房地产市场分析课件

• 三、制定市场对策 • 在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造
后，便可以制定出相应的市场对策。
• 制定对策的基本思路：
• 发挥优势因素，克服弱点因素，利用机会 因素，化解威胁因素；
• 考虑过去，立足当前，着眼未来。
• 5、项目竞争分析 • （1）竞争企业分析 • 专业化程度 • 品牌美誉度 • 开发经营方式 • 质量 • 价格策略 • 成本 • 未来发展情况
• （2）竞争楼盘分析 • 区位 • 产品特征 • 价格 • 销售情况
• 6、消费者分析 • （1）购买行为 • 谁买who • 谁是主要的消费者，消费者层次定位 • 各种类型的消费者
• 房地产市场分析可采用计划部门等机构对 地区经济情况的研究结果，而不必对地区 经济情况作完全分析。
• 但需要根据分析时的实情作调整，以反映 最新信息。
• 2、区位分析
• 地点的最佳用途分析，它是进行投资决策 时的主要分析内容。
• 它要对项目地块所在的区位与类似的区位 进行比较，发现市场机会；
• 在有两个或两个以上的可选用途时，就要 对每一种可能的用途进行分析比较。
• 7、项目自身研究
• SWOT分析方法
• SWOT：优势（Strength）、劣势 （Weakness）、机会（Opportunity）、威 胁（Threat）。
• 从整体上看，SWOT可以分为两部分：
• 第一部分为SW，主要用来分析内部条件；
• 第二部分为OT，主要用来分析外部条件。
• 这种方法可以找出对自己有利的和不利的因 素，发现存在的问题，找出解决问题的办法， 并明确以后的发展方向。
• 理性的购房动机：购买时所关注的内容： 价格、区位、质量、售后等
• 带有感情色彩的动机：求新、求美、炫耀 等
• 在什么地方买where
• 房地产商品价值量大和固定性的特点，在 多数情况下，消费者都最终会倾向于到现 场进行实地了解、查看。
• 因此，施工现场的环境 • 售楼处的布置 • 样板房的设计 • 现场所分发的广告宣传资料 • 都会对消费者的购买决策起到影响作用
• 第二节 •
• 房地产市场分析
• 一、房地产市场分析的思路
• 1、三个层次
• （1）区域房地产市场分析
• 市场研究区域内所有的物业类型及总的地 区经济，对总的房地产市场及各专业市场 总供需情况的综合分析。
• 它侧重于地区经济分析、区位分析、市场 概况分析等内容。
• （2）专业房地产市场分析
• 是对市场研究区域内专业市场（住宅、商 业或工业物业）或专业子市场的供需分析；
• SWOT分析法的一般步骤
• 一、分析环境因素
• 运用各种调查研究方法，分析项目所处的各 种环境因素，即内部环境因素和外部环境因 素。
• 内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它 们是项目在其发展中自身存在的积极和消极 因素，属主动因素；
• 外部环境因素包括机会因素和威胁因素， 它们是外部环境对项目的发展直接有影响 的有利和不利因素，属于客观因素。
• 调查分析这些因素时，不仅要考虑到历史 与现状，而且更要考虑未来发展问题。
• 二、构造SWOT矩阵
• 将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影 响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。
• 在此过程中，将那些对项目发展有直接的、 重要的、大量的、迫切的、久远的影响因 素优先排列出来；
• 而将那些间接的、次要的、少许的、不急 的、短暂的影响因素排列在后面。
• 它侧重于项目竞争能力分析等内容。
• 2、两个方面 • 供给 • 需求
• 3、三个时段 • 过去 • 现在 • 未来
• 4来自百度文库五个影响因素 • 经济 • 人口 • 区位环境 • 自然条件 • 人文条件
• 二、房地产市场分析的内容 • 1、地区经济分析 • （1）地区经济的基本趋势分析； • （2）地区基础产业的发展趋势分析。
• 3、市场概况分析
• （1）对地区房地产各类市场总的未来趋势 分析；
• （2）把项目及其所在的专业市场放在整个 地区经济中，考察它们的地位和状况，分 析人口、公共政策、经济、法律是否支持 该项目。
• （3）找出影响计划项目成功的关键问题， 明确下一步分析的方向和侧重点。
• 4、专业市场供求分析
• 是在前一层次分析的基础上，对特定子市 场的供需情况进行单独的估计和预测。
• 它侧重于专业市场供求分析内容。
• （3）项目房地产市场分析
• 是在前两个层次的基础上，对特定地点特 定项目作竞争能力分析；
• 预测一定价格和特征下的销售率及市场占 有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量 及吸纳量计划进行预测。
• 从容不迫型、优柔寡断型、自我吹嘘型、 豪爽干脆性、喋喋不休型、沉默寡言型、 吹毛求疵型、虚情假意型、冷淡傲慢型、 情绪冲动型、心怀怨恨型、圆滑难缠型。
• 谁参与买whom
• 在购买过程中还存在许多参与者，如购买 的决策者可能不是最终的使用者。
• 在研究谁买时，还要对谁参与了购买的决 策进行研究。
• （1）根据潜在需求的来源地及竞争物业的 所在地，确定市场研究区域；
• （2）细分市场，进行产品细分及消费者细 分。找出某一消费群体所对应的房地产产 品子市场；
• （3）分析各子市场的供需关系，求出各子 市场的供需缺口；
• （4）将供需缺口最大的子市场确定为目标 子市场，具体求出目标子市场供求缺口量。
• 在什么时候买when • 双休日、节假日
• 买什么样的what
• 由于消费者所处的社会环境、经济条件不 同以及心理因素的作用，因此消费者所需 购买的房地产也是多样的。
• 户型、品质
• 如何买how • 一次性付款、分期付款或以按揭付款。
• （2）购买倾向 • 物业类别 • 品牌 • 户型 • 面积 • 位置 • 预期价格 • 物业服务 • 环境景观
• 谁进行购买决策，谁出资购买房地产，谁 对购买决策产生影响，谁最终实际使用房 地产。
• 这里的重点是要对购买的决策者和购买决 策的影响者进行研究和分析。
• 为什么买why • 为什么要购买这一区位、这一类房地产？ • 从经营角度来说，即购买动机。 • 动机：自住、投资
• 消费者的购买动机可以划分为理性的购房 动机与带有感情色彩的动机。