文旅小镇操作手册 PPT

可变动的硬件设施 主题乐园、生态 园、酒店、生活 场景
功能区面积配比 视项目具体情况 而定
财务论证流程
资金来源及运用： 1、自有资金 2、地产销售收入 3、运营收入 4、资金收入 5、投融资模式结合
现金流量分析： 1、财务净现值 2、财务内部收益 率，高于外部贷款 利率。
盈亏平衡分析： 即资金在项目某特 定阶段实现盈利或 者亏损。
徽派商业街（形态）
徽派建筑（风格）
文旅小镇项目分定位
原住居民
目标消费客群
周边城市 居民
全国度假 旅游客
百度文库
文旅小镇项目分定位
消费端
➢ 商务 ➢ 家庭 ➢ 团体客 ➢ 自由行
目标消费客群
使用端
➢ 原住民、 员工（第 一居所）
➢ 附件城镇 居民（第 二居所）
➢ 度假游客 （第三居 所）
文旅小镇项目分定位
企业通过长期运 营获得利润，盈 利方式包括商铺 租金、门票、餐 饮等
长期运营
项目转让
短期销售
长短结合
企业通过销售地产 实现短期高盈利， 缓解企业资金链紧 张等问题
即长期运营和短期销售相结 合的战略规划，在这一模式 下，长期运营为企业主要盈 利方式，短期销售为次要盈 利方式
文旅小镇的战略定位依据
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文旅小镇的文化资
文旅小镇的文化资源 采集： 从规划院、概念规划、 地方文化局、博物馆 等入手。
源采集 文化资源采集
规划院
概念设计
地方文化局
博物馆
。。。
文旅小镇文化方向定位
通过民间的意见征集、 意见指导、座谈会等 方式确定该小镇文化 方向，寻找小镇文化 制高点
意见征集
文化方向
意见指导
座谈会
。。。
大家有疑问的，可以询问和交流
文旅小镇项目分目定位
市场定位
主题定位
产品定位
项目分定位
价格定位
目标客群定位 形象定位
文旅小镇项目分定位
主题定位：以一种概念或文化标注项目的核心价值 。
以淮南豆腐文化小镇为例，它是集生产加工、 文化商贸、休闲旅游为一体的综合商贸体，故 小镇主题可定位为——“中国豆腐文化商贸园”
淮南豆腐文旅小镇
文旅小镇项目分定位
农业发展。
投融资模式
PPP模 式
即“公共私营合作制”，是指政府与私人组织之间 ，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供 某种公共物品和服务， 以特许权协议为基础，彼此 之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同 来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成 ，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的 结果。
市场定位：确定占据市场的特定身份，如：领袖、跟随、差异、竞争等。
以安徽省淮南市豆腐文旅小镇为例，因淮南市既是豆腐 原产地，也是豆腐文化的发源地，其地理位置和历史渊 源就决定了该镇在豆腐文化领域有着极其崇高的文化地 位。故给该小镇定位为——“天下第一豆腐小镇”。
淮南豆腐文旅小镇
文旅小镇项目分定位
产品定位：确定项目产品的风格、形态、档次 。
。
河南老家小镇
文旅小镇的五大特征
1.规模小，开发规模介于2平方公里到5平方公里之间。
安仁博物馆主题文旅小镇
2.人口聚集。一个小镇能容纳一万人左右，不包括游 客人数。
3.配套完善，具备教育、医疗、生态、生产、服务等 多元功能，能满足当地城镇人口需求。
4. 旅游业是重要的产业支撑，通过“住、购、食、 娱”等元素的建设，来促进小镇经济的发展。
价格定位：以高价凸显地位或以 低价强化竞争力。
住宅价格：略高 于周边小镇
商业价格：略 高于住宅及周 边小镇
文旅小镇项目分定位
形象定位：展示项目的整体淮印南豆象腐小镇
以淮南豆腐小镇为例，根据其风格、层 次、印象，我们给出的形象定位—— “中国画里的乡村。”
文旅小镇的概念规划
文旅小镇的基本要 素
有文化建筑以及 文化载体、居民 生活配套、学校 、医疗、教育等 。
敏感性分析： 项目价格提高或者 下降时对市场及盈 利的影响，即项目 对这个指标的敏感 性。
规划建议任务书
规划原则性
产品构成
包括住宅、 商业街、酒 店、客栈、 商务等产品
形态
任务书
平面布置
即规划建议，包括：项目 建筑风格建议，规划示意， 功能区选址，业态分布建 议，动线建议，公建配套 建议、建筑位置布局等
文旅小镇操作手册
目录
CONTENTS
0 7 概念规划 0 9 规划建议任务书 1 1 物业介入
0 8 财务论证 1 0 开发模式及节奏 1 2 营销策划
文旅小镇的定义
文旅小镇是指位于城乡结
峨眉山武术小镇
合部，以一定旅游资源或
文化资源为基础，以产城
一体化综合开发为手段，
能全面融入传统生活和生
产方式的新型小城镇。
市调目的
市调内容和方法
市调研究分析
项目定位前三大模块研究
造景方式
1.建设主题公园 2.挖掘当地产业 3.聚拢多种生活方式或 者生产方式、自然资源
形成小镇
三大模块
投融资模式
包括股权融资、 债券融资等等。
小镇的发展性
居民融入小镇， 实现自身发展
小镇的发展性： 包括居住冲动、投资冲动、 消费冲动等。投资冲动需要 把握价格原理，居住冲动需 要考虑产业发展，比如特色 商业、农业、旅游业、文化 产业等等；消费冲动考虑稀 缺属性。注意要把一产业三 产化，推动农业向休闲观光
可 以 互 相 讨 论下， 但要小 声点
文旅小镇的自然资源采集
自然资源采集：通过实地踩盘和座谈了 解当地的自然禀赋。
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实地 盘踩
座谈
资源匹配性研究
了解当地的文化资源是否与 项目相匹配，做好资源甄别 工作
文旅小镇的四大战略规划
LOREM IPSUM DOLOR
即整个项目 全部转出， 盈利方式为 土地差价
股权 融资
指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企 业增资的方式引进新的股东的融资方式，总股本 同时增加。股权融资所获得的资金，企业无须还 本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢 利与增长。
债券融 资
指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资 金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要 向债权人偿还资金的本金。债权融资主要有企业债和银 行贷款2种。
企业性质
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资金
Product 3
资源
Product 4
政府政策
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• .企业性质国企还是民企
Product 2
• 企业资金充裕还是短缺.
Product 3
•企业的社会资源以及政府资源.
Product 4
•政府对企业减税、资金扶持计划等优惠措施。.
文旅小镇的市场论证
旅游参观、投资意愿等 市调论证