优化住房结构 实现住有所居

优化住房结构实现住有所居我县住宅与房地产行业正确把握房地产业与经济发展的关系，不断优化住房结构，规范房地产市场秩序，改善住房供应，努力使社会各阶层都能“居者有其屋”。

一、住房供应结构改善

（一）住房市场化水平较高。近年来，房地产业通过市场化方式建设竣工的住房面积占城镇住房竣工面积的比重不断上升，2011年1-11月，商品住房竣工面积1373.09万平方米，同比增长10.6%，占城镇住房竣工面积的比重高达89.7%。

（二）中小户型住房建设加快。2011年1-11月，90平方米以下的住房投资293.72亿元，同比增长35.9%，增幅比上年同期提高16.3个百分点；新开工面积1124.09万平方米，增长60.2%，增幅比上年同期提高33.1个百分点。

（三）保障性住房取得进展。截至2011年10月底，全省保障性安居工程开工25.27万套，开工率103.5%，其中保障性住房开工17.43万套，开工率103.1%；各类棚户区改造（含货币安臵0.32万户）7.84万户，开工率104.5%。

（四）住房户均面积较大。2011年1-11月，我省已竣工的商品住房户均面积109平方米，比2010年增加3平方米，房地产开发企业建设的商品住房偏向中大户型，90平方米以下套型供应较少。

二、当前住房供应结构存在的问题

（一）中小户型比重偏低。我省商品住宅中，中小户型住房比重偏小，住房结构调整步伐较慢。2006年，国家提出新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。随着政策的逐步落实，中小户型住房比重有所提升，2011年1-11月，90平方米以下住房投资额、新开工面积、竣工面积和销售面积占商品住房的比重分别为20.7%、25.3%、25.8%和24.7%，住房新开工套型面积远低于国家规定70%的要求。

（二）保障房建设落后于商品住宅。住房供应结构的核心问题是全流通住房（商品房）与限制流通住房（经济适用房和廉租房）发展的不协调，多年来我省保障房建设明显落后于商品住房建设，所占比重偏低。2011年1-11月，保障性住房投资额、施工面积、竣工面积占商品住宅的比重分别仅为8.3%、11.0%、9.6%。

（三）大户型和高档商品住房库存增加。近年来，房价的持续上涨，造成单套住房总价急剧上升，居民购买住房向中小户型倾斜。大户型、高档商品住房由于面积过大、总价过高，出现滞销，待售面积明显增加。2011年1-11月，140平方米以上住房、别墅高档公寓待售面积占商品住房的比重分别为33.8%、9.7%。

三、住房供应结构不合理的主要原因

（一）住房供应过度商品化。房改初期，由于城镇中高收入家庭占很少部分，在适应市场需求中开发商开发的商品住房比重较低，房价也较为稳定。其后随着市场化政策力度加大，过于追求提高住房社会化、商品化速度，住房保障职责不到位，对廉租房、经济适用住房、普通住房的供应、消费的管理不够规范，导致经济适用住房、小户型普通商品房供应量相对不足，房价也受此影响逐步进入新的上涨期。2011年10月份，福州、厦门、泉州新建住宅价格指数同比分别上涨3.1%、5.7%、1.8%，房价指数仍处在高位。

（二）保障性住房土地投入不足。实行分税制改革后，地方的财政负担加大，通过大兴土木可以增加财政收入，但是保障性住房用地大多采用划拨或者协议的方式出让，规模越大损失越大，地方财政不能从保障性住房建设中获得卖地收入，所以积极性普遍不太高，直接表现是经济适用房的投资比重不断下降。2011年1-11月，经济适用房投资额占商品住房的比重，仅为1.3%，比2010年的1.9%还低。

（三）部分开发企业热衷于大户型、高档商品房的建设。在商品住房的开发建设中，由于中低档、小户型住房的利润水平相对较低，部分房地产开发企业为了追求高利润，热衷于大户型、高档商品房的建设，导致一方面低收入群体所需要的中低价位住房供应不足，2011年1-11月，90平方米以下住房竣工面积仅增长1.2%，另一方面则是大户型、高档住

宅的有效需求不足，形成住房待售和资源的积压浪费。

（四）居民消费行为不合理。由于住房供应、住房消费政策不完善等多种因素，部分居民住房消费观念不够成熟、行为不够理性，盲目跟风，片面追求住宅面积，忽视住宅品质，追求一次性到位消费，超前消费，没有形成梯度消费观念。2011年1-11月，在建房中小户型住房销售下降3.7%，远低于全省（增长7.0%）平均水平。

四、进一步改善住房供应结构的政策建议

（一）严格执行国家宏观调控政策，优化住房供应结构。要严格执行国家关于保障性住房、棚户区危旧房改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总量70%的规定。加快推出一批中低价位、中小套型普通商品住房，增加市场有效供给，优化住房供应结构，使住房资源配臵向中低收入群体倾斜。

（二）完善住房保障体系。一是健全保障性住房的准入与退出机制。按照居民实际需要制定覆盖范围标准，扩大住房保障受益面，定期对入住经济适用房和廉租房居民的经济状况进行复审。二是建立开发商建设保障房保障机制。一方面在政策上，规定土地出让时必须配建一定比例的廉租房和公共租赁房；另一方面在资金上，加大财政资金投入，扩大保障房建设税费减免范围，降低开发成本，提高企业的投资

收益。

（三）增加政府投入，加快保障性住房建设。一是加快经济适用住房、限价商品房等保障性住房建设和交地进度，尽快形成有效的市场供给。二是多渠道筹措廉租住房房源，加快实施棚户区（危旧房）改造。三是继续加大督查力度，不仅要对各地保障性住房项目的开工数量进行考核，还要对项目进展情况进行追踪。

（四）合理引导居民住房消费模式。要坚决贯彻90平方米以下住房不低于70%的要求，引导居民向节约型、简约型的消费观念转变，按照自己的实际收入水平购买房子，摒除一次性到位、超前消费的误区，提倡合理的住房消费模式。