房地产价值评估案例

实验目的：掌握房屋建筑物评估方法在评估实务中应用技能与技巧0

实验内容：

1 '评估土地的价值

2、评建筑物的价值

问题思考：

1、除了成本法、市场法、收益法，还有哪些方法还可以用来评估房地产的价值。

2、市场法适用于哪些房地产项目的评估？

3、收益型房地产有哪些？

4、非标准厂房通常可以采用什么方法来进行评估？为什么？

房地产评估案例

房地产评估案例1

案例：

评估对象为XX有限公司位于X市XX开发区XX路XX号工业用地（土地为出让）。该公司因需以评估对象土地向法院提供财产担保，委托XX评估机构对该土地的公开市场价值进行评估，评估基准日为2013年2月21日，试估该土地的价值。

一、基本情况

（一）估价对象概况

此次委托评估的是位于X市XX开发区内的工业用地。

1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的资料及估价师实

地查勘，估价对象状况如下：权利人：XX有限公司

坐落：XX路XX号

土地权属性质：国有出让

土地用途：工业

地号：（略）

土地使用期限：2006-04-05 至2056-04-04 止

土地总面积：29,032 “未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。

2、估价对象四至情况

估价对象位于x市XX开发区XX路xx号，土地等级属x市基准

地价十级地段。距x大桥30公里，距x机场52公里，距x火车站45公里，距x国际机场30公里。估价对象四至：东为待租土地，西为XX 路，北为xx路，南为xxx有限公司。

3、估价土地利用状况

估价土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房。

(二)影响因素说明

1、个别因素分析

(1)基础设施状况

估价对象上基本生产、生活设施完善。

(2)交通条件

估价对象距x大桥30公里，距x机场52公里，距x火车站45公里，距x国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为xx公路。

2'区域因素

估价对象所在的XX区位于x市的南翼，x湾北岸，东西长41 公里，南北宽22公里，总面积687平方公里°xx区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是x市的南大门。

3、市场背景分析(略)

二、评估技术说明

本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。

(1)估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1 土地比较因素条件说明表

(2)编制比较因素条件指数表

以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2

表2 土地比较因素条件指数表

(3)估价对象为2006年4月出让取得，使用年限为50年，工业

用途，使用期限自2006年4月5日至2056年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。

要求：根据上述资料，试估算评估基准日，待评估土地的价值。

房地产评估案例2

案例:

待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7,覆盖率小于等于50%, 土地使用年限50年。2013年8月出售，求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1〜2层为商用房5共2000平方米5 3〜4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2015年8月)，第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。总建筑费1000万兀，专业费为总建筑费的6%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元/平方米，住

宅楼2000元/平方米，折现率10%。

要求：(1)以评估基准日2013年8月为时间点，计算总楼价；

(2)计算该时点的总建筑费；

(3)计算该时点的专业费；

(4)计算该时点的税费；

(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单

位'取整)(提示公式：地价二楼价一建筑费一专业费一利润一稅费)