房地产评估方法研究

摘要

房地产评估是市场经济发展的必然产物，它集中解决了市场的核心问题——价格，为我国社会主义市场经济的建立与发展起了重要作用。

作为资产评估领域的一个分支，房地产因评估对象的独特性质而比其它的资产评估更具复杂性，难度更大。特别是在实行土地与住房制度等一系列改革后，房地产评估所面临市场环境己发生了巨大变化，传统价格影响因素的作用正逐渐减弱，新的价格影响因素不断呈现，这些因素的出现将可能影响未来评估研究的重点。在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也不完全相同。

本文在对当前房地产现状进行深入调查的基础上，全面分析了房地产的价格影响因素及实务评估的基本方法，对影响房地产价格的人本、智能化及品牌等无形因素进行了归纳和分析，为评估方法的改进做了有益的探索。

关键词：房地产评估方法无形因素价格

1绪论 (2)

1.1发展概况和选择课题的意义 (2)

1.1.1国外房地产评估方法的发展 (2)

1.1.2我国房地产评估方法的发展 (2)

1.2.3课题选择的意义 (2)

1.2房地产评估 (3)

1.2.1基本概念 (3)

1.2.2房地产评估分类 (3)

1.2.3房地产评估的基本要素 (4)

1.2.4评估原则 (5)

2房地产评估方法分析 (6)

2.1成本法 (6)

2.1.1成本法介绍 (6)

2.2收益法 (7)

2.2.1收益法介绍 (7)

2.2.2收益法中的影响因素 (8)

2.3其它评估方法 (8)

2.3.1假设开发法 (8)

2.4对房地产评估方法的评价 (9)

结论 (10)

致谢 (11)

参考文献 (12)

1绪论

1.1发展概况和选择课题的意义

1.1.1国外房地产评估方法的发展

房地产评估理论和方法，随着房地产业的发展不断更新与完善。目前英国主要采用五种房地产估价方法，即市场比较法、投资法（收益法）、剩余法（假设开发法）、利润法和成本法。美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局或课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线价法则。英国的房地产估价注重经验、艺术，美国则注重技术（公式化）、计量。德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估价格主要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格，它是由权益或供求关系决定的；课税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外，加拿大与日本的房地产评估方法也是直接比较法、成本法和收益法这三种方法。

1.1.2我国房地产评估方法的发展

随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法、收益法、路线价法为主，其他方法为辅的地价评估法。1991 年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法：计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。此外，在房地产开发项目评估方面，介绍了剩余评估法、现金流量评估法和内部收益率法；在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例评估法、对照评估法、标准房租增减评估法，同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。1995 年，出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之《房地产估价理论与方法》中，推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。

我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法（即收益法）、承建商法（即成本法）、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。

1.2.3课题选择的意义

现在，房地产评估的应用领域正逐渐扩大，从房地产买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆汀泞卜偿、纠纷处理，到企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等都需要房地产评估，房地产评估已成为房地产开发经营全过程中的一项必不可少的基础性工作，它解决了房地产市场体系发展的核心问题一一房地产的价格。

市场体系的逐步建立与房地产业的不断发展，对房地产评估提出了许多新的课题，传统的价格因素正受到挑战，其影响作用正在减小的同时，新的影响因素不断呈现，而在现行的评估体系中又未能加以考虑，本文旨在“抛砖引玉”，能引起更多的人对新世纪市场经济环境下的“房地产评估”中出现的新情况、新问题进行分析、探索，从而推动房地产评估事业的发展。

1.2房地产评估

1.2.1基本概念

房地产评估也称房地产估价，是以房地产为评估对象，由专业评估人士根据评估目的、遵循评估原则，按照法定程序，运用科学的评估方法，在综合分析价格影响因素的基础上，确定评估时点，对房地产及其所属产权的客观合理价格或价值进行的评定、估算活动;评估是一项专业性很强的技术工作，是科学、艺术与经验三者的结合体。

1.2.2房地产评估分类

1、房产评估与地产评估

顾名思义，房产评估是以房产为评估对象，以时价反映其价值的技术经济活动;通常包含两种情况:

(1)、房产所有权转移的评估，评估的结果是房产的全部价值及与房产相关联的土地使用权转让价的总和;

(2)、保留房产所有权的房产租赁价格的评估，其实质是房产使用权零星出售价格的估算，并按房产的使用年限侧定房产的出租价格。

地产评估是以土地为评估对象，用时价来反映土地财富的交换价格。通常也包含两种情况:

(1)、土地产权转移价格的评估，包括土地所有权的转移和使用权的转让;

(2)、保留土地权属的土地租赁价格评估。

房产评估与地产评估的联系是:一般情况下，房不离地，房产转移时，地产随之转移;地上有房，地产转让时房产也随同转移。

2、单项评估与整体评估

单项评估是指对具备完整或相对独立使用功能，并能单独界定产权的房地产为对象的评估。如一栋房屋或一个建筑群体，它具有完整的使用功能，也具有相对独立的使用功能;一栋房子中的一个套间等，它也具有相对独立使用功能并能单独界定其产权的单项房地产;而一幢房子下面的一平方米土地或一平方米的建筑面积则不能作为单项资产进行评估，尽管它在事实上可确指，但它不具有相对独立的使用功能;又如楼房中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但由于它作为供人们共同使用的设施，不能单独界定其产权，或事实上不可从房屋中将它分割出来，因而，不能作为单项评估的对象。

整体评估是把某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个整体(如居住小区、商业街、小集镇，大型企业等)而进行的评估。整体评估除考虑各项资产的价格(或价值)之外，还应考虑其它众多因素，如:生产性房产的质量及整体功能;非生产性房产的整体质量及与生产性房产的比例关系;基础设施的质量功能状态及生产性和非生产性房产的配套性;土地等级及其使用结构;周边环境状态;工

业区的发展前景:房地产隐含的无形资产价值及其潜在的相关收益能力等。