商业地产基础知识培训完整版.pptx
商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
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上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
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上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
商业地产知识培训课件
地块自然现状
要点 我们在定位规划前要将地块的自然状 况细致研究,找出特点特性,定位规划时 要尊重自然规律和传统优势，因地制 宜、因势利导的进行规划，不能千篇 一律机械照搬其他经验
地块自然现状 地面高差
地块自然现状 洼 地 河湖
特别介绍
河北天山集团天津市天山海世界•米立方项目 设立了商业项目组合： 【海世界米立方】+ 【奥特莱斯名品店】+ 【物美1.5万平米旗舰店】+【小站镇旅游文 化】+【米立方版块生态环境优势】
节假日销售不增反降，而餐饮、旅馆等却爆满，销售额大幅增加。 因为周末和节假日学生们都去市中心闹市区大商场去了，大学周边的商场反
而冷清。但是餐饮和旅馆却因周末和节假日学生增多销售额大增。
这样的消费现状，基本上可以确认 以零售业态为主流的大型购物中心 特别是百货类, 放在大学周边未必是 适合的。但是以餐饮为主，尤其是 快餐、休闲餐饮、各种休闲吧、咖 啡、茶吧、啤酒屋、电玩、动漫等。 应该是主流业态。 其经营特点应该是以周末和节假日 为重点消费时段。
商业地产项目前期策划主要内容
1、市场调研分析
1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析
1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析
1.7未来商业预测分析
2、定位分析
2.1战略性总体定位 2.2商业定位
3、规划设计建议
3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计
这些项目客流互补依靠大量的游乐旅游客流 带动奥特莱斯的客群，极其强劲的增强了奥 特莱斯商业的消费
交通现状 例如：某项目在定位时研究同商圈的对手竞争，在研究了到达本项目的交通 路径、节点后发现自己比竞争对手有优势，因此就调整了以前的定位认识。
商业地产基础知识培训完整版
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
《商业地产基础知识》PPT课件
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目录
序：基础概念普及 1：零售业态的分类及定义 2：商业发展规律 3：商业运营的专业术语
序：基础概念普及
商业——生意、买卖
Business 广义的商业：“生意”，指所有
以营利为目的的事业
特点
采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营
商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可 供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具 有自己的特色，一般为高利润
从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货
选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街 或百货店、购物中心内
商圈范围不定
营业面积根据主营商品特点而定
8
商家品牌
9
商品品牌
10
餐饮品牌
11
1、零售业态的定义及分类
➢ 零售业Retail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。
➢ 零售业态 Retail Formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合 而形成的不同经营形态。
零售业态的定义及分类
➢分类原则： ➢ 零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂 设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 ➢分类： ➢ 食杂店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合 商场、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居 建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮 购、网上商店、自动售货亭、 购物等。 ➢
专用品 非常低
非常高
考虑再三
先品货、 后价格
对专业人士 影响大
重要、 量小
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
商业地产基础培训PPT课件
以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业
分散经营物业
大部分商铺（除发展商返租外）
按经营类别分类
综合经营物业
如大型商厦、小区商铺
单一经营物业
如专业市场、餐饮及美食广场
按销售方式分类
销售物业
有产权的商铺多以销售为主
租售物业
广州国际玩具精品中心
出租物业
天河城广场、宏城广场
按物业产权分类
商业地产的发展
商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/……
Part1：商业地产基础知识
捆续庇组怔仲甥霍猖膛径簇赃妨磁葱曼固肝屈湛公庆忿衰歌儿烦盏澳据淘商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件
发展阶段
阶段一
阶段二
阶段三
阶段四
原始形态
传统商业
现代商业
广义商业
特点
消费者对价格敏感
满足单一购物需求
Part1：商业地产基础知识
商业地产的含义
何为商业地产
商业地产与住宅的区别
商业地产的分类
按市场形式分类
按物业用途分类
按建筑特征分类
按物业区位分类
按经营方式分类
按经营类别分类
按销售方式分类
按物业产权分类
商业地产基本术语
商圈定义
商圈形成与发展
商圈应用
业态基础
业态分类
业态辐射范围
业态特征
业态调研案例
商业地产的内容
商业地产的市场发展条件
欧美：
烟颠田素厘陇住艾靡师读居膝凝鲁燃舌滑恃振聚饺铆根铬宇宗肯促亦尖吹商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件
亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。
商业地产基础知识培训课件
商业地产基础知识培训课件培 训 的 意 义团队成员科学正确的引导客户了解商业地产的基础知识团队成员熟练掌握商业投资基本知识1、商业地产基础知识2、商铺投资基础知识3、商铺投资计算知识商业地产基础知识Part 1:什么是商业地产狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义是包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切的可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产？商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面市场开发资本运营商业地产运营管理贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分商业地产投资产品类别交通设施商铺商业地产基础知识商业街•底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）•独立集中商业（购物中心）（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）•商业街区（2条以上商业街的组合或Block 街区建筑形式商业）•商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）•街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）购物中心——SHOPPING MALL什 么 是购 物 中心？多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
商业建筑房地产基础知识培训PPT课件
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
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1.2商业地产的发展经历
尺度三： 依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位
世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段， 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化初级阶段：城市化率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。
1.2商业地产的发展经历
边圈 次圈
主圈
人口数量及特点 交通状况 商业发展潜力 人文、公共配套 商业规模
影响商圈大小的因素
1.3商业地产的专业术语
铺面房： 是指临街有门脸，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。
1.3商业地产的专业术语
铺位： 一般是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中某一单独 单元或某些独立的售货亭等，俗称店中店。由于物业属性不同，必然导致其差异性的存在。
社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽
第一代商业
第二代商业
第三代商业
第四代商业
街区商铺
百货商场
摩尔
风光数十年后在20世 超市兴起，倡导自由 以Shopping Mall为代表，
纪前期遭遇挑战，传 选购的理念。最大贡 追求一站式购物。环境污
统商业的赢利率无法 献是给零售业业态注 染、郊区化的边缘生存状
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
随着新世纪的到来，超 市迅速在中国成为新的 时髦，这和后期所谓的 mall实际上是一致的， 国内汽车保有量低难以 支撑真正意义的郊区 mall
着眼于满足大众日益增 加的精神和文化需求， 国内目前出现的并不多 ，惠商项目率先将城市 休闲生活带到常州
购物中心Βιβλιοθήκη 1.2商业地产的发展经历尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。
➢ 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商 圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大 型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通 工具来店，平均不超过40分钟
➢ 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型 商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20 分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论 使用何种交通工具来店平均在40分钟以上
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.2商业地产的发展经历
尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会 进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来 说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公 路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽 车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设 才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。
①1.1什么是商业地产 简单的说，就是“商业+地产”。 从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投 资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金 投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。
商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形 式，都叫商业地产。
写字楼
商铺
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发 市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与 住宅类有很大区别的房地产产品。
1.2商业地产的发展经历
商业 模式 国外 模式
发展 特征
国内 模式
发展 特征
城市中心区域
城市核心
商业向城市的 几何中心发展
商业离开城市的 几何中心，向郊 区聚集
1.3商业地产的专业术语
商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一 定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围
简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围
➢ 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商 圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大 型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通 工具来店，不超过20分钟
商业地产基础知识培训
尚元房地产开发有限公司培训课件
目录
1 商业地产的定义 2 商业地产的类别划分 3 商业与住宅的区别
4 商业地产的销售模式 5 中国商业地产现状及趋势 6 国内外知名商业项目
1、商业地产的定义
①1.1什么是商业地产 1.2商业地产的发展经历 1.3商业地产的专业术语
1、商业地产的定义