徐公岛开发一个先行者的探索

徐公岛开发：一个先行者的探索
发布时间：2011-10-25信息来源：《舟山日报》作者：刘浩坚守七年，只为追求和美，它会成为我市无人岛开发的一个样板吗？
它在探索中遇到过的难题，能为今后无人岛开发带来怎样的思考？
作为我国首个由外商对岛屿进行整体开发的项目，新区建设又能为它带来哪些突破？
我省第一批31个可开发利用的无居民海岛中，舟山市占了10个。

据记者了解，截至目前，5个旅游娱乐用岛，虽然有人来咨询过，但真正准备租岛的还没有。

其实，早在2004年，来自新加坡的一家旅游开发公司，就已经在嵊泗徐公岛开始整体旅游开发。

当年新华社报道中称，它是“我国首个由外商对岛屿进行整体开发的项目”。

“孤岛开发与陆域开发是两个截然不同的概念。

海岛开发首先要确定该岛优越性，从而利用它的特点来确定项目开发。

只有这样才能体现岛屿的真正价值，使开发与保护双赢。

反之造成企业投资失败，岛屿自然生态受到破坏。

”奥德曼（舟山）旅游项目开发有限公司总监潘铁成说。

开发与保护：不求速赢而求生态为先
最近一段时间，奥德曼（舟山）旅游项目开发有限公司潘总监常往杭州跑。

虽然舟车劳顿，但他心里清楚，只要省发改委审批通过，他们的游艇项目就能立即在徐公岛上开工，这也是他们公司开发徐公岛后的第一个实质性项目。

2004年，新加坡奥德曼公司的“世纪龙朝”整体旅游开发计划被嵊泗县政府相中。

徐公岛位于泗礁岛与洋山诸岛之间，面积1.25平方公里，是一个极适合旅游开发的岛屿。

1986年底，该岛尚有153户居民，后全村迁居至泗礁岛。

在奥德曼公司进驻前，徐公岛是一个废弃的自然村，尽管由于“小岛迁、大岛建”，很多人搬离了该岛，但是房屋等基本设施还在。

“到2007年，我们才完成了居民的房屋拆迁工作。

但是岛屿的开发与其他陆地上的土地开发，完全是两个概念。

”奥德曼公司潘总监说，旅游开发必须要做好基础设施建设，这样才能保证项目的开发。

“一开始，建设条件相当差。

因为是孤岛，没有路，更没有码头，所有的设施都需要投资方来完成。

岛屿的自然条件比较恶劣，海域风力也蛮大的，造码头的设备要进去也相当困难。

基础工程将近做了2年。

”到2010年，三通一平基础工程才完成，光这项就投资了1.2亿元。

开发者早就意识到了保护生态环境的重要性。

在基础工程建设中，奥德曼公司就考虑到应该对徐公岛进行一次生态型的开发。

“徐公岛开发的特点不是粗放型的单纯利用开发，而是定位于集自然、生态、旅游、探险为一体的国家一级旅游胜地。

因此，在规划中突出了生态保护功能，如礁石保护、绿地保护等。

”
潘总监认为，岛屿开发千万不要去破坏岛礁与海滩，更加不能改变整个岛形。

在岛上修路要保持原有道路的弯曲度，同时也要保留年代悠久的树木，让路于树。

“以后岛上交通应该全部用电动车，并建设一个太阳能供电系统。

全岛污水做到‘零排放’。

”他说。

“旅游开发作为一个长线开发，投入大，产出慢，不像工业那样，2年时间造厂房，第三年就能生产。

”潘总监说，旅游开发对企业有一定的风险，投资期和建设周期都比较长，效益见效比较慢。

但由于这个岛是一个很好的资源，像这样的旅游整体开发，若干年后肯定会带来丰厚的收益。

信心的源泉，在于起初公司对于徐公岛一年多的论证和幕后强大财力的支持。

潘总监说，无人岛开发成旅游岛，必须要根据岛屿的形状，看适不适合搞旅游。

同时还要考虑岛屿所在的经济区域，这也跟以后的客源有关系。

“当然，要坚持7年，必须要有开发能力，一个非常强大的经济实力作为后盾。

公司新加坡总部的戴总非常关心，几乎每天一个电话来问进度。

”潘总监说，整个岛屿除了游艇基地外，南部要建设道教文化为主的风水城，西面打算建设海上高尔夫球场，开发总投资预计要40个亿，达不到这个目标，档次也提高不了。

据介绍，徐公岛开发，瞄准的就是“提升整个舟山海洋旅游档次”这个远景目标。

提前布局瞄准长三角游艇娱乐业
游艇基地项目作为奥德曼公司在徐公岛的第一个旅游项目，今年被列入了嵊泗县重大建设项目投资计划。

“在游艇经济迅速兴旺起来之前，我们应该提前做这个产业规划。

”潘总监说。

据介绍，游艇经济是新兴的产业，它随着人均GDP的发展而开始萌芽，目前我国沿海多个城市达到发展游艇经济这一临界点。

尤其是长三角区域区位优势明显，经济富庶、中产阶层成长迅速，具有强大的旅游消费能力，已经达到游艇发展的时机。

越来越多的国外游艇企业正加速转向该地区，发展游艇经济可谓天时地利。

潘总监说，舟山作为长三角地区15个城市中唯一的海岛城市，正逐步从旅游资源大市向旅游经济强市跨越，海洋旅游产业规模和发展空间需要进一步拓展。

而游艇旅游是旅游业中增长最
快的产品之一，也是经济功能极大的高端产品，开发游艇经济是沿海地区实现海洋经济可持续发展的理想项目。

发展海上游艇项目符合舟山今后旅游的发展。

游艇本身可谓是一个游动在海上的旅游目的地。

游艇可以开展海洋观光、休闲娱乐、海洋垂钓等活动，其功能丰富，吸引力强。

它具有较高的消费档次，产业关联度、品牌效应等特征明显。

更重要的是它作为一个地区经济发展程度的标志，具有显著的综合经济效益。

《舟山群岛海洋旅游综合改革试验区建设实施方案》提出，我市今后将依托良好的产业基础和港湾等自然资源，建设完成普陀朱家尖樟州湾、定海凤凰岛等游艇基地，启动建设桃花、朱家尖西岙等游艇项目，组建一批游艇俱乐部，运营环舟山群岛的游船旅游项目，使舟山群岛成为浙江省游艇生产、展示、交易中心，成为全省乃至华东地区规模最大、设施最完善的游艇旅游基地。

潘总监说，游艇是继汽车消费后，令人向往的高档消费品。

“就嵊泗徐公岛的客源目标市场定位，是有一定经济实力和社会地位的人士、在上海都市圈的众多外资企业的投资者和高级管理人士、国内成功的创业人士、富豪、名流等等。

”
相对于我市其他游艇基地，徐公岛地理位置十分优越，距嵊泗本岛仅10海里，距洋山深水港11海里。

早在1987年，嵊泗列岛就已被评为国家级列岛风景名胜区，自然风光秀丽，气候宜人，人文景观丰富，渔岛风景浓郁。

由于靠近上海，嵊泗一直以打造成为上海大都市圈及长三角一带的海上后花园为目标，这也为徐公岛发展游艇提供了一定的客源基础。

“徐公岛周边的海域比较宽阔，东可以到嵊泗枸杞，而且往东的水更清，一年四季都非常清澈。

”潘总监说，目前，长三角地区的外海游艇还没有发展起来，一般都属于江湖游艇业务，所以在外海游览和自然风光上，徐公岛有一定的先天优势和发展机遇。

目前，按照徐公岛游艇基地工程的规划，要建造游艇泊位279个，游艇会所15000㎡、海景公寓46700㎡及滨海商业用房6000㎡，总投资3.7亿元，建设周期为3年。

无人岛开发的启示：要大胆突破先行先试
徐公岛目前的游艇项目仍然还处在待批阶段。

外商投资高档产业、以及游艇基地项目，审批需要有省级以上部门的许可，也间接压制了项目的进度。

“如果可以在舟山审批，项目老早就开工了。

”潘总监说，舟山现在要建设浙江舟山群岛新区，还跻身中国旅游综合改革试点城市，在旅游开发上应该先行先试，尤其要为外商投资给予方便，这样才会吸引更多的国外投资者。

徐公岛是我国首个由外商对岛屿进行整体开发的项目，包括建设休闲度假村、滨海湾会所、酒店及附属设施、主题公园、游艇俱乐部、海景住宅等。

因为是外商投资，所以很多政策上都存在一些束缚，至少在审批立项上需要的时间比较长。

2008年岁末，国家海洋局出台了旨在拉动内需的“海十条”政策，其中规定：推进无居民海岛的合理利用，单位和个人可以按照规划开发利用无居民海岛，鼓励外资和社会资金参与无居民海岛的开发利用活动。

前几年基本处于“冻结”状态的外资参与开发无人岛，由此明确了政策。

今年国家海洋局向社会公布我国第一批开发利用无居民海岛名录，涉及8省区176个海岛，个人和单位申请无人岛使用时，均为“无门槛”申请，即外资企业、外籍人士均可申请。

据《三联生活周刊》报道，私人资本开发无人岛从上世纪90年代末开始。

第一批岛主的探索，证明了岛屿开发需要远超过常规的高额投入。

一块面积相同的土地，岛屿上的开发成本是陆地的3倍。

按已知的浙江无人岛开发史，私人资本的投资方式分为两种：一种是作为私人休闲的奢侈品消费。

另一种方式是做经营，开发旅游是迄今最常见的方式。

尽管国家对于无人岛开发的各项相关配套政策还没有出台，但是或许徐公岛开发中，碰到的一系列难题可以给人们带来一些思考。

潘总监告诉记者，原本在徐公岛的规划中，要建设一些别墅，但是国家的政策里，有限制别墅开发的政策，这给项目审批带来了困难。

“其实国家对于别墅开发的限制，主要是针对土地稀少的城市土地上的。

而在孤岛上纯粹是以旅游开发为主的别墅，并不等同于城市的置业。

说到底，无人岛的开发，与陆地的政策有所区别，不能混为一谈，尤其是在旅游房产开发上。

”
“开发孤岛，陆地上的东西不能套用。

一个偏僻的孤岛，等同于西部开发建设，是在国内没有实力开发的情况下，让有经济实力的外资去开发，所以很多条件应该放宽。

”潘总监说。

海洋综合开发试验区、建设浙江舟山群岛新区，还有去年舟山跻身中国旅游综合改革试点城市，又被省政府确定为舟山群岛海洋综合改革试验区，接二连三的喜讯，让旅游界人士欢欣鼓舞，也让很多人对于今后徐公岛的发展更加期待。

潘总监说，舟山有这么大的海域，海上旅游在全国来说应该也是一个强项。

舟山要紧紧把握好海洋旅游试点的机会，积极做好先行先试，希望徐公岛做一个先行先试的成功探索者。