武汉泛海cbd写字楼及商业价格报告精品PPT课件

形式 整售 带租约销售 临街商业，散售
独立酒楼，整售
30%销售，70%持有 整体打包售出
节点 2012年7月销售价格 2013年7月起租后租金建议 2012年9月销售价格
2012年7月、12月整售、散售价格
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研究对象概况 城市广场一期写字楼为5A甲级写字楼，土地收益 城广一期写字楼 年限到2047年9月
地铁规划 5条线路共有6个站点，其中核心区3 线“十字形”型换乘，边缘区有3个换 乘站、2个一般站 2号线：范湖站，王家墩东站 通车时间：2012年
3号线： 区域内设站点：范湖站、王家墩北站 、王家墩中心站、双墩站 通车时间：2014年 7号线：王家墩中心站，王家墩东站 ；10号线及12号线均规划有站点
结构封顶
初装完成，机电 施工
外装修完工
竣工验收备案
交房入住
淮海路
淮海路 101号黑化
淮海路 101号路 云飞路
2号线
淮海路 101号路 云飞路
2号线
淮海路 101号路 云飞路
2号线
淮海路 101号路 云飞路
2号线
淮海路 101号路 云飞路
梦泽湖公园
公园
中山公园
解放公园
王家墩Байду номын сангаас园 梦泽湖公园
面积/万㎡ 32.8
46
12
49.6
水上面积/ 6 万㎡
7.6
——
22
王家墩公园
梦泽湖公园
8
武汉CBD 前无先例，后无来者， 武汉CBD蕴藏巨大能量，蓄势待发 项目未来价值平台将不断提升
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价格预估对象
预估对象 城市广场一期写字楼
城市广场三期商业 SOHO城商业
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项目本体分析
资源：王家墩、梦泽湖双公园布局，为市中心绝版绿 色资源
王家墩公园
王家墩公园是武汉市市级公园，位于武汉CBD北部，占地约12公顷， 由四山两坡为骨架，旨在创造一个真正自然的、森林的山地环境，为整个 CBD提供天然“氧仓”，成为连接启动区、商务核心区生态走廊的重要组 成部分 梦泽湖公园，作为武汉市最大的开放式人工水体公园群，位于CBD南 部，总面积约49.6公顷。其中湖水面约22公顷，形成具有生态效用的大型 公共开敞水域空间。梦泽湖四周将建环湖景观带，由环湖而生的超五星级 酒店、主题商业街、文化艺术馆、演艺中心、各类娱乐休闲景点组成，构 筑一条活力四射、魅力超凡的商务休闲长廊
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项目本体分析
规模：武汉CBD总建面1300万㎡，二环以内唯一城 市运营级别的区域开发项目
武汉天地 体量：150万㎡
武汉CBD 体量：1300万㎡
绿地国际金融城 体量：300万㎡
中国中华城 体量：120万㎡
复地东湖国际 体量：130万㎡
武汉中央文化区 体量：340万㎡
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项目本体分析
交通：内外交通及市政道路规划完善，未来发展利好 明显
交通规划-两纵三横 101号路-连接常青路与宝丰二路通至 汉阳王家湾 102号路-连接常青路与宝丰二路通至 汉阳沌口开发区 103号路-连接青年路与汉西路通至东 西湖台商开发区 104号路-连接建设大道与汉西路 204号路-连接航空路与汉西路
市政道路 商务区范围内共有25条道路，道路全 长19公里，包含雨水、污水、电力、综 合管沟等相关管线。2012年将完成所有 道路建设（除受地下空间影响外）
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研究对象概况 城广一期写字楼
项目时点 工程进度
2012年4月
交通配套 淮海路
周边氛围
Soho城在 建 王家墩公园 绿化
预测时点写字楼商务氛围并不成熟，配套设施无较
大改善
2012年5月
2012年7月
2012年12月
2013年3月
2013年6月
2013年7月
2013年8月
整售时点
租赁时点
可租售时间
写字楼
土地权属：用地性质为商业用地，土地使用年限 到2047年9月。
项目
建筑面积（㎡） 标准层建面（㎡） 地上层数(层) 标准层高（m） 建筑高度（m）
建筑结构
规划指标
38977.5
2046
22
4.2
107.1 主楼为框支剪力墙 结构，裙楼为框架 剪力墙结构
城市广场一期：位于武汉CBD东北部，规划总建筑面积约30.1万㎡，是武汉CBD首个集购物中心 、酒店、写字楼等功能于一体的大型城市综合体项目； 城广一期写字楼定位：为5A甲级办公，项目于2009年6月开工，写字楼于2012年7月封顶，2013 年投入使用；
住宅项目 北京泛海国际居住区项目
公寓项目 上海泛海国际公寓项目
商务中心项目 杭州泛海城市广场项目
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项目本体分析
定位：武汉CBD，立足华中、服务全国、面向世界” 的一流现代服务业中心，是武汉城市各功能中心的连 接中心
不是所有的城市都有一个CBD CBD是城市未来的中心
北京朝阳CBD 体量:1072万㎡； 物业比例：办公：商业娱乐：市政交通：住宅公寓=48：19：5：28 形成时间：2001-2009
泛海武汉CBD写字楼及商业项 目价格预测报告
2014年3月15日
报告目录
项目研究背景 影响价格因素 价格预估方法
附件
2
1 项目研究背景
项目本体价值分析 价格预估对象确定 预估对象概况
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项目本体分析
企业背景：中国泛海控股集团，上市企业，具备雄厚 资金实力和品牌影响力
房地产业与基础设施建设是中国泛海集团的主要产业之一，集团控股的房地产 开发集团和房地产项目公司15家，主要分布在北京、上海、深圳、武汉、杭州等 城市，现拥有可开发面积及土地储备超过1200万㎡。项目用地均位于城市中心的 黄金地段； 2011.03泛海建设荣获由人民网主办的中国房地产口碑排行榜中的房企品牌奖 ；同时公司武汉泛海国际居住区项目及杭州泛海国际中心荣获产品品质奖； 2011.07 泛海建设在“博鳌•21世纪房地产论坛”荣获“2011年度最具投资价 值地产上市公司大奖”；杭州泛海城市 广场项目获得了“2011年度中国城市综 合体新地标大奖”； 2011.09泛海建设在第八届中国房地产品牌发展高峰论坛荣获“2010中国华北 房地产公司品牌价值TOP10”大奖。
上海陆家嘴CBD 体量:400万㎡； 物业比例：办公：商业娱乐：市政交通：住宅公寓=66：15：11：8 形成时间：1993-2006
武汉CBD 体量:1300万㎡
广州CBD 体量:780万㎡； 形成时间：1993-2001
深圳CBD 体量:780万㎡； 物业比例：办公：商业娱乐：市政交通：住宅公寓= 49：13：13：25 形成时间：1993-2001