
资料来源：《房地产市场分析方法》，郑华，电子工业出版社。 Stephen E.Roulac. The evolution of real estate decisions. The American Real Estate Society。转引于胡彬《制度变迁中的 中国房地产业》P18-19和尹哲” 演绎金融新概念——2004年地产股市投资展望”《湘财证券研发报告》。
1、投资银行的运作概述 2、房地产企业和投资银行业的结合点 3、投资银行会给房地产企业带来什么 4、房地产企业怎样与投资银行打交道 5、项目计划书
环境责 任管理
贷款控 制
住房补 贴
国内哪个 市场有机 会
市场风险 如何
发展战略 如何管理
针 对 全 大规模的市 国 市 场 ，场中心高档 地 区 特 物业 色开始 形成 国 际 化 智能化多功 趋势 能物业
国 际 化 智能化多功 趋势 能物业
寿险 公司 的加 入
企业 重建 与重 组
过剩 收缩 恢复
形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产
对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资（土地开发）、信托、借贷
提纲
中国资本市场的投资机会回顾与展望 企业资本运营基本理念与实证分析 房地产企业与资本运营
中国资本市场的 投资机会回顾与展望
1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望
一、企业资本运营概述
资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配、使用、组合、命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。
二、怎样成为现代企业
现代企业的总体发展战略必须具备 两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。
在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。
持 续 跨国企 多样 业 性
资料来源：《房地产市场分析方法》，郑华，电子工业出版社。 Stephen E.Roulac. The evolution of real estate decisions. The American Real Estate Society。转引于胡彬《制度变迁中的 中国房地产业》P18-19和尹哲” 演绎金融新概念——2004年地产股市投资展望”《湘财证券研发报告》。
1、投资银行的运作概述 2、房地产企业和投资银行业的结合点 3、投资银行会给房地产企业带来什么 4、房地产企业怎样与投资银行打交道 5、项目计划书
《房地产如何融资》PPT课件
Page 5
房地产贷款融资之——债券融资
债券融资，对中小房地产企业而言，可望不可及。由于地产项目具有资金量 大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是 十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的 发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批 程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房 地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业 来说是可望而不可及的融资方式。
Page 9
房地产商业项目融资途径之——联合开发
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种 融资方式。这种方式能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点 建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调，使双方获得 稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有 明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。
LOGO
房地产融资策略
Page 2
房地产贷款融资之——私募股权融资
在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下，房地产企业通过私募 股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为融资的主要渠道。 据香港 大公报报道，2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响， 2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而 被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择 了非上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股 1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司 股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成 了企业的融资战略。Page源自3房地产贷款融资之——融资租赁
房地产贷款融资之——债券融资
债券融资，对中小房地产企业而言，可望不可及。由于地产项目具有资金量 大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是 十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的 发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批 程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房 地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业 来说是可望而不可及的融资方式。
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房地产商业项目融资途径之——联合开发
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种 融资方式。这种方式能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点 建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调，使双方获得 稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有 明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。
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房地产融资策略
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房地产贷款融资之——私募股权融资
在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下，房地产企业通过私募 股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为融资的主要渠道。 据香港 大公报报道，2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响， 2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而 被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择 了非上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股 1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司 股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成 了企业的融资战略。Page源自3房地产贷款融资之——融资租赁
2024版房地产企业融资渠道课件
包括有追索权保理和无追索权保理。
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
27
06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
22
股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
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债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
27
06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
22
股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
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债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
第1章 房地产金融 《房地产金融》PPT课件
• 另外,信托成为房产融资新
第二节 房地产金融市场
(二)商业银行在中国房地产业发展中的地位
可以毫不夸张地说,在很大程度上,商业银行的资金支持(各 种形式的贷款)是维系中国房地产业资金链安全的主要力 量,当然房地产业的发展也给银行业的发展创造出巨大、 持续的机遇。
第三节
政策
是指国家政权机关、政党组
三是控制房地产信贷总规模,使之既能满足房地产开发经营 和居民购房的资金需求,又能防止过度膨胀,确保信贷平衡。
第三节 与房地产有关的货币政策
二、货币政策在房地产领域的应用 (一)利率与房地产资金供求关系 (二)公开市场业务与房地产资金供求关系 (三)存款准备金率与房地产资金供求关系 (四)再贴现率与房地产资金供求关系
第一节 房地产金融的基本含义
一、房地产金融的含义
劳动关 系基本 特征
第一，平等性。 第二，隶属性。
第一节 房地产金融的基本含义
二、房地产金融的分类
房地产 金融
政策性房地产金融 商业性房地产金融
具有较强的政策性和地域性,主要是与住房制度 有关的金融活动,其资金来源也具有强制性,而资 金的使用则兼具优惠性与专项性(只限住房);
与织威和的房其形地他式产社、有会标关政准治化的集地货团规币以定政权在策
一定的历史时期内,应该达 到的奋斗目标、遵循的行动 原则、完成的明确任务、实 行的工作方式、采取的一般 步骤和具体措施。
第三节 与•房货地币政产策有是关指的政货府或币中政央策银
行为影响经济活动所采取的 一、货币政策概货述币性措施,尤指控制货币供
第三节 与公 公 中 款)开开央房,是市市银地指场场行中产业上贷央有务款,通银是(关过习行指买的惯动中卖上货用央有称基币银价作础政行证再货在策券贷币
金地商业地产公司发展战略规划ppt课件.ppt
金地集团
开发为主
持有经营为主
10%
60%
40%
30%
20%
50%
和黄目前约26%的收入来自于租赁，68%的来自于开发，6%来自于酒店经营，而未来计划开发面积的10%为持有，90%开发销售，属于典型的开发为主的企业
嘉里建设33%的物业面积为自持，从资产总值来看，应在50%左右
国贸是典型的持有型公司，其所有的物业均只租不售，因此其持有物业在总资产中的比例相当高
*
金地商业地产的竞争策略
集团通过在境外买壳上市的方式，获得境外融资平台；并且集团已成立稳盛投资，为商业地产提供了更多的融资方式，这一举措是国内其他商业地产公司所不具备的 目前国内的商业地产公司主要从事常规性的购物中心或城市综合体的开发。金地商业地产在进行常规城市综合体开发的同时，积极探索有特色的、有竞争力的产品线，如与主题性商业结合的城市综合体
*
经营模式：3、合作模式
在集团已进入的区域或城市，由商业地产公司与地方公司合资组建项目公司进行开发，按持股比例进行利润分成 在集团未进入的区域或城市，由商业地产公司自行投资开发
*
产品类型：以大中型城市综合体为主
综合体的商业部分以10-15万平方米的购物中心1为主要产品；在少数经济发达的核心城市可择机建设高端写字楼或高星级酒店。 在产品定位上,以面向家庭和时尚人群为主的中高端区域购物中心为主（家庭时尚） 在经济发达城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市购物中心（精品时尚）。
*
一、发展商业地产的背景 二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设
汇报框架
*
商业地产5年发展战略目标
根据公司确定的战略，今后5年每年在商业地产领域的投资额度将保持在集团总投资额的20%。按此速度，2015年年底时商业地产公司的开业及在建物业面积应能达到300万平方米，总资产估值约为600亿。
开发为主
持有经营为主
10%
60%
40%
30%
20%
50%
和黄目前约26%的收入来自于租赁，68%的来自于开发，6%来自于酒店经营，而未来计划开发面积的10%为持有，90%开发销售，属于典型的开发为主的企业
嘉里建设33%的物业面积为自持，从资产总值来看，应在50%左右
国贸是典型的持有型公司，其所有的物业均只租不售，因此其持有物业在总资产中的比例相当高
*
金地商业地产的竞争策略
集团通过在境外买壳上市的方式，获得境外融资平台；并且集团已成立稳盛投资，为商业地产提供了更多的融资方式，这一举措是国内其他商业地产公司所不具备的 目前国内的商业地产公司主要从事常规性的购物中心或城市综合体的开发。金地商业地产在进行常规城市综合体开发的同时，积极探索有特色的、有竞争力的产品线，如与主题性商业结合的城市综合体
*
经营模式：3、合作模式
在集团已进入的区域或城市，由商业地产公司与地方公司合资组建项目公司进行开发，按持股比例进行利润分成 在集团未进入的区域或城市，由商业地产公司自行投资开发
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产品类型：以大中型城市综合体为主
综合体的商业部分以10-15万平方米的购物中心1为主要产品；在少数经济发达的核心城市可择机建设高端写字楼或高星级酒店。 在产品定位上,以面向家庭和时尚人群为主的中高端区域购物中心为主（家庭时尚） 在经济发达城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市购物中心（精品时尚）。
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一、发展商业地产的背景 二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设
汇报框架
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商业地产5年发展战略目标
根据公司确定的战略，今后5年每年在商业地产领域的投资额度将保持在集团总投资额的20%。按此速度，2015年年底时商业地产公司的开业及在建物业面积应能达到300万平方米，总资产估值约为600亿。
房地产项目投资策划培训课件
2024/6/3
15
❖ 一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资 参与成分就越大；相反，假设一个地区的投资环境 越差，如此开发企业参与该地区投资的成分就越小。 当然，上述7个因素又可分为假设干个子因素，可 以对这些子因素作进一步的“热冷〞分析。
❖ “冷热〞比照法是最早的一种投资环境评估方法。 虽然在因素的选择及其评判上有些笼统和粗糙，但 它却为后来投资环境评估方法的形成和完善奠定了 根底。同时，“冷热〞比照分析的结论也是投资者 制定投资战略、选择投资区位的重要依据。
一、房地产投资的概念
房地产投资是指国家、企业或个人为 实现某种预定的目标，直接或间接地对 房地产的开发、经营、管理、效劳和消 费所进展的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有土地开发、
旧城改造、房屋建设、房地产经营、置
业等。房地产投资是我国社会固定资产
投资的主要组成局部之一。
2024/6/3
3
二、房地产投资的特点
有尚未满足的需求，且具有较大的购置力。
当市场时机大时，它就被称为“热〞因素。
2024/6/3
12
❖ 3、经济开展与成就。
❖ 一个地区所处的经济开展阶段、增长率、经
济效率及稳定性等，是投资环境分析的重要 方面之一。
❖ 4、文化一元化。
❖ 一个地区内各阶层人民的相互关系以及风俗
习惯、价值观念、宗教信仰等方面的差异程
2024/6/3
11
❖ 冷热因素有：
❖ 1、政治稳定性。
❖ 有一个由社会各阶层代表所组成的、为广阔 人民群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和 促进企业开展，创造出良好的适宜企业长期
经营的环境。当一个地区的政治稳定性高时， 这一因素被称为“热〞因素。
房地产开发项目融资
36
一级资质（续）
• 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有 关经济类的专业管理人员不少于40人，其 中具有中级以上职称的管理人员不少于20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于4 人；
• 工程技术、财务、统计等业务负责人具有 相应专业中级以上职称；
• 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使 用说明书》制度；
29
二、房地产项目融资的渠道
1.自有资金
2.信贷资金（银行贷款）
3.证券市场资金
– 发行股票
– 发行公司债券
4.非银行金融机构的资金
5.其他机构和个人的资金
6.预2024售/7/1或7 预租收入
30
三、融资方案分析与决策
比较并挑选资金来源可靠、资金结构 合理、融资成本低、融资风险小的方案。
（一）资金来源可靠性分析
• 未发202生4/7/过17 重大工程质量事故。
37
二级资质
• 注册资本不低于2000万元； • 从事房地产开发经营3年以上； • 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以
上，或者累计完成与此相当的房地产开发投 资额； • 连续3年建筑工程质量合格率达100％； • 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上， 或者完成与此相当的房地产开发投资额；
2024/7/17
12
三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法 拥有的房地产，在不转移占有方式的前 提下，向贷款人提供债务履行担保，获 得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
2024/7/17
13
（一）个人住房抵押贷款
房地产投融资方法及风险管理课件
房地产投融资方法及风险管理课件
• 房地产投融资概述 • 房地产投资方法 • 房地产融资方法 • 房地产风险管理 • 房地产保险与担保 • 案例分析
房地产投融资概述
房地产投融资的含义
房地产投融资是指房地产开发商或投 资者通过各种途径筹集资金，以支持 房地产项目的开发和运营。
直接投融资是指投资者直接参与房地 产项目的开发和运营，如购买土地、 建造房屋、经营物业等。
市场风险
市场供需
市场需求和供应的变化可能影响 房地产项目的销售和租赁前景， 进而影响项目的投资回报和资产
价值。
市场竞争
市场竞争加剧可能导致房地产项 目面临销售和价格压力，影响项
目的盈利能力和投资价值。
宏观经济环境
宏观经济环境的变化可能影响消 费者的购买力和消费意愿，进而 影响房地产市场的需求和供应。
预售款：在楼盘预售 时，向购房人收取的 定金和房款。
银行贷款
开发贷款
银行为开发商提供的用于楼盘开发的贷款。
经营性物业抵押贷款
银行为拥有经营性物业的开发商提供的用于物业经营和开发的贷款。
个人住房贷款
银行为购房人提供的个人住房贷款。
发行债券
企业债券
开发商发行企业债券，筹集开发 资金。
可转换债券
开发商发行可转换债券，在一定 条件下可以将债券转换为股票。
财务风险
1 2 3
资金筹措 房地产项目的资金筹措方式可能影响项目的投资 回报和资产价值，不同的筹资方式可能导致不同 的财务风险。
利率风险 利率变动可能影响房地产项目的资金成本和债务 偿还能力，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
汇率风险 汇率变动可能影响跨国投资的房地产项目的成本 和收益，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
• 房地产投融资概述 • 房地产投资方法 • 房地产融资方法 • 房地产风险管理 • 房地产保险与担保 • 案例分析
房地产投融资概述
房地产投融资的含义
房地产投融资是指房地产开发商或投 资者通过各种途径筹集资金，以支持 房地产项目的开发和运营。
直接投融资是指投资者直接参与房地 产项目的开发和运营，如购买土地、 建造房屋、经营物业等。
市场风险
市场供需
市场需求和供应的变化可能影响 房地产项目的销售和租赁前景， 进而影响项目的投资回报和资产
价值。
市场竞争
市场竞争加剧可能导致房地产项 目面临销售和价格压力，影响项
目的盈利能力和投资价值。
宏观经济环境
宏观经济环境的变化可能影响消 费者的购买力和消费意愿，进而 影响房地产市场的需求和供应。
预售款：在楼盘预售 时，向购房人收取的 定金和房款。
银行贷款
开发贷款
银行为开发商提供的用于楼盘开发的贷款。
经营性物业抵押贷款
银行为拥有经营性物业的开发商提供的用于物业经营和开发的贷款。
个人住房贷款
银行为购房人提供的个人住房贷款。
发行债券
企业债券
开发商发行企业债券，筹集开发 资金。
可转换债券
开发商发行可转换债券，在一定 条件下可以将债券转换为股票。
财务风险
1 2 3
资金筹措 房地产项目的资金筹措方式可能影响项目的投资 回报和资产价值，不同的筹资方式可能导致不同 的财务风险。
利率风险 利率变动可能影响房地产项目的资金成本和债务 偿还能力，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
汇率风险 汇率变动可能影响跨国投资的房地产项目的成本 和收益，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
房地产项目融资ppt课件
定义与特点定义特点实现项目启动应对市场风险提升企业竞争力030201融资的重要性向银行申请贷款，以项目资产和预期银行贷款根据项目需求、企业实力、市场环境等因素综合考虑，选择最合适的融资选择依据通过出售公司股份或增发新股的方式，引入新的投资者，共同承担项目风险，分享项目收益。
股权融资债券融资借助信托公司的平台，设计信托产品，向社会募集资金，以项目的未来收益信托融资0201030405融资方式及选择市场规模与增长不同投资者对项目类型、投资回报和风险控制等方面有不同的需求。
投资者越来越注重项目的可持续性、环保和社会责任等方面。
银行、信托、基金等金融机构是房地产项目融资的主要投资者。
投资者类型及需求国家对房地产市场的调控政策对房地产项目融资市场有重要影响。
土地、税收、金融等相关政策法规的调整将直接影响房地产项目的融资成本和难度。
未来，政策法规将继续向规范化、透明化方向发展，为房地产项目融资市场提供更加稳定的政策环境。
政策法规影响因素融资策略制定确定融资需求分析市场环境制定融资方案融资渠道拓展01020304银行贷款信托融资股权融资夹层融资降低融资成本提高资金使用效率加强风险管理建立良好的信用记录融资成本优化项目风险评估分析房地产市场趋势，评估项目在市场波动中的风险。
对项目财务状况进行深入分析，识别潜在的财务风险。
评估项目在建设过程中的风险，如施工延误、成本超支等。
分析政策变化对项目的影响，预测潜在的政策风险。
市场风险评估财务风险评估建设风险评估政策风险评估风险防范措施市场风险防范财务风险防范建设风险防范政策风险防范设定风险预警指标，及时发现并应对潜在风险。
建立风险预警机制制定风险应对计划建立风险管理团队加强风险沟通和报告针对可能出现的风险，制定详细的应对计划和措施。
组建专业的风险管理团队，负责风险的识别、评估和应对。
定期向项目相关方报告风险状况，加强风险沟通和协作。
风险应对机制成功案例分享案例一成功因素融资策略融资策略案例二成功因素某旅游地产项目融资失败案例一失败案例剖析市场定位不准确、资金链紧张、政策调控影响失败原因重视市场调研、合理规划资金运作、关注政策动向教训产业定位不清晰、招商困难、融资结构单一失败原因某工业地产项目融资失败案例二明确产业定位、加强招商力度、拓展融资渠道教训010204经验教训总结重视项目可行性研究，确保投资决策科学合理；关注市场动态和政策变化，及时调整融资策略；建立多元化融资渠道，降低单一融资方式带来的风险；加强项目运营管理，提升项目盈利能力，为融资提供有力支持。
房地产培训课件(PPT)
促销策略与实施
促销策略：包 括价格促销、 产品促销、渠
道促销等
实施步骤：确定 目标市场、制定 促销预算、选择 促销手段、制定 实施计划、评估
促销效果
促销策略的优缺 点：价格促销可 能导致利润降低， 产品促销可能增 加库存，渠道促 销可能影响品牌
形象
促销策略的实施 要点：针对目标 客户制定方案， 合理分配资源， 保持与客户的良 好沟通，及时调
润最大化。
价格调整：根据 市场变化、竞争 态势等因素，适 时调整价格，以 保持竞争优势。
定价方法：采用 成本加成、市场 定价、竞争定价 等方法，根据具 体情况选择合适
的定价方法。
渠道选择与拓展
传统渠道：例如售楼处、中介门店等 新兴渠道：例如互联网平台、移动端应用等 拓展渠道：例如与开发商合作、开展跨界合作等 评估与优化渠道：例如定期评估渠道效果，根据市场需求及时调整渠道策略
房地产培训课件(PPT)
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汇报人：WPS
目录
Contents
01 房 地 产 基 础 知 识 02 房 地 产 开 发 流 程 03 房 地 产 法 律 法 规 04 房 地 产 投 资 分 析 05 房 地 产 市 场 营 销 策 略 06 房 地 产 融 资 与 资 金 管 理
01
汇报人：WPS
按开发程度分类： 期房、现房等
房地产市场特点
市场供给：土地资源有限，供给不足 市场需求：人口增长，需求刚性 市场价格：受供求关系影响，价格波动较大 市场周期：与宏观经济环境密切相关，具有周期性波动特征
房地产价值构成
地价：土地的价格，包括土地使用权和地上建筑物 建筑安装工程费：建筑物的施工费用 配套设施费：水、电、气、通讯等设施费用 开发管理费：开发商的管理费用，包括人员工资、办公费用等 财务费用：银行贷款利息、税费等 销售费用：广告费用、推广费用等
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34
借壳上市的意义、模式、操作
上市公司“壳”资源的价值 上市公司“壳”资源的利用模式 企业重组与买“壳”上市 如何选择目标“壳”公司 买“壳”上市模式的设计
扩张性重组 收缩性重组 结构性重组
32
企业兼并收购
收购方
并购是扩张性重组
出售方
并购是收缩性重组
反收购方
并购是结构性重组
33
扩张性重组的一般流程
聘请中介机构 确定并购动因和买主类型
评估并购风险 选择合适的交易规模
筛选候选企业 首次报价
与目标公司接触 尽职调查 谈判 融资
签署法律文书 并购后的整合
21
2、企业资本运营的主要内容
金融资本运营 产权资本运营 无形资本运营
22
金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较
项目
金融资本运营
产权资本运营
无形资本运营
运营对象 运营方式
有价证券（债券、 产权：对企业财 专利权、非专利
股票）及其衍生 产的占有、使用、 技术、商标、著
品（期货期权） 收益和处置权
资本
单一式经营，风险集中
内向式经营，在既定范 围内自我配套 实物性产品
运营手段
加速资本流动周转，使 销售商品以创造利润 投资增值
20
四、资本运营的意义及推动力 资本运营使资源配置跨进更高境界 资本运营应具有财富的放大效应 资本运营推动企业经营思想的创新 资本运营催生国际化企业 资本运营最大化的发挥人力资源的作用
中国商业地产战略投融资策略
演讲人： 中国人民大学 中国易学风水研究院
鲁炳全 特聘教授 研究员
1
1、现状(situation) 两大一单
自有资金加大（High equity）, 土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多
次封顶）或取消、银根紧缩 房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、
墓碑广告
IPO
绿鞋期权 股票发行
确定发行价格
编制募股文件
申请股票发行 路演
29
分拆上市
上市母公司
上市母公司
公众股东
子公司A 子公司B
分拆上市前
子公司A 上市公司B
分拆上市后
30
买壳上市
股东A
控股
其他股东
上市公司
买壳上市前
股东A
股份
现金
股东B
其他股东
控股
上市公司
买壳上市后
31
企业的上市与重组 企业上市重组的模式设计
24
企业的收购与兼并
企业并购模式的设计 企业并购的操作和程序 企业并购必须重视的问题 企业并购的回顾与趋势 企业并购案例分析
25
企业并购必须重视的问题 制定恰当的并购战略 建立并购联盟 控制交易成本 充分重视并购后的文化整合 充分重视并购后的人事整合
26
企业并购的回顾与趋势 ➢ 我国企业并购的历史回顾 ➢ 我国企业并购的发展趋势及特点 ➢ 国际企业并购的几个发展阶段及 趋势
16
1、企业资本运营战略
企业资本运营概述 怎样成为现代企业 生产经营与资本运营 资本运营的意义及推动力
17
一、企业资本运营概述
资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配、使用、组合、命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。
18
二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备
两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。
在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。
19
三、生产经营与资本运营对比
对比内容
资本运营
生产经营
收益
倍增长式增长
累加式增长
பைடு நூலகம்
风险 运作方式 运营对象
多元化经营，风险大大 分散 开放式经营，协作性高
13
中国资本市场投资机会回顾之二
股市政策效应使转配股成为暴利产品 私企改制上市发行形成中国个人、富
人集团 资本市兼并收购造就财富神化 专家理财产生价值投资理念，蓝筹股
行情在投资理念转轮中产生 海南特区的建立与土地泡沫造就投机
者
14
中国资本市场投资机会分析与展望
创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险 投资、战略投资者创造财富机会
1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望
12
中国资本市场投资机会回顾之一
国债流通市场的缺位使国库券的地下交易 形成暴利
股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大 财富效应
内部职工股使少部分人先期在股票市场淘 金
宏观经济形势的变化使国债期货产生多空 激烈博杀中国个体亿万富翁产生
27
4、企业的上市与重组
概述：企业上市的基本条件 企业上市重组的模式设计 企业上市资产重组的内容及操作要点 现有企业改制的操作程序 企业上市重组与企业整合 借壳上市的意义、财务、模式、操作 企业上市重组案例分析
28
组建IPO小组
尽职调查
上市前重组
发行人与主承 销商双向选择
制定发行方案
作权及商誉等
股票交易、债券 交易和期货、期 权交易
对产权进行转让 与收购；实现产 权形态的转变， 使资产在实物形 态与货币形态之 间转换
同有形资本结合， 实现有形资本增 值
23
3、企业的收购与兼并
企业兼并收购的法律含义 企业并购的意义 企业并购的类型
—— 横向并购 —— 纵向并购 —— 混合并购
政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开 发风险、法律风险 融资渠道单一（mono-financing）
2
3
4
5
6
7
8
2、应对措施：三个创新一个保障
金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投 入房地产（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg.
制度创新：产权制度、法律制度、金融制度 企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务 安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力
9
3、与外国资金对接（谈多成少）
形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产
对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资（土地开发）、信托、借贷
10
提纲
中国资本市场的投资机会回顾与展望 企业资本运营基本理念与实证分析 房地产企业与资本运营
11
中国资本市场的 投资机会回顾与展望
国有股减持与国有资产转让 资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投
资收益（避险工具与指数期货） 管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积
累 树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济
高成长成果
15
企业资本运营基本理念与 实证分析
1、企业资本运营战略 2、企业资本运营的主要内容 3、企业的收购与兼并 4、企业的上市与重组
借壳上市的意义、模式、操作
上市公司“壳”资源的价值 上市公司“壳”资源的利用模式 企业重组与买“壳”上市 如何选择目标“壳”公司 买“壳”上市模式的设计
扩张性重组 收缩性重组 结构性重组
32
企业兼并收购
收购方
并购是扩张性重组
出售方
并购是收缩性重组
反收购方
并购是结构性重组
33
扩张性重组的一般流程
聘请中介机构 确定并购动因和买主类型
评估并购风险 选择合适的交易规模
筛选候选企业 首次报价
与目标公司接触 尽职调查 谈判 融资
签署法律文书 并购后的整合
21
2、企业资本运营的主要内容
金融资本运营 产权资本运营 无形资本运营
22
金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较
项目
金融资本运营
产权资本运营
无形资本运营
运营对象 运营方式
有价证券（债券、 产权：对企业财 专利权、非专利
股票）及其衍生 产的占有、使用、 技术、商标、著
品（期货期权） 收益和处置权
资本
单一式经营，风险集中
内向式经营，在既定范 围内自我配套 实物性产品
运营手段
加速资本流动周转，使 销售商品以创造利润 投资增值
20
四、资本运营的意义及推动力 资本运营使资源配置跨进更高境界 资本运营应具有财富的放大效应 资本运营推动企业经营思想的创新 资本运营催生国际化企业 资本运营最大化的发挥人力资源的作用
中国商业地产战略投融资策略
演讲人： 中国人民大学 中国易学风水研究院
鲁炳全 特聘教授 研究员
1
1、现状(situation) 两大一单
自有资金加大（High equity）, 土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多
次封顶）或取消、银根紧缩 房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、
墓碑广告
IPO
绿鞋期权 股票发行
确定发行价格
编制募股文件
申请股票发行 路演
29
分拆上市
上市母公司
上市母公司
公众股东
子公司A 子公司B
分拆上市前
子公司A 上市公司B
分拆上市后
30
买壳上市
股东A
控股
其他股东
上市公司
买壳上市前
股东A
股份
现金
股东B
其他股东
控股
上市公司
买壳上市后
31
企业的上市与重组 企业上市重组的模式设计
24
企业的收购与兼并
企业并购模式的设计 企业并购的操作和程序 企业并购必须重视的问题 企业并购的回顾与趋势 企业并购案例分析
25
企业并购必须重视的问题 制定恰当的并购战略 建立并购联盟 控制交易成本 充分重视并购后的文化整合 充分重视并购后的人事整合
26
企业并购的回顾与趋势 ➢ 我国企业并购的历史回顾 ➢ 我国企业并购的发展趋势及特点 ➢ 国际企业并购的几个发展阶段及 趋势
16
1、企业资本运营战略
企业资本运营概述 怎样成为现代企业 生产经营与资本运营 资本运营的意义及推动力
17
一、企业资本运营概述
资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配、使用、组合、命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。
18
二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备
两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。
在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。
19
三、生产经营与资本运营对比
对比内容
资本运营
生产经营
收益
倍增长式增长
累加式增长
பைடு நூலகம்
风险 运作方式 运营对象
多元化经营，风险大大 分散 开放式经营，协作性高
13
中国资本市场投资机会回顾之二
股市政策效应使转配股成为暴利产品 私企改制上市发行形成中国个人、富
人集团 资本市兼并收购造就财富神化 专家理财产生价值投资理念，蓝筹股
行情在投资理念转轮中产生 海南特区的建立与土地泡沫造就投机
者
14
中国资本市场投资机会分析与展望
创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险 投资、战略投资者创造财富机会
1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望
12
中国资本市场投资机会回顾之一
国债流通市场的缺位使国库券的地下交易 形成暴利
股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大 财富效应
内部职工股使少部分人先期在股票市场淘 金
宏观经济形势的变化使国债期货产生多空 激烈博杀中国个体亿万富翁产生
27
4、企业的上市与重组
概述：企业上市的基本条件 企业上市重组的模式设计 企业上市资产重组的内容及操作要点 现有企业改制的操作程序 企业上市重组与企业整合 借壳上市的意义、财务、模式、操作 企业上市重组案例分析
28
组建IPO小组
尽职调查
上市前重组
发行人与主承 销商双向选择
制定发行方案
作权及商誉等
股票交易、债券 交易和期货、期 权交易
对产权进行转让 与收购；实现产 权形态的转变， 使资产在实物形 态与货币形态之 间转换
同有形资本结合， 实现有形资本增 值
23
3、企业的收购与兼并
企业兼并收购的法律含义 企业并购的意义 企业并购的类型
—— 横向并购 —— 纵向并购 —— 混合并购
政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开 发风险、法律风险 融资渠道单一（mono-financing）
2
3
4
5
6
7
8
2、应对措施：三个创新一个保障
金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投 入房地产（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg.
制度创新：产权制度、法律制度、金融制度 企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务 安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力
9
3、与外国资金对接（谈多成少）
形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产
对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资（土地开发）、信托、借贷
10
提纲
中国资本市场的投资机会回顾与展望 企业资本运营基本理念与实证分析 房地产企业与资本运营
11
中国资本市场的 投资机会回顾与展望
国有股减持与国有资产转让 资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投
资收益（避险工具与指数期货） 管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积
累 树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济
高成长成果
15
企业资本运营基本理念与 实证分析
1、企业资本运营战略 2、企业资本运营的主要内容 3、企业的收购与兼并 4、企业的上市与重组