加强物业公司财务管理初探

理的启动资金， 即资本金； 物业维修资金； 常综合管理服务费及经 日
营性收入。至于其他渠道 ， 如银行借款 资金 ， 由于物业管理企业几 乎都是中小企业 ， 其注册资本较少 ， 资本实力有限， 土地 、房屋等银 行认可的不动产资产数量较少， 缺乏信用保证 ， 所以难以取得银行贷 款。
４ 财务报表过于简单笼统 ， 无法满足各层次的管理需要 物业公司根据会计制度的要求， 对外提供的报表 ， 只有资产负债
一
二 物业管理公司财务管理现状
１ 管理者缺乏现代理财观念 ， 重视 成本 管理工作 不 随着物业管理需求的进一步扩大 ， 物业管理开始走 向市 场化 、
专业化 、规模化和智能化。但长期 以来 ， 很多人受 “ 物业管理工作 就是 简单 的维修保养 、清洁卫生以及环境绿化和保安 ”等观念的 影响， 致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业 ， 缺乏现代管理 理念和科学 的市场定位 ， 没有长远的经营谋略， 形不成规模效益， 再
的需 求 。
加上不重视财务管理工作， 人、财、物、信 息等资源未能优化配置， 甚至存在严重浪费 ， 致使企业经济效益低下。因此 ， 物业企业经营者 应树立现代理财观和成本核算观 。 ２ 、内部财务控制不规范 总体来说 ， 当前很多的物业管理公司内部财务控制不够规范 ， 物 业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循 ， 而且有的物业公 司由于核算简单， 并没有制定相应的内部财务制度 ， 这对于物业公司 来说都是不合理 的。大部分企业需要设立账 目， 但会计基础管理薄 弱 、依法建账不到位 ， 并没有按照会计科目的要求分门别类的设置 明细的账 目， 这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费 的使用情况， 而且会计信息也不能得到真实的反映。 ３ 资金 管理的力度不 够 资金不足和筹资能力差是 当前物业企业管理中普遍存在的问 题， 物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管
也 面临着严峻 的挑 战 。物 业管理作 为 专业化 的管理 ， 内容将 不断 更新 ， 其 延伸 与扩 大 ， 业 企业 财 务管理 应 更加 精 物 细化 ， 充分发挥 会计核 算作 用， 高核 算质量 ， 提 正确 的记 录和 反映资金流 动和经 营成 果 ， 才能适应 形势发展 的需要 。
三 ．完善物业管理公司财务管理的建议
１ ，强化成本 观念 ， 建立财务成本分析控制制度 物业管理作为服务性行业 ， 财务管理的一个重要方面就是成本 管理， 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出， 因此 物业管理公司应该树立全 员成本控制观念 。物业管理企业一方面 应确立科学的财务管理和成本控制目标， 提高全员成本素质和意识， 使所有单位 和部 门都重视成本 。另一方面通过对人力资源的科学 整合 ， 激活人才潜力 ， 减少冗员 ， 降低人工成本 。同时还要通过职业 道德及服务技术培训 ， 造就一批敬 岗爱业 、懂技术 、会管理 的高素 质复合型人才队伍， 来提高工作质量和效率 。 ２ 要全面展 开财务分析 ， 保证资金合理运用 物业企业在开展经营的过程中， 经济收益主要来 自于两个方面， 个是为客户提供物业管理 ， 收取管理费 ， 另一个就 是开展多种经 营， 多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润 ， 使得企业发展 壮大， 就要对企业进行有效的财务分析 ， 保持企业 良胜运行。物业管 理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析 ， 从而为客户
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对会计核算中几种核算形式的浅析
禚瑞 吉 林 双信 会 计 师事 务 所 有 限公 司 吉 林 、传 递 、账簿 的登 记 、会计 报表 的编 量 。 ２ 可 以使各 项 日常会计 核算工作 得到最 佳的 协调配合 ， ． 有 制 程序和方 法 。
节约核算费用 。 由于 各个 单 位 的业务 性质 不一 样 ， 生产 规模 大小 各异 ， 因 利于提 高核算工作 效率 ， ３ 可 以增加会计 资料的有用性 ， 利于加强会计 管理 。 ． 有 此设 置 的账簿 、凭 证 的种类 、格 式 和各种 账簿 之 间的相 互 关 所 以 ， 管每 个 会计 单位业 务各 有 特点 ， 尽 但都 应该 对 会计 系 以及 预知相 适 应 的记 账程 序 和记 账方法 也 不尽相 同。不 同 一般应 的账 簿组织 、记账 程序和记 账方法 相互结合 ， 就形成各 种不 同 核算形 式做 出明确 的规定 。一个合 理的会计 核算形 式 ， ． 的 会计 核算 形 式。每 个单 位应 结合 自己的实 际情 况和 具体 条 该符 合 以下要求 。 Ｉ 要 与生 产 、经营管 理的 特点 、规模 的大 小和 业务 的繁简 程度 相适 应 ； 、要 能 正确 、全面 和及 时地提 ２ 件， 设计 适合 自身 经济业务特 点的会计 核算形式 。
摘要 ： 如何 改 变长期 以来行政 事业 单位 财政资金监 管不严 ， 用效率 不高 ， 计信 息不 准确 的现 象， 使 会 一直 是财政监督 部 门研 究的重 大课题 ， 中实行会 计集 中核算制度 便是一种 创新模 式， 的试行 积 累了不 少的成功 经验。 笔者对 实 其 它 行会 计核 算运作 ， 有一 定的 了解 ， 本文对会 计工作 中， 计核算 的几种核 算形 式做 了简要 的分析 阐述 。 会
一
证业务流程流畅运作 。最后 ， 企业的财务管理分为三个部分 ， 投资、 有序 发展 。 物业管理企业的财务管理必须建立规范的财务基础 工作 融资以及利润分配。企业要进行利益分配， 就要对企业的获利能力 ５ 物业管理企业的财务信息是物业管理企 业进行经营决策 、和 进行评价， 赢利多少不仅跟 自身有关系 ， 而且跟投资者、债权人都息 息相关。因此 ， 对企业赢利能力的评估是必须的， 不仅可以满足投资 国际物业管理接轨 、并谋求更大 发展 的重要数据支持 ， 是企业 降 者 的需要， 而且还可 以根据 自身的活力能力及 时做出财务预测。企 低服务成本 、获取经济效益的关键之一 。真实、准确 、先进 、及 业在财务分析的过程中， 要重视财务预测与计划， 现今市场竞争尤为 时、完整的财务信息需要规范的、科学的财务管理基础工作做保 １加强对原始记录的管理 。一是要统一规范各种原始记录的 激烈， 出行之有效的行动方针， 制定 有效的对资金进行预测、对成本 障。（） 二是要明确签署 、传递 、汇集 、反馈、保管原 进行预算， 以及对利润进行预测 ， 这对于物业管理企业来说都是必不 格式、内容和方法 ； 三是要建立各环节的责任制， 确保原始记录的真实 、 可少的， 这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营 始记录的要求 ； 完整、正确 、及时 ， 健全财务核算资料 。（）１ ２１ 强对定额管理的管 １ 决策提供可靠依据。 理， 制定并严格执行企业内部的劳动定额、物质定额、费用定额 、 ３ ．加强物业 管理 资金 的筹措及运作管理 ３严格规定企业物质的购进 、 物业管理资金的来源， 除资本本金外， 其他物业管理收 入 都是向 人员定额 、工时定额及考核办法。（） 堵塞漏洞， 增收节支。（）Ｕ ４￣ 强对财务 Ｊ 业主或使用人收取的管理费用， 以资金的筹措必须注重社会效益 入库、领用 、维修等各环节 ， 所 明确财务预算编制程序及 和经济效益的有机统一 。同时， 加强资金有计划及合理使用， 把有限 预算的管理。要建立健全财务预算制度 ， 做好财务预算执行隋况的检查、考核工作， 达到通过财务预算 的资金用在必要的物业管理项 目上， 增加资金使用的透明度。另外， 方法， ５￣ 强对 财 １ 进行科学的投资决策 ， 积极防范投资风险。物业管理企业多是 中 小 控制经营活动 、确保各项经营 目标顺利实现的 目的。（）１ 对加强财产管理、加速资 企业 ， 更应选择科学合理的投资模式， 尽可能地采用中短期投资 ， 扬 产清查的管理。定期做好财产清查工作 ， 长避短， 在科学合理的投资模式下， 加强投资项 目的可行性研究和论 证。同时， 加强项 目投资实施过程中的控制和管理 ， 搞好监督工作。 ４ ，建 立和健 全物 业公 司内部财务管理制度 物业管理企业应根据 国家统一规定， 结合本身的经营特点和内 部管理要求 ， 制定规范企业 内部财务活动的 财务管理办法 。同 时， 还要不断细化完善这项制度 ， 配以与财务管理有关的分支管理
关 键 词 ： 计 核 算 ； 计 核 算 形 式 会 会
会 计核算 形式是做 好会 计工作 的一个 重要前 提 ， 对于提 高 会 计 集 中核 算 形 式 的概 念 正确 、及 时地 编制 会计 报表 ， 着重 有 会计 核算 形式 也叫账 务处理 组织程 序 或记 账程序 ， 是账 簿 会计 工作 的质量 和效 率 ， 要的作用 。这 主要表现在 ： 组 织 、记账 程序 和记 账 方法相 互结 合 的方 式。账 簿组 织是 指 Ｉ ．可 以克服会 计核 算 中的混 乱 、差 错 ， 高会 计 工作 质 提 账 簿的种 类 、格 式和各 种账簿之 间 的相 互关系 ， 账程序 和记 记
关键词 ： 业公 司； 务； 物 财 管理
一
、
物业管理公 司财务管理 的特点
１ 、物 业公 司的财务 管理体现 于综 合性 的管理 物业管理是指由专门的机构和人员 ， 受物业所有人的委托 ， 按照 国家法律规定 ， 依照合同和契约， 已竣工投入使用的各类房屋建筑 对 和附属配套设施及场地 ， 以经济手段进行管理。与一般的服务行业 相 比有其 明显的个 陛， 它提供的是全天候 、不间断 、多方位 、多层 次的过程性服务产品。随着物业管理经营过程的社会化程度和现 代化水平的不断提高， 现代物业管理公司的财务管理， 在管理上 已经 广泛实行财务预算 、财务动态分析方法、加强预算控制、参与企 业经营管理决策等 ； 通过计算机的应用和分析 ， 实行数字化管理 ， 使 财务管理的综合 『 生大为加强， 财务管理 已经逐渐成为现代物业企业 管理 的重要组成部分 。 ２ 、物 业公 司的财务 管理渗透 到企 业管理 的各方面 物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务 ， 是一种同时带 有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务。企业从事生产经 营活动 ， 须拥有一定数量的资金 ， 这是企业进行各种经营活动 的基 础， 从提供服务、支付人员工资 ， 到对房屋 、公共设施设备维修保 养、物料 消耗 、清洁保沽 、环境维护、绿化养护等一 系列 的成本 支出， 以及按劳收取的物业服务费 ， 开展多种经营的现金流人等都与 资金有关。各个部门都要使用资金， 没有资金做基础 ， 任何部 门的活 动都 不能进行 ； 每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的 流人流出， 从而影响整个企业的经济效益。由此可见 ， 物业公司财务 管理涉及的面相当广泛 ， 企业经营活动 的各个方面基本上都有财务 管理 的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作， 要兼顾 到企 业的各个部 门、各个项 目必须从总体上合理地分配和运用资 金， 使企业经营各环节 占用的资金比例关系协调。 ３ 物业公 司的财务 管理 的其他方面特点 （） １由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售 活动无关， 大多数 睛况下仅涉及提供维修维护等管理服务 ， 其资金运 动过程及形式必然相对简单， 从而决定 了财务核算对象相对 简单 。 （） ２物业管理企业的各项收费的监督不仅来 自企 业 自身， 还来 自政 府有 关部 门以及物业 的业主等 ， 使其对资金运作过程的监督更为全 面。（） ３物业管理企业 的最主要的财务信息使用者是业主和企业管 理层 。由于业主最关心 的是物业管理收费的使用状 况及其效益等 信息 ， 因此物业管理企业所提供 的财务信 鼠必须充分满足这一特殊
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加强物业公 司财 务管理初探
朱 宁 甘 肃 省 地矿 局第 三 地 质矿 产 勘 查 院 ７ ０ ５ ３０ ０
摘 要 ： 年 来 ， 国物 业 行 业 发 展很 快 ， 业 管理 市 场 环 境 日趋 成 熟 ， 业 管理 行 业 面 临着 良好 的 发展 机 遇 ， 同 时 近 我 物 物 但
如 收费员管理办法 ，《 预售 电费系统工作规则 ，（ （ 空置 及投资者提供 有用信息 。首先， 财务管理部门要评价公司的财务状 办法 ， 况， 了解公 司一定时期的资产 、负债水平 ， 从而判断企业的经营风 房、报停房管理办法》 ， 兼职收费员管理办法》， 物资采购管理 制定小 区管理者的考核指标和收费员考核指标； 并对小 险， 保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资 ， 企业通过 办法》等等 ； 区台账、上交的各种财务资料进行 ！常核对 ； Ｅ ｔ 对小区的收入进行定 财务分析可以及时了解企业资金的构成比例 ， 充分利用闲置资金， 合 物业管理企业只有建立一套科学、 理安排长期借款或者是短期借款， 有效控制资金成本。其次 ， 财务分 期、不定期的检查监督。因此， 完整、规范的内部财务管理制度 ， 才能充分落实好理财 自主权 ， 形成 析要评价企业的管理效率， 管理效率的高低是企业管理能力的集中 系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和 反映。企业要分析 自身的管理效率 ， 及时了解企业的运作『况， 青 要对 才能规范企业的财务行为 ， 促进物业管理企业的健康 企业的财务制度进行检查 ， 以有效防范经营风险 ， 健全财务控制 ， 保 自我约束机制 ，
表、利润表 、现金流量表， 数据过于笼统和宏观 ， 缺少管理需要的各 种报表。如提供给业主的各房屋维修基 金使用情况表、提供给业 务部 门的各小 区各楼宇、各项 目成本费用明细表和利润表 、应收 未收物业费 明细表 、提供 给公司决策者使用 的资金状 况表 、客户 付款周期表和客户信 用档案等各种财务信息 ， 只能采取统计办法获 取， 耗时耗力 ， 且容易出现差错 ， 无法满足内部管理的需要。