美国买房首付最低多少 美国贷款买房的基本知识

美国买房首付最低多少美国贷款买房的基本知识

买房是很多中国人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国贷款买房的基本知识。（美国买房首付最低多少？）

1. 美国房贷的种类

Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变让人觉得安心，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道7/1 ARM 和5/1 ARM 这些选项。

所谓ARM，就是Adjustable-Rate Mortgage。比如说7/1 ARM，还款时间为30年，前7年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度；5/1 ARM 则是前5年利率不变。

ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢？

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ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后，ARM 的利率会随市场变化而调整。根据HSH 的数据，从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed，不管市场怎麽变化你的

利率不变。当然ARM 也有风险：如果市场行情在走高，固定利率期结束之后你的利率可

能会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而30 year fixed 就不会。

除以上两点之外还有一个重要因素要考虑：准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一

个Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款，所以在选择贷款的时候，需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。

2. 如何拿到最低的房贷利率？

信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样，其中最重要的区别之一就是信用分数；一般来说：

FHA 贷款要求的最低信用分数是580。

Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。

大部分传统房贷（conventional loans）要求最低660；低于这条线通常只能拿到次

级贷款（2008年金融危机的罪魁祸首就是它），并且利率要高不少。

从历史行情来看要想拿到最好的利率，信用分数至少要720以上。根据我2015年

买房的经验（流程参见这裡），房贷公司通常会使用最保守的model，他们计算的结果比

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你免费查询的信用分数可能要低很多，因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750，千万不要沾沾自喜觉得足够了。

如果你的信用分数有760以上，通常来说就能拿到最好的利率了。当然，如果你的分数在800以上，也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。

首付比例不能太低

20%或以上：通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线，比如20%、10%、5%等，如果你准备的首期付款只有19%，最好想办法再找点钱、凑够20%，利率可能就会低不少。另外，很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。

10%-20%：Single House 和Townhouse 通常可以首付较低，然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%，最好凑齐10%。

5%-10%：对于Fannie Mae 房贷来说，首付最低为5%；巨额贷款（Jumbo Loans）首付不低于10%。

3.5%：这是FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。

贷款金额也会影响利率

FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年发布Conforming Loan 的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司，尤其是规模比较小的那种，并不是从自己兜里掏钱给所有客人，而是转手打包卖给其他财团，而Fannie Mae 和Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买，最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多，另外利率会更高。

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过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000（1 unit），2017年第一次上调，变成$424100。这是什麽意思呢？

总额在$424,100以下的房贷，是标准的Conforming Loan，通常可以拿到最好的利率。

房价较高的County，FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布，灰色部分为$424100，黄色部分为$424100-500000；粉色部分为

$500001-636149；橙色部分为$636150；红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一，Fairfax、Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150，这被称为Super Confirming Loan。

超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款（Jumbo Loan），选择会少很多，利率会较高；以我所在的NOVA 为例，总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans，如果你需要贷款的额度正好超过这条线，最好想办法把贷款总额到这条线内，可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。

若想查找你所在区域的Conforming Loan 上限，有两种方法：

打开联邦住房金融局官网的这个地图，把鼠标放到地图上，在左上角的搜索框裡输入zipcode 查找。

下载联邦金融局的表格，包含全美3000多个郡和城市的数据。

3. 申请房贷的三种常见用途

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