房地产估价原则
房地产估价第四章 房地产估价的原则与程序
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
（一）四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
（二）三个经济学原理
1.收益递增递减原理 2.均衡原理
房地产估价第四章 房地产估价的原 则与程序
房地产估价
§4－1 房地产估价原则
一、合法原则 1.合法产权
权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销
违法、临时、产权争议、部分产权
2.合法使用
城市规划、土地用途
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
一、合法原则
3.合法处分
法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… 4.其他
房地产估价
七、撰写估价报告
（一）估价报告的形式
1、叙述式报告 2、表格式报告
（二）估价报告的要求
内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量
（三）估价报告的内容
1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件
房地产估价
一、明确估价基本事项
（一）明确估价目的
其
估价目的源自于对估价的需要
中 估
（二）明确估价对象
价
明确物质实体状况、权益状况
目
的
实体范围由委托方提供由估价目的决定
是
龙 头
（三）明确估价时点
公历表示，精确到日
第四章 房地产估价的原则与程序
《房地产估价规范》——总则、估价原则)
2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：
1 独立、客观、公正原则；
2 合法原则；
3 价值时点原则；
4 替代原则；
5 最高最佳利用原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。
2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
1 当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；
2 当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：
1 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；
2）更新改造再予以利用最为合途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；
4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；
房地产评估的原则是什么
房地产评估的原则是什么
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。
供⼩于求时，则价格上升，否则下降。
房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同⼀市场上效⽤相同或相似的房地产，价格趋于⼀致。
3、最有效使⽤原则：以最佳使⽤所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进⾏。
测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则：估价时点⼜称：估价基准⽇、估价期⽇、估价时间，是⼀个具体的⽇期，通常年、⽉、⽇表⽰，估价额是该是该⽇期的价格。
房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某⼀时点的价格，不同的时点，同⼀宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某⼀时点上的价格，所以估价⼀宗房地产的价格时，必须假定市场情况停⽌在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
第三章 房地产估价原则与程序
3 房地产估价原则与估价程序【本章学习目标】掌握房地产估价的基本程序及各环节的工作内容，了解房地产估价的原则及其在估价中的应用。
3.1 房地产估价原则人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
房地产估价人员必须正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。
对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。
同时，在具体房地产估价中应当遵循的原则主要有7项：(1)合法原则；(2)最高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则；(5)公平原则；（6）供求原则；（7）预期原则。
3.1.1合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同。
但是在估价过程中，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：(1)合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。
当前，我国由县级以上地方人民政府土地行政主管部门与房屋行政管理部门分别负责房产管理和土地管理工作的登记发证。
因此，现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。
在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。
房地产估价师考点：房地产估价原则
房地产估价师考点：房地产估价原则2016房地产估价师考点：房地产估价原则房地产估价原则的含义：基本规律。
房地产价格在总体上、从某种意义上讲，是客观存在的，不会因个别市场参与者希望它多高或多低，它就会有那么高或那么低。
因此，房地产估价师要评估出合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个"价值"强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值"发现"或"探测"出来。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
因此，如果给房地产估价原则下个定义，则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则;⑥谨慎原则。
房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。
因此，房地产估价师应熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。
一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。
如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值。
因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。
但值得注意的是，不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。
房地产估价(第3章)房地产估价的原则与程序
3.3 房地产估价业务委托合同范本
估价委托合同 ××评字[ 甲方（委托评估方）： 乙方（受托评估方）： 一、评估范围 住所： 住所： ]号
根据甲方的委托，本项目评估对象和评估范围为：
二、评估的目的 甲方设定本次评估目的为： 三、评估内容（价值类型） 本次委托评估内容为： 四、评估基准日 甲方设定本次评估基准日是： 五、甲乙双方的责任 （一）甲方的责任 年 月 日。 。 。
3.1 房地产估价原则
• 3.1.1 独立、客观、公正原则 • 独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，要求估 价结果对各方估价利害关系人都是公平合理的价值。 • 3.1.2 合法原则 • 合法原则要求估价结果为在依法判定的估价对象状况下的 价值，包括合法产权（如房屋属于单独所有还是共同所有 ，属于完全物权还是限制物权）、合法使用权（如用途、 容积率、建筑密度、绿地率等是否符合城市规划要求）、 合法处分权（如买卖、租赁、抵押等房地产处分行为是否 符合法律规定）等方面。 • 3.1.3 价值时点原则 • 价值时点指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定 时间。由于房地产价格不断变化，不同时点的房地产对应 的价值也会有所不同。
十一、违约责任和争议解决
1．在本委托合同执行过程中如因委托方的变更或延误，本委托合同的履行将顺延；如甲单方终止本委托合同，甲方应支付受托 方已付出的相应费用，但不得高于本项目收费总额。 2．乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书,每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服 务费 ‰；甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的 交付时间。
• • • • • • • •
实践训练
• 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合 同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5 月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2 个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房 款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地 产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择 正确的答案： 1. 估价的价值时点是（ ）。 A.2002年4月25日 B.2002年5月25日 C.2002年7月25日考 D.2002年7月25日以后的某一天 2. 估价的价值范围应是（ ）。 A.合同1规定的房款 B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
2020年房地产估价理论与方法-第四章
一、房地产估价八大原则：●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
●《物权法》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产。
（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。
不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。
房地产估价应遵循的原则
房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其市场价值的过程。
在进行房地产估价时，需要遵循一些原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
第一原则是客观性。
房地产估价需要客观、公正地进行，不受个人主观意见的影响。
评估师需要根据客观的数据和事实，进行科学的分析和判断，以确保估价结果的准确性。
第二原则是综合性。
房地产估价需要综合考虑多种因素，包括房屋的位置、面积、建筑质量、周边环境、市场需求等因素。
评估师需要对这些因素进行全面的分析和评估，以确定房地产的市场价值。
第三原则是时效性。
房地产估价需要及时进行，以反映当前市场的实际情况。
评估师需要及时收集和分析市场数据，以确保估价结果的时效性和准确性。
第四原则是可比性。
房地产估价需要进行可比性分析，即将估价对象与同类房地产进行比较。
评估师需要考虑同类房地产的市场价值和特征，以确定估价对象的市场价值。
第五原则是透明性。
房地产估价需要公开透明，评估师需要向客户提供详细的估价报告，包括估价方法、数据来源、分析过程等信息。
客户需要了解估价过程和结果，以便做出正确的决策。
房地产估价需要遵循客观性、综合性、时效性、可比性和透明性等原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
评估师需要具备专业知识和技能，进行科学的分析和判断，以为客户提供准确、可靠的估价服务。
房地产估价规章制度
房地产估价规章制度第一章总则第一条为规范和统一房地产估价工作，保障市场秩序，维护社会稳定，根据国家相关法律法规、政策规定，制定本规章。
第二条房地产估价是指专业机构或专业人员按照规范程序，通过细致调查研究，对特定的房地产进行评估，并制订估价报告，确定其公允市场价值的一项工作。
第三条房地产估价应当遵循独立、客观、公正、透明的原则，确保估值结果真实、准确、合理。
第四条统一的房地产估价规章制度适用于所有房地产估价机构和从事房地产估价的专业人员。
第五条房地产估价机构应当依法建立健全内部管理制度和技术标准，保障估价工作的质量和效率。
第六条房地产估价机构和专业人员应当定期接受相关部门的检查和监督，确保估价工作的合规性。
第七条对于估价工作中发现的不正当行为，相关部门应当及时进行调查处理，依法追究责任。
第八条每年对房地产市场进行连续监测和分析，并对估价方法和技术进行更新和改进。
第九条房地产估价机构和专业人员应当不断提高自身的专业素养和服务水平，提高估价结果的准确性和可信度。
第十条本规章自颁布之日起生效，之前发布的相关规章和制度与本规章不一致的，以本规章为准。
第二章估价工作的基本要求第十一条房地产估价工作应当遵循准确性、权威性、合法性、保密性的原则，确保估价结果的真实性和有效性。
第十二条房地产估价机构和专业人员在进行估价工作时，应当实事求是，客观公正，杜绝主观臆断和不实猜测。
第十三条房地产估价机构和专业人员应当保护客户的合法利益，遵守保密协议，严禁泄露客户的信息。
第十四条房地产估价机构和专业人员应当按照有关规定开展培训和考核，持续提高估价能力和水平。
第十五条房地产估价机构和专业人员应当制定详细的估价报告，包括估价过程、数据来源、估价方法和结果分析等内容。
第十六条房地产估价机构和专业人员应当及时更新估价数据和信息，确保估价结果的时效性和准确性。
第十七条房地产估价机构和专业人员应当遵守相关法律法规，勿作虚假估价和不当行为，维护行业的良好声誉。
估价原则程序及适用性分析
估价原则2.0.1 评估房地产市场价值应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 最高最佳利用原则；4 替代原则；5 估价时点原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观公平的价值。
2.0.3 遵循合法原则，要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循最高最佳利用原则，要求评估价值是在估价对象最高最佳利用下的价值。
当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1 维持现状前提：认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；2 改变用途前提：认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；3 更新改造前提：认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；4 重新开发前提：认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；5 上述情形的某种组合。
2.0.5 遵循替代原则，要求评估价值不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
2.0.6 遵循估价时点原则，要求评估价值是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。
（一）估价过程与估价程序本次估价工作自2013年05月25日开始，至2013年05月31日出具正式报告，共耗时7日，整个估价工作包括以下九个阶段：1、明确估价基本事项根据估价机构与委托方达成的意向，经与委托方洽谈后，明确以下基本事项：委托方、产权人、估价报告使用者等相关当事方及其相互关系；估价目的；适用的价值类型；估价对象、估价范围及各具体估价项目的基本情况；估价基准日；估价假设和限定条件。
2、签订估价业务约定书在明确上述估价业务基本事项的基础上，经估价风险评价及专业胜任能力评价，决定接受该估价项目的委托，签订估价业务约定书，对本估价机构和委托方的权利、义务和其他重要事项进行了约定。
房地产估价原则
（三 ）某种使用状况下的最高最佳选择
最高最佳使用原则要求评估价格应在合法使用方式 下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的 使用方式的估价结果。但当估价对象已做了某种使 用，则在估价时应根据最高最佳原则对估价前提做 下列之一的判断和选择，并应在估价报告中说明：
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分 等方面。
二、合法原则的内容
1．在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属 档案的记载或者其他合法证件为依据。
2. 在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、 土地用途管制等)为依据。
3. 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同 等允许的处分方式为依据。
4. 在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价 格政策。
同一供求范围：是指与估价对象具有替代关系，价格会相
互影响的其他房地产的区域范围。
二、替代原则的内容
1.原理
在同一市场上(同一供求范围内)，相同的商品， 具有相同的价值。就理论上来说，任何经济主体在 市场上的行为，是要以最小的代价(花费或成本)取 得最大的效益(效用或利润)。
如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智 的买者会选择价格最低的；如果有两个以上价格相 同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最 大的。
1、房地产估价的技术性原则主要有哪几项?掌握这些原 则有何实际意义?
2、遵循合法原则包括哪几个方面? 3、什么是最高最佳使用?如何衡量及如何寻找最高最佳
使用? 4、什么是均衡原理? 5、在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价
前提? 6、什么是估价时点原则? 7、估价时点与估价作业期有何区别?在估价报告中写明
房地产估价的原则
房地产估价的原则
房地产估价的原则主要包括以下几点：
1.比较原则：根据市场上类似物业的成交价格进行比较，进行
相对估价。
2.收入原则：通过估计物业的未来收益来确定其价值，适用于
租赁物业。
3.成本原则：通过计算建筑物和土地的成本，包括建设和维护
费用，来确定其价值。
4.市场原则：依据市场供求关系和需求趋势，判断物业价值的
变动。
5.权益原则：根据物业的法律权益来确定其价值，包括产权、
使用权和抵押权等。
6.专业原则：依据专业的房地产估值方法和评估师的专业判断，进行估价。
房地产估价的基本原则
1．合法性原则
合法性原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进⾏。
房地产的权益不同，价格也不同。
房地产的权益要通过法律、法规、契约来规范、确认和保障。
房地产经纪⼈只有在遵循合法原则下评估出来的价格才对委托⼈有真正参考意义。
2．、使⽤原则
房地产是⼀种稀缺资源，⽆论是社会还是权利⼈都希望能发挥其的效益，并根据这种期望确定⼟地利⽤⽅式。
因此要以委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使⽤效益的使⽤⽅式或⽤途为前提进⾏估价。
3．均衡原则
房地产的各个组成部分，如⼟地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到⼀个均衡的⽐例关系，才能达到房地产整体的使⽤状态。
均衡原则就是要求评估⼈员在评估房地产的某⼀个组成部分时，须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系⽽决定的房地产整体⽤途。
4．适合原则
每⼀宗房地产总是处于某个特定的环境之中，只有当⼀宗房地产与其所处环境适合才能达到使⽤状态。
因此，估价⼈员在评估⼀宗房地产的价格时，须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系，审慎确定使⽤状态。
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本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5、最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
6、谨慎原则
要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。