新《房地产估价规范》解读——估价方法
房地产评估 方法
房地产评估方法
房地产评估是指对房地产市场进行调研和分析，确定房地产的市场价值。
房地产评估方法多种多样，常见的方法包括以下几种：
1. 市场比较法：根据市场上类似物业的成交价格和特征，对待评估的物业进行比较，得出一个相对准确的市场价值。
2. 收益法：根据物业的租金收益能力来评估其价值。
此方法适用于商业物业和出租房产，通过估算出租收入和维护成本等，计算出物业的净收益，并根据市场收益率来确定价值。
3. 成本法：根据物业的建筑成本和土地价值来评估其价值。
该方法适用于新建物业或改建物业，通过计算建筑成本、土地成本和折旧等，得出物业的价值。
4. 技术评估法：通过对物业的建筑结构、使用状况、维修情况等技术指标进行评估，综合考虑物业的功能、质量和可持续性等因素，来确定物业的价值。
5. 辅助评估法：包括地理位置评估法、市场需求评估法、替代成本法等。
这些方法通过考虑物业所在地的地理环境、周边配套设施、市场需求和替代品的成本等因素，来综合评估物业的价值。
需要指出的是，房地产评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素，并结合
市场动态和专业知识来进行评估。
不同的评估方法适用于不同的情况和目的，评估师需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。
房地产价值评估与估价方法
适用于新开发建设的房地产 或需要重新装修的现有房地 产。
成本估算应准确，折旧计算 应合理，同时考虑市场需求 和竞争状况等因素。
假设开发法
总结词
通过预测房地产开发项目的未来价值和开发成本来评估待 开发土地价值的方法。
适用范围
适用于待开发土地的价值评估。
详细描述
假设开发法基于预期原则，首先预测房地产开发项目的未 来价值和开发成本，然后扣除预计的开发成本及税费等费 用，最后得到待开发土地的价值。
注意事项
预测未来价值和开发成本时应考虑市场需求、开发周期、 融资成本等因素，同时注意风险控制和不确定性分析。
03 房地产价值的影 响因素
位置因素
地理位置
房地产所处的地理位置对价值产生显著影响，如 城市中心、郊区或乡村地带等。
交通便利度
临近交通枢纽、高速公路或地铁等交通设施可提 高房地产价值。
周边设施
02 房地产估价方法
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地 产价值的方法。
适用范围
适用于房地产市场较为发达、类似房地产交易较 多的地区。
详细描述
市场比较法基于替代原则，通过选取近期市场上 与待评估房地产类似的实例，比较其成交价格、 交易日期、交易条件等因素，经过修正得到待评 估房地产的价值。
注意事项
预测未来收益时应考虑市场需求、竞争状况等因素，折现率的选择应 合理。
成本法
总结词
详细描述
适用范围
注意事项
通过估算重新建造或重新购 置房地产所需成本并扣减折 旧来评估房地产价值的方法 。
成本法基于重建原则，首先 估算重新建造或重新购置房 地产所需的各项成本，包括 土地取得成本、建设成本、 装修成本等，再根据建筑物 的使用年限和残值率计算折 旧，最后得到房地产价值。
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共与国住房与城乡建设部及中华人民共与国国家质量监督检验检疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济得快速发展与改革开放得不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场得迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势得转变与估价业务得多元化发展，对本行业得监管及技术指引提出了更高得要求，新规范得发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出得要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款得调整，能够瞧出新规程得制定，改变了传统得估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本得原则。
从大体内容上瞧，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词与估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目得及价值定义不同，应对所遵循得估价原则进行相应得选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中得具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注得就是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担得责任，以及现场查勘及权属资料查验得具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其她估价方法。
主要估价方法得具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目得下得估价”由旧规范12类估价目得调整为15类估价目得。
最新房地产估价规范标准
最新房地产估价规范标准最新房地产估价规范标准房地产估价评估规范是房地产估价行业的执行标准，使房地产估行业更加有秩序的运行。
下面，安徽中正房地产估价有限公司和您一起学习一下最新的房地产估价规范标准。
1 总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关领域。
1.0.3 房地产估价机构和房地产估价师必须依法独立、客观、公正估价。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合《房地产估价基本术语标准》GB/T 50xxx-2012、房地产估价专项标准和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则2.0.1 评估房地产的市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
2.0.3 遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
2.0.4 遵循价值日期原则，要求估价结果是根据估价目的确定的某个特定日期的价值或价格。
2.0.5 遵循替代原则，要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格的偏差在合理范围内。
2.0.6 遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1 维持现状前提：分析、判断估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；2 改变用途前提：分析、判断估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；3 更新改造前提：分析、判断估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；4 重新开发前提：分析、判断估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；5 上述情形的某种组合。
房地产市场价格评估方法
房地产市场价格评估方法在房地产市场中，价格评估是一项重要的工作，它对于买卖双方、金融机构和政府部门来说都至关重要。
通过价格评估，可以客观地确定房地产的价值，为市场参与者提供决策依据。
本文将介绍几种常见的房地产市场价格评估方法，包括比较市场法、收益法和成本法。
一、比较市场法比较市场法是一种常见的房地产价格评估方法。
它通过比较已售出的类似物业的价格来确定目标物业的价值。
评估师会收集并分析大量的市场数据，包括相似物业的销售价格、地理位置、建筑面积、房间数量等信息。
然后，根据这些数据，评估师可以得出一个相对准确的估价。
比较市场法的优点是它的简单和直观性。
它采用了市场上已有的数据进行评估，因此结果相对可靠。
然而，该方法也存在一些局限性。
首先，如果市场上缺乏可比较的物业，或者市场数据不够准确，这种方法的可行性就会受到限制。
其次，这种方法没有考虑到物业的潜在收益能力或成本，可能无法准确反映物业的真实价值。
二、收益法收益法是另一种常用的房地产价格评估方法。
它主要基于物业的预期收益能力来确定其价值。
评估师会分析物业的租金收入、租金增长率以及相应的资本化率，并将这些数据应用于收益法的计算公式中。
收益法的优点是它对于投资物业非常有用。
它能够帮助投资者判断物业的现金流潜力和投资回报率。
然而，该方法也有一些限制。
首先，它对于自住型物业的评估不太适用，因为自住型物业的主要价值不在于租金收入。
其次，该方法对于预测未来的市场情况十分敏感，评估结果可能会受到经济波动和市场变化的影响。
三、成本法成本法是一种以重建或替换成本为基础的房地产价格评估方法。
评估师会考虑到物业的建筑成本、土地价值以及折旧等因素，来评估物业的价值。
成本法的优点是它适用于新建物业或者独特的物业。
它能够提供一个相对准确的替代成本，如果目标物业的实际价值低于重建成本，那么该物业的市场价值可能偏低。
然而，成本法也有一些局限性。
首先，它没有考虑到市场需求和供应的影响，可能无法反映物业的实际价值。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法
房地产估价是确定房屋或土地的市场价值的过程。
这是购房、销售、投资和贷款等房地产交易中非常重要的一步。
房地产估价的基本方法包括以下几种：
1. 市场比较法：市场比较法是最常用的房地产估价方法。
它通过比较类似房地产的销售价格来确定估价。
这个方法需要考虑到房屋的位置、大小、年龄、建筑质量和附加设施等因素。
2. 收益法：收益法主要适用于商业房地产。
它基于房产的收入潜力来估算价值。
通过考虑租金收入、运营成本、资本化率等因素来确定房产的价值。
3. 成本法：成本法主要适用于新建房屋或特殊用途房地产。
它基于房地产的建设成本来估价。
这种方法需要考虑到用地成本、建筑材料和劳动力成本等因素。
4. 投资价值法：投资价值法主要应用于房地产投资。
它基于投资者对风险和回报的需求来确定价值。
这个方法需要考虑到投资者的预期回报率和风险水平等因素。
此外，还有一些其他的房地产估价方法，如综合法、替代成本法和地价法等。
每种方法都有其适用的情况和局限性，具体选择哪种方法取决于房地产的类型、目的和市场条件等因素。
需要注意的是，房地产估价是一项复杂的任务，需要考虑到众多因素。
因此，寻求专业的房地产估价师的帮助是明智的选择。
他们可以利用其丰富的经验和专业知识为您提供准确可靠的房地产估价。
房地产市场中的房屋估价方法
房地产市场中的房屋估价方法房地产市场一直是社会经济中的重要部分，房屋估价则是房地产交易中的关键环节。
准确地估价可以帮助卖方合理定价，也可以帮助买方做出明智决策。
在房地产市场中，房屋估价的方法多种多样，下面将介绍几种常见的房屋估价方法。
一、比较法估价比较法估价是最常见也是最直观的估价方法。
该方法通过对市场上类似房屋的成交价格进行对比，确定一个参考价值范围。
具体而言，比较法估价依赖于以下两个原则：1. 替代性原则：根据市场上成交的同类型房屋的价格，找到最接近的替代物，并通过比较它们的差异来判断要估价房屋的价值。
2. 就近性原则：选择距离要估价房屋相对近的房屋作为参考，因为地理位置通常是影响房屋价值的重要因素。
比较法估价的优点是简单易懂，但也存在诸多局限性，例如可能存在样本数量不足、市场环境波动等问题。
因此，在实际应用中，需要结合其他方法进行综合考量。
二、收益法估价收益法估价是一种从投资回报的角度来估价房屋的方法，主要适用于商业房地产。
根据该方法，房屋的价值等于其未来所产生的净现金流的折现值。
具体而言，我们需要考虑以下几个因素：1. 净年租金：房屋每年的净租金收入。
2. 预期增长率：预测未来净年租金的增长率。
3. 贴现率：用于将未来净现金流折现回现值。
4. 残值：在房屋租期结束后，根据其预计的残值（例如通过转售或再出租）来计算其价值。
收益法估价的优点是可以考虑到房屋的投资回报，能够给出一个较为全面的价值评估。
然而，该方法的有效性也取决于投资者对未来租金和贴现率的准确预测。
三、成本法估价成本法估价是基于重建或替代成本来确定房屋的价值。
该方法适用于市场中缺乏可比较的房屋或投资回报数据的情况。
成本法估价主要考虑以下几个要素：1. 土地价值：根据土地面积、地段等因素来估计。
2. 建筑成本：考虑到建筑材料、劳动力成本等因素，以确定重建该房屋所需的成本。
3. 折旧和残值：考虑房屋使用寿命和磨损程度，来计算折旧值和残值。
2024全新房地产估价规范
2024全新房地产估价规范本合同由以下双方于____年____月____日签订：甲方(估价师):__________________乙方(委托人):__________________鉴于甲方具备相关资质和能力，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就乙方委托甲方对其拥有的房地产进行估价事宜达成如下协议：第一条估价范围与方法1.1 本合同所涉及的房地产估价范围包括但不限于土地使用权、建筑物及其附属设施的价值。
1.2 估价方法：甲方将采用市场比较法、收益法和成本法等多种估价方法进行综合评估。
第二条估价报告及费用2.1 甲方应按照约定的时间向乙方提交估价报告，报告内容应包括估价结果、分析理由和依据等。
2.2 乙方应按照约定的方式支付估价费用。
具体金额和支付方式在本合同附件中约定。
第三条保密条款3.1 本合同在履行期间，双方应对涉及到本合同的商业秘密和技术秘密等信息予以保密，未经对方书面同意，不得向任何第三方披露。
第四条争议解决4.1 如双方在履行本合同过程中发生争议，应首先友好协商解决；协商不成的，可以向合同签订地人民法院提起诉讼。
第五条其他条款5.1 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
5.2 本合同自双方签字(或盖章)之日起生效。
5.3 本合同未尽事宜，可由双方另行签订补充协议。
补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方(盖章):_________________ 日期：_________________乙方(盖章):_________________ 日期：_________________。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法1. 引言房地产估价是指通过一系列评估方法和技术，来确定房地产物业的市场价值。
对于房地产开发商、投资者和金融机构来说，准确地估价是非常重要的，因为它直接影响到投资决策和风险控制。
本文将介绍房地产估价的基本方法，以帮助读者理解和应用这些方法。
2. 市场比较法市场比较法是最常用的房地产估价方法之一。
它基于类似物业的交易价格来确定被评估物业的市场价值。
评估师会收集和分析最近的类似物业交易数据，并结合物业的特征和条件进行比较。
根据这些比较，评估师可以得出一个相似物业价格的范围，从而确定被评估物业的市场价值。
市场比较法的优点是简单易懂、操作便捷。
然而，它也存在一些局限性。
首先，市场上的类似物业可能不多或不完全相似，这会导致估价结果的不准确性。
其次，市场比较法可能无法考虑到一些特殊条件和影响因素，如地理位置、周边设施等。
3. 收益法收益法是另一种常用的房地产估价方法。
它基于物业的收益能力来确定其市场价值。
根据这种方法，评估师会分析物业的租金收入和未来的收益潜力，然后使用一些财务指标（如净现值、内部收益率）来计算物业的市场价值。
收益法适用于商业房地产、出租物业等具有稳定收益的房地产。
它的优点是可以考虑到物业的未来现金流和投资回报率，使估价结果更加准确。
然而，收益法也存在一些限制，比如需要对市场租金和未来收益进行预测，这可能会带来一定的不确定性。
4. 成本法成本法是基于物业重建或替代成本来确定其市场价值的方法。
评估师会估计物业重建所需的成本，包括土地价值、建筑物成本和其他相关费用。
然后，根据物业的磨损程度和年限折旧等因素，计算出物业的市场价值。
成本法适用于新建物业或没有可比交易数据的物业。
它的优点是较为客观，不受市场波动影响。
然而，成本法也存在一些问题，如未能考虑到地理位置、市场需求等因素的影响。
5. 技术评估法技术评估法是一种根据物业的特征和条件以及技术指标来确定其市场价值的方法。
评估师会对物业进行实地勘察，收集和分析相关数据，以确定物业的构造、状况和功能等方面的价值。
房地产估价师继续教育答案 -《房地产估价规范》--估价方法选用、比较法
《房地产估价规范》--估价方法选用、比较法
测试内容
时间
问题与答案
估价方法
估价方法使
用4’
应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条
件，进行估价方法适用性分析后确定所选用的估价方法。
（对）
估价对象
估价方法使
用19’
当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一
种估价方法进行估价。
（对）
可比实例
比较法（一）
17’
可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不
宜超过一年，且不得超过二年。
（对）
比较法估价
比较法（一）
37’
采用比较法估价时，应对可比实例的外部状况和区位状况
进行实地查勘。
（对）
调整
比较法（二）
31’
对可比实例的价格进行相应调整时，调整的具体内容和比
较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。
（对）
价格
比较法（二）
35’
采用比较法估价时，经修正和调整后的各个可比实例价格
中，最高价与最低价的比值可大于1.2。
（错）。
房地产市场的房地产估价和评估方法
房地产市场的房地产估价和评估方法房地产估价和评估是决定房地产市场价格的重要环节。
通过科学、准确的估价和评估方法，可以为房地产市场提供可靠的价格基准，为各方参与者提供决策依据。
本文将介绍房地产市场中常用的房地产估价和评估方法。
一、市场比较法市场比较法是房地产估价中最常用的方法之一，它通过比较同一地区、同一类型的类似房地产交易价格，来推断出估价对象的市场价值。
具体步骤包括：收集同类型房地产的交易数据、对比和分析这些数据、根据特定的调整因素对估价对象进行评估。
通过这种方法，可以较为准确地确定估价对象的市场价值。
二、收益法收益法是商业用途房地产评估中常用的方法，主要适用于出租房地产项目的估价。
此方法以预期收入为基础，通过计算潜在租金收入、扣除相关费用和风险，推导出估价对象的价值。
收益法的关键在于对未来现金流的预测及风险评估，准确性和可靠性取决于数据和假设的准确性。
三、成本法成本法是一种传统的房地产评估方法，它以房地产的重建成本为基础，推断出相似类型的现有房地产的市场价值。
此方法适用于新开发项目或特殊用途房地产的估价。
具体步骤包括：确定土地价值、计算房屋建筑和相关设施的重建成本、根据折旧和消耗来确定房屋的净价值。
成本法要求估价师对建筑成本和市场的敏感性有较高的判断能力。
四、资产法资产法又称净资产法，是评估公司或企业用途房地产的一种常用方法。
它以公司资产净值为基础，推断出估价对象的市场价值。
此方法根据企业的资产和负债情况，计算资产净值，并考虑其市场地位、盈利能力和未来发展前景等因素来确定估价。
资产法适用于企业重组、并购等场景。
五、专家评估法在某些特殊情况下，无法通过常规的估价方法来确定房地产的价值，这时可以借助专家评估法。
该方法通过请专家对估价对象进行评估，结合其经验和专业知识，给出相对准确的估价结果。
专家评估法适用于复杂、独特或缺乏交易数据的情况下。
综上所述，房地产市场的房地产估价和评估方法多种多样，每一种方法都有其适用的场景和特定的计算步骤。
房地产估价方法
房地产估价方法房地产估价是一项重要的金融服务，它涉及评估房地产价值的金融行为。
价值估计的原则是基于市场价格，评估物业的价值，以便将物业出售或抵押给银行的价格。
一般来说，房地产估价的基本原则是，要考虑以下三个方面因素： 1.房地产所在地区的经济景气情况：调查该地区拥有优良基础设施，政府投资健全，经济结构多元化，交通便利，物价稳定，社会环境改善等特征。
2.地产本身的价值：评估房屋的外观，维护情况，建筑面积，地段等因素，评估租金估价与相关因素的结合，考虑市场其他属性房屋出售价格。
3.押物实际可卖底价：评估该地区市场平均房价，以及物业抵押贷款市场要求的最低可卖价格。
在进行房地产估价时，除了上述原则外，借款人也应注意抵押物所在地的政策方针及行业趋势，了解一些重要因素如法律法规、土地管理、宏观经济政策、房地产市场价格、房地产行业的新法规等等，以收集抵押物实际价值的详细情况。
同时，还应考虑房地产投资的风险，以及融资的成本及规划，制定合理的融资方案，以便估算抵押物的准确价格。
为了更好地评估物业的价值，借款人也可以寻求专业房地产机构的咨询服务，以便对房地产投资项目真实可行性有一个更准确的把握。
这也将有助于避免错误的投资和贷款等金融行为。
为了提供更高质量的房地产估价服务，国家也制定了一些相关法规，其中包括：1.建立职业资格管理制度，提高对房地产评估师的资质要求；2.建立一套详细的估价技术标准；3.定期进行监管检查，确保估价人员遵守相关求；4.实施估价费用管理办法，防止贪污腐败行为；5.将房地产估价软件引入房地产估价，以提高估价效率和准确性。
总之，房地产估价是一项非常复杂的金融服务，为了确保其准确性，借款人应当充分考虑有关因素，千万不能盲目投资，应当在购买前充分考虑房地产的价值。
同时，为了节省更多的费用，提高投资的效率，借款人应当尽可能地向专业的房地产机构寻求帮助，以便更好地评估物业的价值。
新版《房地产估价规范》（GBT50291
新版《房地产估价规范》（GBT50291房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。
随着近年来房地产开发建设事业的不断发展，出现了许多新情况、新变化，我们对房地产估价需求的多样化及房地产估价业务的深化和拓展，旧版《房地产估价规范》（以下简称“规范”）已不适合当前的需求，进而有了新版“规范”的产生。
新版“规范”对长期评估实践中遇到的问题进行有效梳理，更加全面细化完善各章节内容，调整了章节划分；对房地产估价术语、概念、对象描述进行了更全面的解析与统一；对估价方法做出了适用调整，为各种目的下的不同类型房地产的估价提供技术支持；细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容，保证了房地产估价质量。
新版“规范”的制定在法律依据上不仅根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》，同时以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为法律支撑，规范国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平。
以下就以章节形式分述《房地产估价规范》部分内容的差异及延伸引向：估价原则新版“规范”中，区分了市场价值评估与其他价值评估和价格评估应遵循的原则应遵循的原则，明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减，但不得随意；强化独立客观公正原则，将其提至各原则之首；将谨慎原则正式列入房地产估价规范；最高最佳利用原则中，区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
估价原则的修正调整，凸显了估价的公平性，要求注册房地产估价师在估价作业过程中不偏不倚、实事求是，以对各方估价厉害关系人均是公平合理形成的价值或价格；面对不确定性，需充分慎重考虑导致估价对象价格或价值偏低、偏高的因素，作出保守、稳妥选择，构建诚信评估的高位平台。
估价程序估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤，同时将内部审核流程正式纳入房地产估价规范中，估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录并纳入存档材料。
房地产市场的房屋评估与估价方法解读
房地产市场的房屋评估与估价方法解读房屋评估与估价在房地产市场中扮演着重要的角色，它们提供了评估房屋价值的依据，对于买卖双方以及金融机构具有决策指导作用。
本文将对房地产市场中常用的房屋评估与估价方法进行解读，以便更好地理解这一过程。
一、市场比较法市场比较法是最常见的房屋评估与估价方法之一。
该方法通过对同一地区近期出售的类似房屋的成交价格进行调研，以此来确定目标房屋的市场价格。
通过选择与目标房屋具有相似特征（例如地理位置、房型、建筑面积等）的成交房屋，可以更准确地进行估价。
这种方法的优点是操作简便且较为直观，但同时也受到市场供需状况、交易活跃程度等因素的影响。
二、收益法收益法是用于商业地产或投资物业评估的一种方法。
该方法通过对房屋的潜在收入进行估算，并结合房屋产权的价值，计算出该房屋的净现值。
这种方法将房屋视为一个投资资产，通过考虑租金、利润和时值等因素，综合得出房屋的市场价格。
收益法着重考虑了房屋的未来盈利能力，对于商业用途的房地产较为适用。
三、成本法成本法是一种通过计算重建成本来评估房屋价值的方法。
该方法会综合考虑目标房屋的建筑成本、改建成本以及剩余经济寿命等因素，以此来确定目标房屋的市场价值。
成本法适用于新建房屋、翻建或改造项目，能够更好地反映出房屋的实质价值。
四、收益比法收益比法是估计房屋价值的另一种方法。
该方法通过对房屋的潜在租金收入与房屋市场价格的比值进行计算，得出一个收益比。
这个收益比可以作为评估房屋价值的参考指标，对于投资者和购房者来说都具有一定的价值。
值得注意的是，该方法的可靠性较低，很容易受到市场波动的影响。
五、回购法回购法是一种以房屋未来预计升值为基础的评估方法。
该方法基于假设，认为房屋在未来特定时期内的预期升值率是一个合理的估价依据。
回购法常用于预测投资物业的价值，但对于普通住宅的估价则具有局限性。
六、专家评估法专家评估法是一种依靠经验和专业知识进行房屋估价的方法。
这种方法通常由有经验的评估师或专家进行，他们基于对房市的了解和对目标房屋特征的分析，给出一个专业的估值。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法房地产估价是一项重要的工作，它对于房产买卖、金融贷款、税收评估等方面都有着重要的作用。
房地产估价的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法等几种方法。
下面将详细介绍这几种方法的相关内容。
一、市场比较法市场比较法是根据房地产市场的供求关系、同类房产的交易价格及经验、同一小区的交易价格及经验、地区房价的发展趋势等情况来衡量房地产价值的方法。
这种方法是房地产估价中被广泛应用的一种方法，其主要原理是实际交易的房产可以反映出市场价值。
市场比较法具体的步骤包括：1. 选择样本。
从同一小区或者同一片区内选择与该房产相似的房产，进行数据汇总和统计。
2. 比较房产特点。
将选定的样本与待估价的房产进行比较，如果有异同点，则需要加以调整。
3. 比较房价。
根据比较结果，将同类房产的交易价格进行比较，确定出市场价值，作为该房产的评估价格。
二、收益法收益法是根据房产所带来的收益能力来衡量其价值的方法。
该方法主要适用于商业地产的估价，其核心在于根据所能获取的收益来衡量房地产的价值。
收益法具体的步骤包括：1. 根据市场情况估算出该房产年收益。
包括租金、利息、股息等。
2. 确定贴现率。
根据国家经济情况、房产市场情况、利率变化情况等，来确定贴现率。
3. 计算净收益现值。
将年收益乘以贴现率，得出净收益现值。
4. 计算房地产价值。
将净收益现值与房地产本身的附加价值，如土壤稀缺、地理位置等加起来，得到房地产的总价值。
三、成本法成本法是根据修建一栋新的建筑所需的成本，以及折旧和耐用年限来衡量房地产的价值。
该方法主要适用于房产的新建估价方面。
成本法具体的步骤包括：1. 估算建筑成本。
包括所需的建筑材料、劳动力、机械设备等。
2. 确定折旧比率和耐用年限。
根据建筑物所使用的材料、结构、修建时间等因素，来确定折旧比率和耐用年限。
3. 计算折旧。
按照折旧比率和耐用年限进行折旧计算，得出该房产现在的价值。
四、综合法综合法是将市场比较法、收益法和成本法相结合，进行权衡、分析、比较和综合，得出最终的房地产估价。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法
房地产估价是指对一定范围内的地产资产所作的现值估计，它是为了决定地产所能够出售和购置的价格、用于税金估算、征收专业地产税、债券抵押贷款上所需的抵押物价格、保险估值等一系列活动的必要性步骤。
本文将介绍房地产估价的基本方法。
第一种方法：收入法收入法是一种估算未来租金现值的方法，即通过租金收入预期以及不同的贴现率计算出资产的现值。
此种方法适用于出租型房地产的估价，如大型写字楼、酒店等。
第二种方法：物业比较法物业比较法适用于相对低价值的住宅房屋和某些商用地产。
此种方法常采用的是销售比较法，即根据已成交的同类房产资产交易记录获得信息，按比较物业的特点以及相似程度和区域地细节来评估未来出售的市场价格。
第三种方法：重置成本法重置成本法以房地产的建筑物和土地为基本单位。
此种方法基于重置成本通过准确估计用于重建的土地和建筑物。
此种方法适用于新建和重建的市场估价。
第四种方法：税收法房地产税收法主要用来支持相关税收的课税规定上。
由于税收法基于税收规定，它具有不确定性，但获得准确税收收入很重要，因此税收法依旧是房地产估价领域的重要特点。
以上就是比较常用的四种房地产估价的方法。
房地产估价也是围绕着寻找数据来源、记录历史交易、确定物业位置、比较适用建筑物、对预期收益和物业风险进行评估等步骤进行的。
在估价时，专业估价师通常会使用多种方法来获取一个最可靠的结果。
不同的市场情况和物业类型会要求使用不同的估价方法，因此，理解估价方法的优缺点以及如何使用他们会对准确估价非常重要。
房屋估价方法与技巧
房屋估价方法与技巧房屋估价是在买卖、租赁或者担保抵押等房地产交易中非常重要的一环。
准确的房屋估价可以确保交易的公正性，并且帮助买卖双方做出明智的决策。
本文将介绍几种常见的房屋估价方法与技巧，帮助读者更好地进行房地产交易。
一、市场比较法市场比较法是最常用的一种房屋估价方法，它通过对已售出的类似房屋的成交价格进行比较，来确定目标房屋的价值。
这种方法通常适用于买卖双方都希望获得公正交易价格的情况。
具体操作步骤如下：1. 收集市场数据：收集已售出的类似房屋的销售数据，包括售价、房屋面积、位置等信息。
2. 比较分析：将目标房屋与已售出房屋进行比较，分析它们在面积、装修程度、周边环境等方面的差异，以及这些因素对价格的影响。
3. 适度调整：根据目标房屋与已售出房屋的差异，对已售出房屋的价格进行适度调整，以确定目标房屋的估价。
二、收益法收益法主要适用于商业房地产，它通过预测房屋未来的租金收入来确定房屋的价值。
这种方法适用于投资性房产，帮助投资者判断是否值得购买。
具体操作步骤如下：1. 收集市场数据：了解目标房屋所在地区的租金水平，包括同地段的类似房屋的租金价格。
2. 计算净年收入：根据目标房屋的租金收入，减去相关费用（如管理费、维修费等），得出净年收入。
3. 决定资本化率：资本化率是根据该地区的市场情况和投资风险来确定的，投资风险越高，资本化率越高。
4. 计算估价：将净年收入除以资本化率，即可确定房屋的估价。
三、成本法成本法主要适用于新建房屋或经过大规模改造的房屋估价。
它通过估计重建成本来确定房屋的价值。
具体操作步骤如下：1. 了解建造成本：了解目标房屋地段的建造成本，包括土地成本、建筑材料成本等。
2. 估计磨损成本：考虑房屋的使用年限、折旧等因素，估计房屋的磨损成本。
3. 计算估价：将建造成本与磨损成本相加，即可得出房屋的估价。
四、其他技巧除了上述常见的房屋估价方法外，还有一些其他技巧可以帮助您更准确地估价。
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。
主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。
主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。
这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。
6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。
同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
7、新规范取消了“估价报告的规范格式”，将对估价报告撰写中的具体要求合并到第七章“估价报告”内容中。
以上，我们笼统的对新规范与旧规范在内容上的一些调整进行了总结。
接下来本文将重点针对新规范中估价方法部分修订的内容进行分析。
二、新规范对估价方法的具体要求新规范第四章“估价方法”共包括估价方法选用、比较法、收益法、成本法、假设开发法及其他估价方法六部分内容。
下面我们将分别对这六部分内容进行分析，并提出在估价实际操作中，应采取的相应应对措施。
1、估价方法选用1.1对所有方法进行适用性分析新规范强调了在确定适用的估价方法前，应对每一种估价方法逐一进行适用性分析，同时提出在对方法进行适用性分析时，应分别从方法理论上适用性及客观条件具备与否两个层面进行分析。
这就要求我们在估价报告方法选用内容中，先要将所有备选的方法的基本原理进行介绍，下一步逐一根据估价对象及市场实际情况，对其进行适用性分析，最终确定评估选用的估价方法。
尤其对于理论上适用，但客观条件不具备的方法，重点说明其不适用的原因。
1.2打破必须采用两种估价方法的误解新规范打破了评估房地产必须采用两种估价方法的误解，提出估价对象适合几种估价方法，就应采用几种估价方法的正确思路。
在实际评估中，我们不应对仅适用一种估价方法进行估价的，强行采用两种估价方法估价，也不应对同时适用三种方法进行估价的，随意舍弃其中一种方法。
新规范对于选取估价方法新的思路指引，对我们在方法适用性分析方面提出了更高的要求，对于不选用的方法，我们应该充分的证明其不适用的原因。
同时，也更应该注意方法适用性分析的内容和最终对各种估价方法测算结果权重选取理由的对应性。
2、比较法2.1强调可比实例选取原则新规范在对可比实例选取规定中，强调了“在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。
”这条内容的增加，可以显示出，目前业内专家在评价比较法运用合理性的过程中，越来越关注可比实例的选取。
如果没有优先选取位置接近、成交日期接近的实例，则会对比较法价值合理性产生质疑。
因此我们在选取案例的过程中，应严格遵守这一原则，避免从高或从低选择的倾向。
2.2强调案例真实性要求新规范比较法条文中，多处强调对可比实例及有关信息真实性的要求。
同时明确要求需要对可比实例进行实地查勘，并在报告中附位置图及外观照片。
我们的估价师在进行现场查勘时，应根据要求完成相应工作内容。
2.3建立比较基础增加了统一“财产范围”“财产范围”是新规范引入的新词语。
老规范中仅笼统的提到对价值内涵的统一，新规范通过财产范围的概念，明确了在建立比较基础时，应关注可比实例与估价对象在是否含有非房地产成分、是否带有债权债务、房地产实物范围是否不同等方面的差别，并修正统一。
这就要求我们首先应该明确估价对象的财产范围，对于一般类型房地产，财产范围的明确貌似影响不大，但是作为特殊的房地产，如加油站，财产范围的确定将会对价值产生巨大影响。
2.4明确房地产状况调整内容新规范明确了对估价对象房地产状况调整应分为区位状况调整、实物状况调整及权益状况调整三部分。
并详细列举了每项调整应包含的价格影响因素。
我们在实际操作中，应将规范中列举的因素作为最基本的因素，并根据估价对象及可比实例实际情况进行增加。
2.5规定因素调整幅度上限新规范规定“分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20％，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30％；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。
”我们在实际运用中，应严格遵守上述规定，不得超过上限要求。
3、收益法3.1先应选取适当的收益模式新规范在收益法步骤的第一步，增加了对具体方法的选择。
方法选择分两个层次，首先要明确采用的是报酬资本化法和直接资本化法，并建议优先选用报酬资本化法（我国目前常规收益法评估采用此方法）。
下一步，要明确选用全剩余寿命模式还是持有加转售模式。
并建议当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。
因此，我们在报告中运用收益法测算时，第一步应先明确我们所选用的具体方法及收益模式以及选择的原因，接下来才能够进行下一步的测算。
3.2持有加转售模式持有加转售模式是新规范对收益法最大的修改，是完全区别于原有的收益法评估路线，新引进的一种评估思路。
持有加转售模式即为设定估价对象在持有一段时间后转售，其持有期内的期间收益加期末转售收益折现到价值时点的价值和，即为估价对象收益价值。
同时规范中规定：“持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为五年至十年。
”“期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转售成本。
持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法（加长期趋势法）等方法来测算。
”“持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。
”对于持有加转售模式评估，我个人认为可以避免全剩余寿命模式由于收益期长，租金及费用不可控性造成的评估误差，对于短期持有后再转让的物业评估更加适合。
但是，就目前而言，对于持有期内房地产市场变化的预测，期末转售价值的确定以及期末报酬率的确定对于我们而言，缺少一定的经验取值，存在一定难度。
因此对于这种新的估价思路，我们应该在学习的道路上不断摸索和积累经验，不可想当然的使用。
3.3对委托方提供的数据应判断其合理性新规范中写明：“评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
”“测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的各年实际收入、费用或净收益等情况。
利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。
当与正常客观的数据有差异时，应进行分析并予以修正。
”通过这两段规定我们可以看出，新规范对估价师的执业提出了更高的要求，我们对于委托方或其他方提供的一切评估相关资料，均应做出专业人士的合理性判断，而非一味的参照。
例如上述合同租金明显高于市场租金的情况，我们就要进行进一步合理性判断及可执行性判断，例如:假设其合同违约金小于租金损失，那么合同解除的可能性是否很大？另外，明显高于市场租金水平的合同租金，其交付租金的稳定性与可靠性是否有保障？只有在对资料进行合理判断后，选择符合客观事实的数据用于我们的评估中，才能保证评估结果的准确。
3.4收益期外剩余土地或建筑物价值测算新规范明确规定，在根据土地及建筑物剩余使用年限孰短原则确定收益年限，进行收益测算后，应对剩余期限土地使用权价格（房短地长）或建筑物剩余经济寿命价值（房长地短）在价值时点的价值进行测算。
并分别阐述了两种情况剩余价值测算的方法。
我们在采用收益法进行测算时，应注意最后对该部分价值的核定，避免遗漏。
4、成本法4.1确定房地合估与房地分估路径新规范在成本法第一步提出“应根据估价对象状况和土地市场状况选择房地合估路径或房地分估路径，并优先选择房地合估路径。
”“当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本；当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。
”我们大部分采用成本法做房地产评估，均视房地为一整体，模拟房地产开发建设过程进行测算，因此应该采用房地合估路径。
但如遇估价目的要求分别求取单独土地价值和建筑物价值的情况，则应该选择房地分估路径。
在具体测算过程中，我们需要注意，对同一宗房地产，房地合估路径中的土地成本与房地分估路径中的土地重置成本，虽针对的是同一块土地，但两者对应的土地状况一般是不同的。
房地分估路径中的土地重置成本对应的土地状况，比房地合估路径中的土地成本对应的土地状况，成熟度更高。
4.2明确各项必要支出及应得利润计算方式新规范对于土地成本、建设成本、各项支出及应得利润的测算方式均给出了明确的要求。
主要包括重新购置土地和重新开发土地的土地成本的价格构成；重置成本与重建成本的适用范围；建筑物必要支出及应得利润的价格构成以及利息、利润的计算基数等。
这对我们的估价给出了更明确的指导性。
4.3在建工程考虑减价因素调整新规范提出“在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。